[지투기31기 4이 좋게 천안 투자해서 부자될조-ssindy] 1주차 강의 후기

지방투자기초반 1주차 강의를 들은 후 수도권 투자기준과 너무 달라 개념을 정립하는데 있어 약간의 혼동이 왔다. 1주차는 지방투자의 기준과 울산광역시에 대한 내용이었는데, 울산 지역을 오픈북으로 생각하라고 하셨고,

울산은 인구수 100만이상의 도시이고 생활권별로 지방도시의 선호요인이 분명하게 구분되어 있어 지역 공부하기 좋다고 하셨다.

지방 투자 기준을 3가지로 나눠보면 아래와 같다.

1. 인구수 파악 

   지방은 인구 수가 곧 수요이다.

   지방을 볼 때는 인구 수 100만 도시를 우선적으로 보자. 50만 되도 전세가 버티지만, 20만 정도는 공급 500~1,000세대에도 흔들린다. 광역시의 전고점과 랜드마크 아파트 가격을 비교해 보면 인구수에 따른 차이를 발견할 수 있다. 

   주의) 인구수가 법칙은 아니다. 비슷한 조건, 선호도라면 인구 수에 따른 선택을 하면 되지만, 인구 수를 뛰어넘는 단지도 있다. (중소도시 랜드마크 등)

   인구수에 따라 지역마다 투자범위를 다르게 설정해야 한다. (인구 수가 많은 지역의 중급지 구축과 중소도시 중급지 구축은 다르다)

    

2. 입지 (신축, 학군, 커뮤니티) 

   *신축 : 지방은 빈땅이 많아 입지독점성이 떨어지고 지역내의 이동거리가 짧아 사람들이 땅만 보고 구축에 거주할 이유가 없다. 신축에 따라 거주지를 정하며, 환경이 좋은 신도시 느낌을 선호한다. 새로운 아파트가 생겨서 랜드마크가 옮겨간다면 매도해야 할 만큼!  

    

   *학군: 일부 구에 한해서 땅의 가치가 있다. 

   [땅의 가치가 있는 곳. 구축이어도 되는 곳]

   -특정학교를 보낼수 있는 단지

   -직장, 환경, 학군이 종합적으로 좋은 단지

   -전통적인 부촌(동네를 대표하는 대장 단지)

    

3. 상품성(선호도 고려) : 연식, 브랜드, 택지규모

   지역별로 선호하는 동네와 단지가 정해져 있다. 저 단지 원래부터 좋아해~ 가 있다. 저 단지 왜 좋아하지? 가 아니라 사람들 저 단지를 좋아하는 구나 공감하고 받아들여야 한다. 이해보다는 공감지수를 높여야 한다. 중소도시로 갈수록 심하다. 

임장보고서 쓸때 왜 인구수가 많지? 주요 산업단지 및 주요 일자리가 몰려 있는 곳은 어디인지? 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을 만한 지역인지? 수요관점에서 판단하는 습관을 기르며 고민해보면서 쓰자. 

그리고 강의를 듣고 보니 광역시와 중소도시를 보는 관점이 다르다는 점(지방은 다 같은 줄 알았다.) 그리고 지방은 수도권과 달리 땅의 가치가 달라도 다 같이 오른다는 점과 아파트가 몰려있는 것이 중요하지만, 몰려있는 택지 중 구축보다는 나홀로 신축을 더 선호한다는 점 그리고 학군의 경우 농어촌전형이 있다는 점을 새롭게 알게 되었다. 그리고 중소도시는 1기 신도시 같은 느낌을 싫어한다고 한다. 조심하자.

마지막으로 투자는 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다. 비싸다면 투자하지 않는다.