즐거운 한가위 보내고 계신가요?
추석 연휴 동안에도 어딜 가나
사람들이 집값 얘기를 하는 것 보면
부동산 시장이 과열된 건 사실인가 봅니다
안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의와 코칭 튜터링을 통해
내집마련과 행복한 노후를 돕는 5년차 투자자
Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다
하지만 시장을 관망하고 평가만 한다고
내 삶이 변하진 않습니다
그보다 우리는 어떻게 행동해야 하는지
과거를 토대로 알려드리도록 하겠습니다
현재와 가장 비슷한 시기 2018-2019년
2018년 9.13 대책이라는 역대 최강 규제가 나왔고
10-12월 일시적으로 집값이 꺾였습니다
하지만 2019년 8월부터 다시 상승세로 전환했고
10월에는 강남이 한 달에 362만원(6.3%) 급등하며
월간 최대 상승폭을 기록했습니다
2018~2019년은 “규제 강화 → 거래 위축 → 단기 조정 → 재상승”
이라는 전형적인 하락 전환 초입기 패턴이었습니다
이 시기 데이터를 기반으로 보면
지금(2025년 10월)의 시장과 매우 유사한 국면입니다
따라서 그때의 시장 변곡점을 분석해
지금 우리가 취해야 할 구체적 행동(액션플랜)을
아래와 같이 정리할 수 있습니다
2018–2019년 패턴 복기 요약
| 구분 | 시기 | 주요 정책/상황 | 시장 흐름 |
|---|---|---|---|
| 2018 하반기 | 9·13 대책 이후 | 대출·다주택자 세제·투기지역 규제 강화 | 거래량 급감, 상승 둔화, 일부 지역 하락 시작 |
| 2019 상반기 | 규제 지속, 금리 유지 | 시장 관망세, 실수요 중심 거래 | 보합~소폭 조정 |
| 2019 하반기 | 12·16 대책 전 | 거래량 회복, 인기지역 재상승 | 강남·수도권 상승 재점화 |
| 2020 초 | 초저금리·유동성 확대 | 대세 상승 재시작 | 전국 확산 |
📍 핵심 인사이트
- 정책은 시장을 ‘멈추게’ 하지만 ‘뒤집지는 못한다’.
- 금리·유동성, 심리 전환이 언제 다시 불을 붙이느냐가 관건.
- 규제 초입기 = 기회 구간이 된다 (실수요·저평가 단지 선점자 등장)
2025년 현재, 2018-19년과 비슷한 점
| 구분 | 2018-19년 | 2025년 현재 |
|---|---|---|
| 공급 대책 | 3기 신도시 발표 | 9.7 대책 135만호 공급 |
| 규제 강도 | 9.13 대책 (초강력) | 9.7 대출 규제 강화 |
| 시장 반응 | 단기 하락 → 재상승 | 단기 관망세 진행중 |
| 공급 실현 | 5년 이상 소요 | 역시 장기 소요 예상 |
| 금리 환경 | 2018년 11월 인상 | 2024년 10월부터 인하 |
지금과 금리 환경은 다르긴 하지만
공급 대책, 규제 강도가 굉장히 비슷한 양상을 보이고있습니다
이런 상황에서 우리가 행동 해야 할 것은 무엇일까요?
2018-19년 교훈에서 배우는 액션플랜
판단하는 것은 누구나 조금만
공부해보면 알 수 있습니다
정작 많이 아는 것보다
중요한 것은 내 ‘행동’입니다
여러분이 포지션 별로
어떻게 행동 해야하는지 정리해보았습니다
1. 무주택 실수요자 (첫 집 마련)
✅ 예산 역산하기
- 현재 대출 규제 하에서 내가 살 수 있는 금액 계산
- LTV 40% 규제지역이면 자기자본 60% 필요
- 비규제지역 중 통근 가능한 곳 리스트업
2018-19년 교훈
당시 "내년 4월까지 집을 파시라"는
정부 경고에도 집값은 계속 올랐습니다
규제 발표 직후 6개월이 매수 기회였는데 대부분 놓쳤습니다
이미 올랐다던 동대문의 구축의 단지도
그 이후로 3년간 4억이 올랐습니다
자산이 없는 무주택 포지션보다는 적어도
물가상승률을 따라가기 위해서라도
감당 가능한 단지라면 매수하는게 맞는 방향입니다
구체적 액션:
1단계: 대출 가능 금액 확인 (은행 3곳 이상)
2단계: 예산 내 지역 선정 (서울→경기 순)
3단계: 주말마다 3곳 이상 임장
4단계: 급매물 모니터링, 전화 임장 (부동산 앱 알림 설정)
2025년 하반기 이후엔 금리 인하 효과(동결되더라도)
공급 부족 본격화로 상승 압력을 더 받을 수 있습니다
갑작스러운 강력한 규제가 나온다면 좋아하셔야 합니다
오히려 그 때가 마지막 기회가
될 수 있다고 생각하고 잘 지켜보고
행동하셨으면 좋겠습니다
2. 1주택자 (갈아타기 고민 중)
2018-19년에 실수한 사람들을 보면
똑같은 실수를 방지할 수 있습니다
- 규제 무서워서 집 판 사람 → 재진입 실패
- 강남 팔고 지방 간 사람 → 양극화로 손실
관망하다 2020-21년 고점에 산 사람
✅ 절대 하지 말아야 할 것
- 패닉 셀 - 정책 발표 직후 급매로 내놓기
- 하향 이동 - 수도권→지방 이동 (양극화 심화 중)
올인 전략 - 대출 최대로 받아 상위 지역 진입
✅ 해야 할 것
시나리오 A: 보유 유지
현재 집 조건
- 강남 30분 내 수도권 핵심 입지 (역세권, 학군)
- 신축 또는 재건축 예정
- 실거주 가능
→ 행동: 보유 + 추가 매수 고려 + 대출 상환
시나리오 B: 갈아타기
- 현재 비선호 지역 보유(강남 1시간 넘는)
- 자금 여력 충분 (자기자본 60% 이상)
- 3년 이상 장기 보유 각오
→ 행동: 2025년 중 매도 + 핵심 입지 매수
→ 타깃: 서울 4급지 이상 선호 단지
2018-19년 교훈
강남은 2018년 7월부터 10월까지 730만원(14%) 상승했고
양극화가 되면서 상급지가 더 많이 치고 갔습니다
핵심 입지는 규제에도 불구하고 올랐습니다
3. 다주택자
2018년 9.13 대책으로 다주택자 종부세가
급격히 강화되었고 임대사업자 혜택도 전면 폐지되었습니다
그런데도 살아남은 투자자들의 공통점이 있습니다
- 선호하는 단지 보유 - 강남 접근성 ↑
- 장기 보유 전략 - 5년 이상 버팀
레버리지 최소화 - 대출 비중을 줄여가는 선택
지금 해야 할 일
✅ 포트폴리오 점검 (우선순위별 정리)
S등급 (절대 보유): 서울 핵심 3구 + 재건축 대상
A등급 (보유): 수도권 역세권 신축
B등급 (판단 필요): 수도권 비역세권, 준신축
C등급 (매도 검토): 지방, 오피스텔, 상가
✅ 세금 시뮬레이션
2025년 종부세 예상액 계산
(최악의 시나리오 - 공정시장가액 비율 95%)
- 양도세 중과 시뮬레이션 (보유기간별)
매도 시 순수익 vs 보유 시 상승 기대 비교
2018-19년 교훈:
- 세금 무서워서 판 사람들 대부분 후회했습니다
- 하지만 등급 물건은 팔았어야 했음 (지방 미분양 폭증)
구체적 액션플랜:
1. 즉시 : C등급 물건 매도 고려 (2025년 내)
2. 3개월 내: B등급 물건 판단 (지역별 공급 일정 확인)
3. 6개월 내: S/A등급 대출 상환 (금리 인하기 활용)
4. 1년 내: 신규 매수 고려(규제 관망)
지금 시기 다주택자가 새로운 주택을
급격히 늘리는 것은 리스크가 큽니다
다만 감당 가능하다면 좋은 자산의 물건을 가지는 것은
어느 시기든 옳기 때문에 떨어질 가격을 기다리기 보다
언제든 매수할 수 있게 준비해 놓는 것이 중요합니다
정리 - 역사는 반복된다
여러분이 반드시 하지 말아야
할 것도 정리 해드릴게요
1. 영끌 투자
- 2020-21년 고점에서 영끌한 사람들이 현재 가장 고통받고 있습니다
LTV 60% 이하 유지
2. 유행 쫓기
- 2018년 "용산·여의도 통합개발" 테마 → 2019년 하락
- 2019년 "GTX" → 일부만 실현
- 테마보다 입지 땅의 가치가 본질
3. 지방 분산 투자
- 서울 수도권 자산을 팔거나 있는 돈을 지방에 분산투자 X
- 가능하다면 수도권이 먼저 그 다음이 지방
- 소액투자자는 지방을 적극적으로 볼 것
4. 정부 말 100% 믿기
- "내년 4월까지 집을 파시라" → 오히려 폭등
- 정책 방향보다 공급-수요 본질 파악
2019년 초 전문가 10명 중 8-9명이 집값 하락을 전망했습니다
거래절벽이 왔고 모두가 "이제 집값 폭락"이라고 했습니다
앞으로 더 어떤 강력한 규제 대책이 나타날지 모릅니다
그때는 위와 같은 반응을 전문가들이 또 내놓을 수 있습니다
그럴 때 아래의 교훈들을 반드시 떠올려보세요
- 강력한 규제 → 단기 하락 → 더 큰 상승
- 공급 대책 발표 → 장기 소요 → 오히려 상승 자극
- 핵심 선호 단지는 규제에도 올랐다
심지어 지금은 상황이 더 심각합니다
- 금리가 내려간다 (2018년은 올랐음)
- 공급이 더 부족하다 (착공 절벽 심각)
- 양극화가 더 심하다 (선택과 집중 필수)
2018-19년처럼 "전문가들이 폭락 예측" 할 때가
오히려 기회였다는 사실을 기억하세요
하지만 무조건 베팅이 아니라
선별적으로, 여유자금으로, 선호 단지에 집중해야 합니다
2018–2019년의 규제기엔
겁먹은 사람은 멈췄고
준비한 사람이 부자가 되었습니다
지금은 다시 그 시기와 비슷한 흐름입니다
두려움의 시기엔 공부와 데이터가 무기가 됩니다
혼자가 어려우면 꼭 공부를 함께 해보세요
저또한 긴 연휴 기간동안 못들었던 강의를 듣고자
내돈내산으로 결제했습니다 ^^(진담님 감사합니다)
조급해지기 좋은 시기에 걱정 고민 보다는
행동으로 이어나갈 여러분을 응원하겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
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모두가 현명한 투자자가 되기를 바랍니다
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