대전 서구 둔산동 샘머리아파트 2단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 70기 6조 정다르크22]

▶ 아파트명: 둔산동 샘머리아파트 2단지

▶ 위치(지도)

둔산내 1지역(크목한햇), 2지역(국화, 청솔, 가람), 3지역(둥지,샘머리, 수정타운)

둔산 내에서 가장 외곽에 위치해서 상권과 학원가와는 약간 거리 있음.

단지 바로 옆 샘머리초 5분 내 등교가능하며, 선호 중학교인 삼천중학교와 매우 근접하여

가성비 단지이다.

1.인구

대전 인구 145만(광역시 중 3번째)

대전 서구 인구 47만 명(대전 중 가장 많음)

2.직장 / A

대전 서구 사업체 수 4.9만, 종사자 수 20만 명

500인 이상 사업체 수 19개

정부청사, 법원, 대전시청 등 관공서 밀집 지역.

3.학군 / A

서구 학군 / 95% 이상 1개(삼육중), 90%이상 3개(갑천중, 삼천중, 문정중)

이 중 삼천중이 둔산동 샘머리아파트 배정 학군임

샘머리초 배정(반별 22명), 길건너 등교 가능(초등학교 매우 가까움)

4.환경 / S(백화점2, 마트2, 종합병원 3) 환경 매우 좋음

5.공급 / A(적정 공급 1배 이내) 24,25년 공급이 많은 상황 유의

23.12~26.12(3년간)입주 예정

유성구 5,694, 서구 8,953(도마, 용문,탄방), 중구 6,069, 동구 6,179, 대덕구 1,709

▶ 과거시세

2021.10월 전고점 매매 6.6, 전세 3.5

▶ 현장사진

▶ 수익률 분석

현재 매매 4.5(-32%), 전세 2.9(-17%)으로 매매가 -30%이상 빠진 저렴한 상황임

10년 내 고점 매입 시: 2021.10월 매매 6.6억, 전세 3.5억(수익률 -68%, -2.1억 수익)

-(4.5-6.6)/(6.6-3.5)*100=-68

10년 내 저점 매입 시: 2016.3월 매매 2.5억, 전세 2.3억(수익률 1,000%, 2.0억 수익)

-(4.5-2.5)/(2.5-2.3)*100=1,000

현재 가격으로 매수 시 전고점까지 상승한다고 가정시: 수익률 131%, 2.1억 수익)

-(6.6-4.5)/(4.5-2.9)*100=131

평균 전세가율 72.6%, 최고 전세가율 92%로 높은편이나

현재는 64%로 낮은 상황임.

▶ 결론

현재 가격은 -30%로 저렴하나, 투자금 1.6억으로 투자하기 적당하지 않음

또한 수익률도 131%로 기준(수익률 200%) 미달.

전세가율이 85%이상 될때까지 기다려야 함