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안녕하세요.
현재 32세 여성입니다.
2019~2020년부터 월부강의를 들었었는데,
공부를 쉬고 있다가 ㅎㅎㅎ 오랜만에 다시 들렀습니다.
현재 미혼, 무주택자, 주택구입 경험 없으며
결혼 예정은 없는 상태로, 저 혼자 매매를 해보려고 합니다.
현재 자산은
현금 6000만원
주식 3000만원
총 9000만원 보유하고 있습니다.
10월 초에 마이너스 통장 개설하여 9000만원 정도 한도가 나왔습니다.
타 대출은 없고, 신용점수는 KCB 1000, NICE 956입니다.
인센티브가 있는 직종으로 작년 원천징수는 9000만원이지만,
올해 연봉은 꽤 줄어들 것으로 보입니다.
현재 제가 보고 있는 물건은 경기도 수원의 4억 내외 아파트 입니다.
매매 원하는 물건은 3억 7500만원 ~ 4억1000만원 선입니다.
전세는 보수적으로 2억6000~2억8000만원 정도로 보입니다.
우리은행 대출상담을 받아보니 70%까지 대출 가능하며,
6개월 이내 전입신고를 해야한다고 합니다.
가장 원하는 시나리오는 갭투자를 하는것인데요.
이후 2~4년 후 매도하는 것이 목표입니다.
궁금한 것은..
1. 제가 은행 주담대(정책대출X)를 받는다고 해도 실거주 의무가 있을지?
2. 직장까지 1시간 정도 거리인 집인데, 차라리 정책대출을 받고 1년 실거주 이후에 세를 놓는게 나을지?
3. 주식을 처분 후 제 9000만원+마이너스 통장을 사용해서 매매를 한다면, 전세 세입자의 전세자금 대출이 원활하게 나올지?
4. 이미 전세기간이 꽤 남은 물건을 사야하는지, 제가 전세를 맞춰도 되는지?
(세입자 전세대출이 나오지 않을까봐서요)
결론은..
대출을 갭투자를 원하는데, 정책대출/은행대출/신용대출(마통) 중 어떤 대출을 활용할지?
대출을 활용했을 때 전세입자의 전세자금대출이 원활하게 나올지? 입니다.
결론은..
대출을 갭투자를 원하는데, 정책대출/은행대출/신용대출(마통) 중 어떤 대출을 활용할지?
대출을 활용했을 때 전세입자의 전세자금대출이 원활하게 나올지? 입니다.
어떻게 움직여야 할지.. 고견 부탁드립니다. ㅠㅠ
댓글
안녕하세요 민물장어님~이미 드림텔러, 민갱님께서 답변 잘 해주셔서 저 또한 첨언만 드리고자 합니다. 아직 싱글이라는 상황을 고려할 때, '굳이 내 집에서 거주할 필요가 있을까?'란 생각을 해보았습니다. 1시간이나 출퇴근 시간이 걸리면서요...아직 수원은 서울 시장만큼 불붙은 수준은 아니라 조금은 천천히, 공부도 해보시면서 투자로 접근해도 괜찮다고 생각됩니다. 현재의 규제 상황에서 대출 받아서 실거주 또는 전세 놓기 방법 보단 전세입자가 거주하고 있는(세안고) 매물을 사거나, 주인이 전세로 거주할 수 있는 매물을 적극적으로 고려해보면 좋을 것 같아요. 그리고 거주는 직장 출퇴근이 좋은 곳에 전월세로 거주하구요. (거주-보유 분리) 또한, 현재 9천만원에서 마통 받아 투자하는 것은 반대입니다. 다만, 9천만원은 투자금으로 사용하고 월세 보증금은 전월세대출 또는 마통으로 활용하는 것은 괜찮을 것 같습니다. 화이팅!
장어님 안녕하세요 !! 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 실거주 의무) 627대책 이후 수도권 및 규제 지역에 담보대출을 일으킬 경우 실거주 의무가 적용되고, 기존 실거주 의무와 다른 점은 대출 실행 후 6개월 이내 전입신고가 되어야합니다. 정책대출 실거주 여부) 6.27로부터 일반 대출이 정책 대출의 실거주 강제 요건(실행 후 6개월 이내 전입)과 대출 실행 후 임대 전환(최소 실거주 기간 충족) 가능 기간처럼 강화 했다고 보시는게 좋을 것 같습니다. 마통) 꽤 많이 마통을 통해 부족한 잔금등을 구입에 사용해 오고 있었으나, 대출 심사 넣을 때 약관에 써있듯 '주택 구매 자금으로는 사용 할 수 없다'고 되어있는 상품이 대부분 일 겁니다. 마찬가지로 627 이후 이 조항에 대한 사후 모니터링이 강화되는 추세입니다. 그래서) 그래서 627 이후 잔금 대출이 어렵거나, 위 대출 규제 등으로 어려워진 분들의 경우 세낀 물건, 또는 매도자가 전세입자로 내려앉아 (점유개정) 일정 기간 거주 후 새 임차인을 구하면서 임차인이 전세대출을 구하고 들어오는 것을 우선 접근하는 편입니다. 담보대출 뿐 아니라 전세 대출 역시 소유권이 이전되거나, 매도인 주담대를 일으켜 거주중이라면 설정된 근저당을 말소하는 조건의 전세대출도 제한되기 때문입니다. 원론적?으로는 이렇습니다만, 대출 기관이나 시점(대출 기관 별 대출 판매량 소진 정소)에 따라 정부의 방침과 온도차이가 제법 있는 경우도 있습니다. 매물을 털어 집을 보고 매수 후보물건을 찾는 것처럼 대출 역시 나의 주담대 뿐 아니라, 계약을 한 상태라면 임차인이 될 사람의 전세대출 까지도 매물 털듯 CEO마인드를 가지고 찾아보고 트래킹하시는 것이 지금은 당연하다고 생각합니다. 마지막으로 대출의 경우 DSR이 있어 말도 안되게 대출이 나오긴 어렵겠습니다만, 그래도 내가 대출 한도가 어느정도인지 살펴보는 것 뿐 아니라 실제 그 대출금을 매월 상환해 나갈 수 있는지(단기이든 장기이든)까지 살펴보시고 진짜 감당 가능한 대출액이 어느정도인지 알고 계시는 것이 정말 중요한 것 같습니다. 2-4년 후 매도는 우리의 계획일 뿐이고, 오를지 오르지 않을지는 예상은 할 수 있지만 확신 할 수 없으며, 결론적으로 2-4년 후 수익을 실현할 수 있으려면 보유 기간중의 매매 가격 등락은 물론이거니와 갑작스런 임차인의 퇴거나, 역전세 등의 상황도 생각해 두어야 하기 때문입니다. '감당가능한' 이라함은 이러한 최악의 변수들이 생기더라도 내가 버틸 수 있는지, 일시적으로 힘들어질 지언정 물건을 지킬 수 없는 재정적 상황은 아닌지까지가 '감당가능'한 이라고 생각합니다. '덜 벌더라도, 망하지 않기 위한' 고민을 미리 해 두어야만 좋은 자산을 매수한 후 수익을 '실현' 할 수 있다고 생각합니다 :D 장어님 화이팅입니다!
민물장어님 안녕하세요? 장으뜸이라고 합니다. 대출에 대한 부분은 다른 분들이 잘 설명해주신 것 같습니다. 저 역시 오히려 실거주를 알아보시는 것도 방법이라고 생각되며, 혹시나 수도권 외 지방 투자에도 관심이 있으시다면 오히려 지방도 살펴보셔도 좋을 것 같습니다^^ 모든 사람들이 수도권에 집중하고 있기에, 오히려 남들에게 관심이 덜한 지방 쪽에도 기회가 있기 때문이예요. 민물장어님께서 많이 고민해보시고, 가장 괜찮은 선택하시길 응원드립니다!!
