#비교평가 프로세스,
#지방투자 어려움.
#지방 선호도 높은 단지. - 개별적, 특징.
#개별적 특징 파악 방법.
#비교평가 어렵다.
#비교평가 순서.
#투자 방법.
#투지 기준.
#비교평가 = 투자 우선 순위대로 평가. 고르기.
#단지 대 단지로 본다.
*스스로 + 기준 적용+ 투자.
#사례(-프로세스를 파악하자 or 따라가며 생각하자)
#인구 수요.
#연식
#땅의 가치 X : 지방
#세세한 선호도 파악.
#선호도
#공급 리스크
#비교평가 잘하려면,
지역의 선호도 명확히 판단한다.
가치. 가격. 공급 리스크까지 파악하여 투자 우선순위를 정한다
투자의 본질, 투자를 한다.
앞마당을 만들면서 지역 파악이 되어 있느냐를 알 수 있으려면은
이 지역에서 여기는 어떤걸 좋아하는지 ‘부산은 언덕 싫어하고, 평지를 좋아해요’ 등을 알아야 하고,
투자 우선순위를 볼때 ‘지금 울산이 구미보다 투자 우선순위가 앞서는 이유는 공급이 적기 때문이다.
이게 지금은 전고점이 낮지만 실제로 인구 규모나 가치를 봤을 때, 울산이 우선순위로 더 크다’
이런걸 말할 수 있어야 한다.
그다음 ‘단지 대 단지’로 우선순위를 따져보고 투자를 결정한다.
이렇게 할 수 있는게 비교평가다.
비교평가는 ‘A나 B중 어느게 나요’가 아니라,
‘어떤 지역·단지에 우선순위를 둘 것인가’를 객관적으로 분석하는 과정이다.
#가치와 가격 비교평가
① 변수 통제 : 평형, 연식 고정
⇒ 환경 좋은 준신축과 환경 덜 좋은 신축
② 이분법적 사고로 생각하는 것이 아니라.
환경 좋은 준신축이 그 지역 선호도와 연관이 되어 있느냐, 얼마나 연관이 되어 있느냐,
덜 좋은 신축이라면 얼마나 안좋은 건가, 덜 좋아하기는 하지만 얼마나 싫어하는 게 있는가
이렇게 비교평가 한다.
③ 그래서 나라면 어디 선택할 것인가로 생각한다.
④ 지방에서 매도를 생각했을 때,
산가격보다 더 비싼 가격으로 팔 때 살 사람이 받다 줘야 한다. 그렇게 보면 오른 아파트의 가격이 올라가고, 그보다 인기가 좋은 곳도 더 올라 가야 하고. 그렇기 때문에 지금 투자시점에 오른 아파트는 보수적으로 본다.
그래서 매도까지 판단하고 투자하는 것이 중요하다.
⑤절대적 저평가. 가치 순서대로 가격이 비싸지 않다면 가치가 더 좋은 것을 우선시 한다.
상대적 저평가. 가치 순서대로 가격이 비쌀 때 가격이 더 싼 것이 저평가
비숫한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가이다.
같은 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가이다.
이 네 가지를 확인하여 검증한다.
#실전 투자자의 마인드를 갖자.
- 일반적인 사람 마인드가 아닌 투자자의 마인드로,
리스크는 있지만 투자적 매력 요소가 있다면 투자 검토와 비교평가로 투자할 수 있다.
연식은 가변하는 선호 요소다.
준신축을 사면 팔때 구축이 될 수도 있으니 신중하게 접근하자.
'과거 15년식 넘어간 단지 중에 가격이 회복한 단지가 있나?
실제로 검증해볼까?
특올수리 투자된 물건이라면 그래도 수익이 괜찮네!'
이렇게 단지 분석 가설 검증 후 준신축 투자 검토하자.
#나의 목표,
강의를 통해서 저평가 물건을 찾을 수 있게 배운다.
비교평가 기준과 순서를 배운다.
저평가 된 물건의 투자 우선순위를 배운다.
→ 가격과 기회를 파악하여 저평가 된 물건을 찾고,
비교평가 기준과 순서를 통해서 투자 우선순위를 배워 투자 물건을 찾아 투자한다.
여기까지.
프메퍼 튜터님 좋은 강의 감사합니다~~
