▶아파트명
요진와이시티 (주상복합)
▶위치 (지도)
▶입지평가
1. 직장
일산동구 사업체수 146,057개 / 종사자 수 27,696명
(출처 : 샤샤와함께님 제공 전국직장, 종사자수 자료)
2. 교통
강남 77분/ 여의도 56분 / 시청 61분
(출처 : 카카오맵 / 길찾기)
3. 학군
백석중학교 85.4% / 백마중학교 84.2%
(출처 : 아실 / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)
4. 공급
일산동구 적정 공급량 : 1,457 세대
24년 공급량 : 2,325 세대 / 025년 공급량 : 2,090 세대 / 26년 공급량 : 0 세대 (3년 평균 공급량 : 1,471 세대)
(출처 : 아실 / 공급물량 – 시/구 클릭)
▶ 과거 시세
▶수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세 : 일산동구 요진와이시티 25평 현재 매매 6.9억, 전세 4.5억
10년 내 고점 매입시 : 2021년 7월 매매 8.75억, 전세 5.29억
10년 내 저점 매입시 : 2016년 7월 매매 3.45억, 전세 2.82억
* 고점 매입시 수익률 ( - 53%), 1.85억 손실
* 저점 매입시 수익률 (849%), 3.45억 수익
현시세 : 일산동구 요진 와이시티 36평 현재 매매 9.2억, 전세 6.1억
10년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 12.2억, 전세 6.91억
10년 내 저점 매입시 : 2016년 8월 매매 4.76억, 전세 3.6억
* 고점 매입시 수익률 ( - 57%%) , 3억 손실
* 저점 매입시 수익률 (383%), 4.44억 수익
(출처 : 샤샤와함께 튜터님 수익률 계산기 파일)
* 수익률 단순 계산식 : (매매차익/투자금)*100
* 수익률 상세 계산식 : [매매차익(현재 매매가-매수가) / 투자금 (당시 매수가-당시 전세가)]*100
* 현재 매매,전세가 : 네이버 부동산 각 최저가로 입력
(현재 부동산 하락장으로 최저가 매물부터 소진되는 것으로 가정)
▶ 현장 사진
▶ 느낀 점
수익률 분석에 선정한 아파트는 일산 동구라는 지역에서 일반적으로 선호하는 아파트로 직접 방문을 해보니 주변 상권도 꽤 잘 조성되어 있고, 3호선 지하철역도 걸어서 이동할 수 있으며, 무엇보다 고양시 주민들이 선호하는 새것 (신축)으로 투자를 배우고 있는 입장이 아닌 일반적인 사람의 시선에서는 매수해서 거주하고 싶은 매력적인 아파트라고 판단했습니다.
하지만, 열반스쿨 기초반 2,3주차 강의에서 배운 대로 입지를 평가해보고 수익률을 분석해보니 입지가 월등히 좋아 보이지 않았습니다. (하지만, 다른 지역과 비교를 할 순 없어서 그냥 주관적인 느낌임)
수익률 분석 대상 아파트의 26평, 36평의 매수 시점 별 수익률 및 수익금을 분석해보니 각 시점 별 수익률 및 수익금의 차이가 엄청나다는 것을 알게 되었습니다.
부동산 자산의 가격이 계속 오르고 있는 상황에서 마침 이사도 해야 하고 좀 무리해서 대출을 받아서 좋은 아파트라고 매수를 했다면 최대 3억에서 최소 1.8억의 손실을 볼 수 있다는 것을 알게 되어 놀라웠습니다.
좋은 아파트가 항상 좋은 가격은 아니니 앞으로 계속 투자 공부를 하면서 배우게 될 내용을 반영해서 좋은 아파트가 아닌 좋은 가격의 아파트를 찾아매년 1채씩 매수하면서 경험을 쌓아 실력을 키우면서 언젠가는 올 큰 파도에 휩쓸리지 않고 살아 남아야 겠다는 것을 느낀 시간이었습니다.
일단, 월부의 환경에서 투자 공부를 할 수 있도록 가정과 회사의 환경을 나를 도울 수 있게 셋팅 해야겠습니다.
▶ 일산동구 분위기 임장 보고서
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