[실준 71기 8ㅓ렵네요. 7ㅏ치해요~팔 때까지] 포도몰 2강후기

권유디님의 차분한 목소리와 젠틀한 태도는 굉장히 강의에 집중하게 만드는 중요한 개인적 요소였습니다.

전세자금 대출을 몰라 신용대출로 전세금을 내었던 분이 짧은 기간에 10억클럽을 달성한것은???

자기전에 포기할까 다음날 아침에 다시하자 그날 저녁에 포기할까?(권유디)

특별한 소수의 사람들이 개인의 능력으로 성공하는것이 아니라 다수의 사람들이 비슷한 생각을 하고 어려움에 봉착한다는 사실…

재능보다 포기하지 않은 사람들이 투자시장에서 성과를 내고 살아남았다는 것을 오늘 또 다시 내 자신에게 주지하며 다짐해 봅니다.

1. 수도권과 지방의 학군의 차이

   (가)수도권 학군지의 가격결정

   수도권과 지방의 가치를 판단하는 기준을 비교하며 설명하는 여러부분이 와닿았는데 그중에 학군에 대한 설명이 인상적이였습니다. 강서구를 예시로 들면서 꽤 높은 학업성취도를 보여주는 중학교들이 있었지만 그것으로 이곳으로 유입되는 인구는 없다는것… 

   수도권에서는 100개이상의 학원가. 90%이상의 성취도를 보여주는 3개이상의 학교.

   즉 강남대치. 목동. 평촌. 광진 정도 이외에는 학군으로 인정하지 않고 이것으로 인해 그 지역을 선택하는 큰 기준은 되지않는다는것을 배웠습니다.

    다만 비슷한 환경과 교통을 보여준다면 학군의 차이로 가격이 결정되는 예도 있었습니다. 

   예를 들어 부천의 부천시청역과 상동역의 역세권아파트에서 부천시청역이 더 좋은 환경을 보여주지만 상동역의 중학교 배치가 90%이상의 중학교로 배치됨으로 상당한 가격 차이를 보여주는것.

    메리어트나이트클럽이라는 위해요소를 압도하는 땅의 힘… 소음에 휩쓸리지 말자….

   
   (나)지방 학군지의 가격결정

   지방은 업무지구와 끝에서 끝이 1시간(부산.대구)을 넘지 않으므로 교통은 중요한 요소가 아니며 신축택지지구(신도시) 즉 환경이 훨씬 더 많은 수요를 끌어당기고 이것은 가격에 반영된다.

   유디님왈 지방은 학군과 환경만 보고 결정해도 크게 문제가 없다. 가치부분에서는…

   여기서 지방의 학군이라고 하는것은 광역시까지만 포함되는 것이며 예외가 되는 도시는 창원과 포항 정도이다.

   나머지 중소도시는 학군이라고 하는것이 의미가 없다.

   예를 들면 울산의 옥동학원가(남구에만 90%이상의 학교가 4개)에 있는 단지와 업무지구에 있는 단지를 10년간의 수익률을 놓고 비교해볼때 수억의 차이가 났으며 같은 학원가근처에 단지도 어떤 학교로 배정받는지에 따라 3억정도의 가격차이가 나는것을 본것은 조금 충격적이였다.

2. 편견의 방지를 위해서 좋다 나쁘다로 판단하지 말고 우선순위로 판단하라. 1.2.3.4.5.6.순위로 내가 할수 있는것 중에 가장 우선순위로. 내가 나쁘다고 판단해버리면 투자를 할수가 없다.

3.입지분석-작성법 정리

입지분석 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 기초반과 앞의 강의들에서 계속 반복 하면서 기계적으로 외우는 부분이 있었는데 상세한 설명을 통해 좀 더 입체적으로 이해하게 되었다.

가. 직장-일자리의 숫자뿐만 종사자수와 평균연봉을 본다. 연봉이 높으면(대기업) 사람들이 쉽게 그만둘수없고 지역내에 머물게 하는 요소가 된다.

나. 교통-버스는 포함하지 않는다. 항상 일정한 시간을 맞추는 지하철이 기준이다. 지하철도 업무지구를 통과하는 횟수가 많은 노선으로 선호도와 등급이 갈린다. 2호선-9호선-3호선 순서…

다. 환경- 단순하게 백화점과 대형마트의 숫자로 판단하지 않고 이것은 그 지역사람들의 구매력과 생활수준을 같이 볼수있게 해주는 요소이다. 시장조사를 통한 백화점과 대형마트의 입점.

라. 공급- 역전세리스크를 조사한다. 3년내 입주물량을 보는 까닭은 재계약 시점에서 전세가격에 영향을 미치는지 파악하기 위함이다. 서울은 전혀 이런일이 없을거라고 생각했는데 은평구가 바로옆 일산 덕양구의 폭탄공급으로 무려9천만원 역전세가 난 시점이 있었던것이 인상적이다. 주변공급까지 같이 조사해 본다.