동래구 사직동 사직롯데캐슬아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 69기 52조 호박]

1.아파트명

사직동 사직롯데캐슬더클래식

위치

2.입지평가

1)직장 : C

동래구 사업자수 88,421/종사자수 19,596

2)교통 : S

센텀시티역 30분 시청역15분

3)학군 : A

학업성취도평가 사직여중 93.2% / 휘경여중 86.3% / 여명중 88.5%

학원가 사직동 1등 사직역 주변 35개

4)환경 : C

백화점 마트 반경 1km 0개

5)공급(24~26)

동래구 : B

적정수요 1,357세대

총 5,335세대 /년 평균 1,778세대

적정수요대비 공급수준 2배 이내

사직동

아시아드삼정그린카드 2024.01 / 27세대

아시아드삼정그린카드 2024.01 / 72세대

사직하늘채리센티아 2024 05. / 690세대

3.과거시세(호갱노노)

33평기준

10년내 고점 12.4억

10년내 저점 5.7억

4.수익률분석(네이버부동산)

현시세 : 사직롯데캐슬더클래식 33평 현재시세 매매7억, 전세 5.1억

10년내 고점 매입시 : 2021년 09월 매매12.4억,전세 5.1억

10년내 저점 매입시 : 2019년 04월 매매5.7억 ,전세 3.8억

고점매입시 수익률 (70000-124000)/(124000-51000)*100=-73%

저점매입시 수익률(70000-57000)/(57000-38000)*100=+68%

5.현장사진

<수익률분석>

1.저평가 되있는가?

-7,8억대의 비교할수 있는 앞마당이 아직 없어서 저평가 되있는가를 확실히 모르겠습니다.

2.환금성은 어떤가?

- 1,064세대, 중,고층 기준 환금성은 괜찮아보입니다.

3.수익성은 괜찮은가?

-현시세 매매 7억 전세 5.1억 투자금 1억9천

-수익률 100% 내려면 매매가 8억9천 되야함

-수익률 200% 내려면 10억8천 되야함

-전고점대비 봤을때 (최근7년내 최고가 12억) 수익률면에서는 괜찮아보입니다

4.원금보전은?

-수요있고,입지독점성도 나름 괜찮으나 전세가율이 평균50%대로 원금보전이 안전하다고 판단하기에는 불확실한거 같습니다

5.리스크관리는?