분당구 판교동 원마을3단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 70기 51조 레스모어]

▶ 아파트명: 판교동 판교원3단지푸르지오

연식: 2009년

세대수: 486세대

구성: 5개동, 32평(272세대),39평, 44평, 45평, 57평, 69평

▶ 위치

성남시 분당구 판교동(서판교)

▶입지평가

1.직장: S

분당구 사업체수 32,971개/종사자수 304,421

(성남시 사업체수 66,333개/ 종사자수 467,627)

2.교통: A

강남 40분/ 여의도 60분/ 시청 60분 /판교 20분

3.학군: A

판교중(92.7%)

4.환경: C

현대백화점판교점 2.3km, 롯데마트판교점 2.5km

5.공급: S

기간: 2024년~2026년

공급: 5,274세대

적정수요: 13,782세대

적정수요 대비 공급 38%

▶과거시세

▶수익률분석(10년내 투자타이밍)

2023년 12월 현재 시세 (32평 )매매 14.8억 전세 8억

10년 내 저점 매입 시: 매매 7.2억 전세 6.1억

10년 내 고점 매입 시: 매매 16.1억 전세 8.5억

저점 매입 시 수익률 (148000-72000)/(72000-61000)*100=690%

고점 매입 시 수익률 (148000-161000)/(161000-85000)*100=-21%

▶현장사진

▶ 내 생각

판교동은 지하철 판교역과 서판교역(월판선 개통 예정, 운중동) 사이에 위치히며 중학교와 초등학교 인접한 단지임

판교도서관와 청소년수련관이 있어 학령기 자녀를 둔 가구의 선호도가 높고 유해상권이 없음.

지하철과 백화점과의 거리가 있고 주요 학원가도 없음.

전원적인 환경을 선호하는 초중고 자녀를 둔 가족의 경우 선호도가 높을 것으로 판단됨.

판교의 경우 일자리 평가 등급이 현재도 S등급이지만 금토동 일대 제2,제3 테크노밸리 입주 완료 시 15만명 규모의 일자리가 추가 확대 예상됨.빘

처음으로 수익률 보고서를 작성하면서 2017년까지 매매가가 7억대를 유지하며 투자금이 적게(갭이 적은)들 때 투자의 최적 시기였으며 갭이 최저가 아니더라도 상승여력이 있는 경우 투자의 가치가 있었음을 알게되었다.

가치있는 땅에서 안전마진이 확보된 상태(갭이 적은 상태)라면

투자를 망설일 이유가 없다. (판교라는 확장가능성이 큰 지역의 경우)

분명 기회를 또 올 것이고 그 때까지 가치를 보고 비교평가 할 수 있는 실력을 쌓는다면

기회를 잡을 수 있을 것이다. 반드시.

*2015년 즈음 판교원3단지 매물을 본적이 있었다. 매매가 7억 정도였던것으로 기억이 난다.

'초등 입학을 앞둔 아이가 있어서 나는 반드시 실거주를 해야해. 7억은 우리에겐 너무 무리야.'

라는 생각을 했다.

그래서 매매가만 흘려들었을 뿐 전세가가 얼마인지도 묻지도 않았고 그 이후에도 관심있게 보지도 않았었다.

내가 소유할 수 없는 집이라고 생각했으니까.

분명 그 때 1억 정도는 충분히 대출받을 수도 있었고 그 주변에 전세,월세로 거주할 수도 있었을텐데

그 때는 소유와 실거주를 동일하게 생각했다.

생각과 행동을 유연하게.