울산광역시 남구 문수로아이파크1차 1단지 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 70기 51조 레스모어]

▶ 아파트 개요

• 아파트명: 문수로아이파크1단지

• 연식: 2003년

• 세대수: 576세대

• 구성: 9개동, 34평(248세대),37평, 40평, 50평(150세대), 60평

▶ 위치

울산광역시 남구 신정2동

▶입지평가

1.인구: B

울산광역시 110만 3700명

2.직장: S (30만명 이상)

울산광역시 사업체수 115,389개, 종사자수 549,102명

울산은 지하철이 없고 직장인 대부분 자차 또는 셔틀버스 이용

문수로아이파크1단지 기분 직장 수요가 많은 곳이 30분 정도 소요, 출퇴근시간은 더 소요 예상

3.학군: S

학성중(96.0%), 울산서여자중(96.1%)

남산초등학교

4.환경: S (백화점 2개)

현대백화점 울산점 4km (자가용 13분)

롯데백화점 울산점 4.2km (자가용 13분)

5.공급: S (적정수요 0.5배 범위 내)

기간: 2024년~2026년

공급: 10,378세대

적정수요: 17,010세대

적정수요 대비 공급 61%

▶과거시세

▶수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

2024년 1월 현재 시세 (34평 )매매 8.1억 전세 5억

•10년 내 저점 매입 시: 매매 3.36억 전세 2.8억

•10년 내 고점 매입 시: 매매 9.98억 전세 6.2억

저점 매입 시 수익률 (81000-33600)/(33600-28000)*100=846%

고점 매입 시 수익률 (81000-97750)/(97750-62000)*100=-47%

 ▶현장사진

▶ 내 생각

울산의 대장 단지가 남구 아이파크라고 오래전부터 들어봤지만 1차, 2차, 1단지, 2단지

제대로 확인해 본적이 없었다.

이번에 울산을 방문해 다른 분들의 수익률 보고서나 임장보고서를 보고서야 알게되었다.

1차와 2차는 각각 1단지, 2단지로 나누어져 있고

2차는 10년 연식차로 현재 매매,전세 시세 갭이 1억이며, 전저점에서도 1억 차이가 났음.

그러나 전고점에서는 2억 차이가 났음.

상승장에서는 갭이 더 커진것인가

두 아파트의 가치가 원래 1억 차이로 봐야 하지 않나?

그렇다면 전고점에서 2차는 고평가였지 않았을까?

문수로 대로변을 따라 학원가가 형성되어 있고 남쪽 대공원과 북쪽 아이파크 대단지아파트가 있음.

대공원쪽으로는 세대수 500세대 미만 아파트들이 많고 대형평형 위주가 많고

반대쪽은 아이파크 1차, 2차 2000세대의 대단지가 중심이됨.

아이파크 주변은 오래된 빌라들이 많았는데 특히 신정수필아파트가 눈에 띄었음.

아이파크 1차와 2차 사이에 위치 1980년식 4개동 5층으로 이뤄진 120세대, 24평

2024. 1. 현재 매매시세 6.8억

울산 남구 옥동, 신정동은 학군으로 선호도가 굉장히 높으며 거주민들은 옥동에 살고 아이들 학원, 학교를 보내는 것에 자부심을 가지는 것으로 보임. 학군은 몇 년에 형성되는 것이 아니므로 앞으로도 울산에서의 남구 입지는 불변일 것임

지방에 투자한다는 것, 울산에 투자한다는 것은 대장아파트를 투자하려는 것은 아닐것이다.

대장아파트는 계속적인 수요가 있고 입지에 대해 누구나 인정하는 곳이기에

압구정 현대나 대치 은마와 같이 누구나 알고 있지만 투자금이 많이 드는 곳이기에

나처럼 소액 투자자에겐 적합하지 않을 것이다.

울산이 저평가 되어 있다, 투자를 해야 한다라는 말은 아이파크의 매매,전세가 흐름을 살피면서

내가 할 수 있는 저평가 아파트 단지를 찾아야 한다는 말이다.

그것이 숙제다.

편견을 버리고 이성적인 투자자의 눈으로 울산을 바라보자.

나에게 1호기가 생긴다면 그곳이 울산이기를