천안 서북구 두정동 효성해링턴플레이스아파트 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 70기 7조 잠이솔]

아파트명

천안시 서북구 두정동 효성해링턴플레이스

위치(지도)

입지평가

1. 직장

천안시 사업체수 52,993개/종사자수 295,032명

2. 교통

천안 제 2일반산업단지(삼성 SDI천안사업장) 자가용 5분

삼성디스플레이 아산캠퍼스 자가용 16분

3. 학군

성정중 62.6%, 두정중 80.8%

4. 공급

과거시세

현재가: 매매 3.1억 /전세 2.5억

최고가: 매매 4.4억 /전세 3.2억 (21년 9월)

최저가: 매매 2.3억 /전세 2.1억 (20년 8월)

수익률분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 두정동 효성해링턴 플레이스 매매 3.17억, 전세 2.5억

*고점 매입시 수익률(31000-44000)/(44000-32000)*100=-108%

*저점 매입시 수익률(31000-23000)/(23000-21000)*100=400%

현장사진

평가

직장: A등급

교통: S등급

학군: C등급

환경: B등급 (대형마트 반경1km 내 1개)

공급: A등급 (서북구 적정수요 39만*0.5%=1,950 / 3년 내 서북구 공급: 1,794)

두정역 효성해링턴플레이스는 20년 4월에 입주한 2,586세대 아파트이다.

두정역과 근접해 있으며 천안 제2,3일반산업단지까지 자가용으로 10분 내로 이동이 가능하다.

아파트 주변에 메가박스, 홈플러스익스프레스, 스타벅스, 올리브영 등의 상권이 형성되어 있다.

하지만, 정문에서 멀지 않는 곳에 유흥가, 모텔가가 형성되어 있어 환경이 좋지 못하다.

아파트 입주를 시작한 20년 8월이 최저점이었는데 이때 매수를 진행했다면 2천만원에(매매 2.3억 /전세 2.1억) 투자를 할 수 있었다. 최저점에 매수 후 1년 후인 21년 9월에 아파트를 매도를 했다면 400%의 수익률을 얻을 수 있었다. 현재 시점에서 바라본다면 나는 투자를 하지 않을 것 같다. 20년~21년 당시에는 신축이라는 메리트와 전국 부동산 상승세에 의해 함께 가격이 올랐던 것이라고 생각하기 때문이다.