수원 광교 영통구 이의동 자연앤힐스테이트 vs 용인 수지구 성복동 롯데캐슬골드 아파트 수익률 비교분석 보고서 [열기 69기 101조 월부안에서 10%안에 있는 1명이 되조 하와이키키]

수원 광교 영통구 이의동 자연앤힐스테이트 vs 용인 수지구 성복동 롯데캐슬골드

현재 광교 자연앤힐스테이트가 매매 2억이상 / 전세 1.3억 더 비싼 상태입니다.

이유는 연식/세대수/서울과의 거리가 성복 롯데 캐슬이 우위 이지만,

신분당선2정거장, 4분 차이로 거리를 무시하는 수준이며,

광교신도시의 초역세권 APT로서 학군과 환경이 미세하게 더 좋은것이 이유입니다.

-직장/교통 둘다 S,A로 비슷

-학군 : 둘다 A급의 학업성취도, 학군을 가지고 있지만 광교가 미세하게 좋은 것 같습니다.

이유는 거리인데요,

광교가 동네의 학군지 바로 앞이며, 학교 또한 가깝습니다.

성복은 동네 학군지가 수지구청 풍덕천동으로, 지하철 1정거장 거리가 필요합니다.

-환경 : 광교가 갤러리아 백화점이 있다는 것이 차이이고, 성복동 보다 신도시이며, 광교호수공원 또한 가깝다는 것이 장점같습니다. 실제로 성복동은 가보지 않았는데, 임장을 직접해봐야 그 동네의 분위기가 광교랑 얼마나 차이가 나는지 알 것 같습니다.

-공급 : 수원 영통구가 공급이 더 적으며, 비교가 애매한데, 다음 기회에 질문드리고 싶습니다.

질문 : 공급의 영향을 나누는 기준이 구 단위는 너무 작은 것 같고, 시 단위는 또 너무 큰 것 같은데요

수원광교 영통구/용인수지구는 생활권역이 크게 보면 비슷하여, 공급의 영향을 같이 받을 수도 있다고 생각하는데, 어떻게 가치판단을 하면 될지 질문드리고 싶습니다.

샤샤님의 수익률 계산기 참고하여 계산하였습니다.

감사드립니다. 첨부파일 똑같은 것 혹시 다른분 참고하실까해서 업로드 드립니다.

수익률 계산시, 동일한 19년 6월 이후 기준으로 판단해봤습니다. (성복롯데 19/6월 입주)

입주 초반 성복롯데에 투자했을때가 고점/현재 모두 순수익/수익률이 컸다는 것을 알 수 있습니다.

하지만 고점 매수시, 성복롯데가 더욱 떨어진 상황이어서, 상승/하락 폭이 더 큰 것이 성복롯데여서 오른만큼 내리는 것을 알 수 있어, 비교적 상승/하락폭이 작은건 광교힐스테이트입니다.

특이한점은, 19년 6월 이후 성복롯데의 대단지 물량공급이 있었음에도 불구하고

광교힐스테이트의 전세가가 떨어지지 않고 오히려 증가했다는 점입니다.

임대차 3법영향인지 모르겠지만, 주변, 더 서울과 가까운 입지에 2356세대 입주가 있었으면, 전세가 RISK가 있었을 만도한데, 그 영향이 없었다는 것이 전세가가 잘 버텨주는 것이 신기했습니다.

현재 호가는 두 APT 모두 실거래가 수준으로, 보합상태로 생각됩니다. (1층/저층 제외 값)

앞으로 둘 중 어떤 APT에 투자가 낫냐의 관점에서는 5천이 더 비싼 광교힐스테이트로 생각되지만, 다른 5억~5.5억대 투자금의 매물과의 비교가 부족하여 확신이 부족하여, 앞마당 확보 및 추가 공부가 필요한 상황입니다.