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너바나, 주우이, 자음과모음
지방 투자,
아주 쉽게 매물임장 단지를 뽑는 방법
안녕하세요.
나날이 아름답게 이롭게 살고 싶은 나알이입니다
수도권에서는 교통이 선호도의 주요 기준이 됩니다.
강남 업무지구와 거리
강남으로 가는데 편의성이 높은 지하철 노선이
단지의 시세에 결정적인 영향을 미칩니다.
하지만 지방은 다릅니다.
도시 구조상 차량 이동이 기본이라
교통 접근성이 절대적인 기준이 되지 않습니다.
그렇기에 지방에서는
“사람들이 실제로 살고 싶어하는 곳이 어디인가?”
즉, 실거주 선호도를 어떻게 파악할지가 핵심 과제가 됩니다.
하지만 이 선호도가 숫자로 보이지 않습니다.
학군, 상권, 환경, 브랜드, 연식 등
여러 요소가 복합적으로 작용하기 때문에
어려울 수 있습니다.
그래서 저는 매물임장 단지를 선정할 때
보조적인 지표를 활용합니다.
바로 전세 전고점입니다.
왜 전세 전고점을 봐야 할까?
전세 전고점은 이전 지방 상승장에서 전세 매물이 없을 때
그 지역 사람들이 가장 많이, 비싸게 거주하고자 했던 가격입니다.
실거주 수요의 정점을 보여주는 지표이기도 합니다.
보통 시세지도를 그릴 때
매매가와 전세가 투자금 정도 정리하실 겁니다.
저는 여기에 매매 전고점과 전세 전고점을 함께 넣습니다.
① 전세 전고점으로 선호도 파악하기
이전 임보 장표를 그대로 가져왔습니다.
(매매 전세 호가, 투자금/ 매매 전세 전고점, 매매하락률)
시세지도 단지의 가격표를 그대로 가져와
전세 전고점 수준대로 단지를 정렬하여
펼쳐놓은 상태입니다.
1️⃣ 지역과 단지의 전세 전고점 수준을 파악하고
2️⃣ 전세 전고점대별로 단지들의 특징을 정리합니다.
“전세 전고점이 3억 후반대라면,
해당 지역에서 사람들이 선호했던 신축급 단지다.”
이런 식 전고점끼리 묶어 선호 특징을 파악할 수 있습니다.
그리고 그런 단지 중 가격이 저렴하다면,
매물임장 후보로 올려야 합니다.
② 단지 간 비교로 ‘우선순위’ 찾기
예를 들어 도량롯데캐슬파크는
이전 구미의 대표 대장 단지였습니다.
학군이 좋아서 실거주자들의 선호도가 높습니다.
이 단지의 전세 전고점은 4.2억입니다.
그런데 지금 매매가가 전세 전고점보다 5천만 원 낮은 수준이라면,
이는 5년 전 전세가 수준보다 싸진 것을 의미합니다.
즉, 명확히 저평가된 단지라는 의미입니다.
비슷한 가격대의 확장단지 골드클래스와 비교했을 때,
매매 전고점도, 전세 전고점도 모두 도량롯데캐슬파크보다 낮습니다.
두 단지 모두 싼 가격이지만,
실거주 선호도가 더 높고 ‘갖고 싶은 단지’인 도량롯데캐슬파크가
상대적으로 더 저평가되어 있습니다.
게다가 투자금까지 비슷하다면,
매물임장 우선순위는 도량롯데캐슬파크입니다.
③ 가격 흐름 읽기
광역시 부산도 동일하게 적용됩니다.
임장보고서를 작성할 때,
시세지도에 매매·전세 전고점과 호가를 함께 표시해봅니다.
이전 상승장에서 부산진구 전세 전고점이 5억대였던 단지들이
선호도가 높은 단지들입니다.
분위기임장, 단지임장을 기반으로
매물임장을 통해 선호 이유를 직접 검증해보면
그 지역과 그 단지에 사는 이유를 명확히 이해할 수 있습니다.
특히 20평대와 30평대를 구분해 비교하면,
어떤 평형의 전세가가 먼저 움직이고
매매가 또한 움직이고 있는지도 확인할 수 있어
가격 흐름을 읽는 데 도움이 됩니다.
20평대가 먼저 전세가 움직이고
매매가도 오르고 신축 위주로 먼저
움직이기 때문에 현재 가격 흐름을 이해할 수 있습니다.
더불어 단지간 매매와 전세가 수준을 비교해볼 때
매매가 보다 전세가가 더 높게 올랐던 단지
→ 신축이라 실거주 선호가 높은지,
혹은 입지가 아쉬워 ‘전세로만 거주하고 싶은 단지’인지전세가가 낮았던 단지
→ 구축이라 전세 수요가 받쳐주지 못하는지,
혹은 투자 수요(호재)로 매매가만 높았던 건 아닌지 비교해볼 수 있습니다.
정리하겠습니다.
시세지도 단지 가격에
전세 전고점을 함께 넣어 아래 세가지 사항을 확인하고
선호도를 검증하는 매물임장이 되시길 응원합니다.
1. 단지별 전세 전고점 수준 파악
2. 전세 전고점이 높은데 저렴한 단지를 우선순위로 선정
3. 평형별 매매와 전세 가격 수준을 비교하며 현재 가격 흐름 이해
긴 글 읽어주셔서 감사합니다🧡
