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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서
2. 저자 및 출판사: 김학렬 (빠숑)
3. 읽은 날짜: 2025.10.
4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[Chapter1. 시장 – 예측이 아니라 대응의 영역]
#입지 #미래 가치
이 시기에 필요한 것은 ‘많이’ 보유하는 것이 아니라 ‘좋게’ 보유하는 것.
오래 보유한다는 것은 단기 시세 변동에 흔들리지 않고, 시장 사이클의 고점을 기다리라는 것이다. 현금 흐름은 그 기다림을 가능하게 하는 버팀목이다.
금리가 아니라 대출 규제 정책이 시장을 더 강력하게 조절하고 있다.
부동산은 결국 입지가 가장 중요하다. 부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다.
대기 수요층이 충분한 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2~4년이 지나면 정상 시세로 회복된다. 수요가 충분한 지역은 역전세를 활용하여 저점 매수의 기회로 삼고, 입지 경쟁력, 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트의 경우 역전세를 대비한 출구 전략이 필요하다.
어떤 시장도 개개인의 기대대로 움직이지 않는다. 반드시 의사 결정을 하고 무언가를 실행해야 한다.
[Chapter2. 수요 – 집값을 움직이는 진짜 힘]
#입지 #상품 #가격 #리스크
가격은 언제나 뒤늦게 찍히는 결과일 뿐이다. 앞서 달리는 것은 사람들의 삶, 곧 수요다.
수익률이 조금 낮아지더라도 생존율을 높이는 선택 같은 보수적 습관이 조정기를 지나는 유일한 끈이 된다. 만기를 흩어 놓고, 공실과 이자를 견딜 현금의 길을 먼저 열어두고, 같은 생활권과 같은 평형으로 몰지 않는 일.
입지와 상품의 조합이 수요를 가른다. 어디에 사람들이 살고 싶어 하는가.
가격이 싸서 이유가 되는 순간, 그 ‘싸다’ 는 말은 함정이 된다.
결국 집값을 움직이는 진짜 힘은 사람이다. 가격만 쫓으면 늘 한발 늦는다.
가격은 결과다. 수요가 원인이다. 그러니 우리는 원인을 붙잡아야 한다.
모두가 투자를 꺼리는 이때, 기회가 숨어 있는게 아닐까? (지방 투자)
쌀 때 사야한다.
입지의 중요성은 흔들리지 않는다.
지방은 수도권 대비 상대적으로 저렴하다.
지방 부동산 시장은 정책 변화로 인해 규제 완화의 가능성이 크다.
실수요는 단기간에 늘거나 줄지 않는다. 단기간에 부동산의 시세를 올리고 내리는데 결정적인 역할을 하는 것은 가수요다.
돈이 아니라 리스크가 적은 물건을 선택하는 것이 훨씬 더 중요하다.
[Chapter3. 가격 – 싸다고 사지 마라, 경로를 읽어라]
#경로 #싸다의 함정
가격의 핵심 질문은 ‘얼마까지 오르나’가 아니라 ‘어디까지 견딜 수 있나’다.
싸다고 사지 마라. 경로가 나쁘면 아무리 싸도 비싸다. 경로가 좋으면 지금 비싸도 결국 싸진다.
한 단지가 일시적으로 고평가처럼 보여도, 교통/학교/상권/정비의 경로가 이어져 있다면 시간이 가격을 따라간다.
‘싸다’의 함정은 늘 달콤하다. 낮은 가격에 들어온 대신, 긴 보유의 피로와 유동성의 막힘, 임대의 공백을 치른다.
실수요층이 아닌 투자자가 다수 시장에 들어와 있다고 판단되면 보수적으로 접근해야 한다.
조금 쌀 때 매수하고, 시세가 상승했을 때 매도하자. ‘바닥’ 과 ‘머리’ 를 확인하면서 매수/매도하는 것은 불가능하다.
모든 투자의 기본은 무릎에 사서 어깨에 파는 것.
[Chapter4. 상품 – 아파트만 보지 말고 경쟁력을 비교하라]
#입지 #상품 #중장기 투자
부동산에서 ‘싸다’ 는 종종 경로가 나쁘다는 신호다. 반대로 오늘 비싸 보여도 경로가 곧다면, 시간이 가격을 싸게 만들어준다.
비싸도 팔리는 것에는 이유가 있고, 싸도 안 팔리는 것에는 사연이 있다.
상급지로 갈아탈 경우, 기존 주택의 매도 시점을 신중하게 선택해야 한다. 시장 상승기보다는 횡보나 하락 직전에 매도하여 차익을 극대화하는 전략이 필요하다.
아파트는 단기적 가격 등락을 크게 신경 쓰기보다는 궁극적으로 가격 상승이 예상되는 지역에 중장기 투자를 함으로써 미래 수익을 기대하고 투자해야 한다.
그러나 투자는 항상 리스크를 염두에 두어야 한다. 서울이면 모두 상승할 것처럼 보이지만 그렇지 않다는 것을 염두에 두자.
대형 아파트는 입지 분석이 더 많이 필요하다. 어떤 지역이든 무조건 대형 아파트의 수요가 없다는 말이 아니다. 다만 대부분의 지역에서 적다는 의미다.
입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다.
주택 보급률 100%의 의미는 ‘주택이면 무조건 수요가 있는’ 부동산 시장은 끝났다는 것
연령대가 높은 분들, 특히 은퇴한 분들의 경우 시세 차익보다는 수익형으로 접근한다. 직장이 있는 젊은 분들은 시세 차익을 위주로 접근한다.
[Chapter5. 입지 – 부동산의 본질은 결국 입지다
#입지 #상품 #가격 #경로
앞으로 10년, 시장은 더 자주 출렁일 것이다. 금리의 리듬은 빨라지고, 정책의 박자는 자주 바뀔 것이다. 그러나 정책은 계절이고 입지는 기후다. 계절은 금방 변하지만 기후는 방향을 만든다.
시장은 가끔 행운을 주기도 한다. 대세 상승장이 되면 대부분의 주식이 오른다. 적정 가치를 알지 못하고 투자했던 주식으로 수익을 보는 경우도 많다. 하지만 조정기가 되면 어림없다. 시세가 하락하고, 묻지마 투자가 몰렸던 주식의 시세는 폭락하게 된다.
‘묻지마 투자’ 는 투자가 아니다. 투기꾼들의 희생양이 될 가능성이 높다.
경기도 내에서는 교통 호재 지역을 우선으로 본다. GTX 노선 같은 교통 호재는 부동산 가치 상승의 핵심 요인이다. GTX-A 노선이 지나는 파주, 고양, 화성, 용인과 GTX-B 노선이 포함된 남양주, 부천 지역은 미래 가치가 높아질 것이다.
경기도 부동산의 미래는 장기적 성장 가능성에 무게를 두어야 한다. 경기도는 서울에 비해 가격 부담이 적으면서도 교통, 개발, 인구 증가 등 다방면에서 성장 잠재력을 가지고 있다.
규제는 늘 시장보다 한 박자 늦게 오고, 해제는 더 늦게 온다. 그러니 뉴스의 시차에 묶이지 말자. 생활의 동선을 먼저 보라.
정부의 규제 라벨은 ‘공포의 경고문’ 이 아니라 ‘수요의 증명서’ 다. 정책은 계절이고, 시장은 강이다.
입지-상품-가격-경로. 이 네 단어를 보고 투자한다. 뉴스가 커질수록 원칙은 단순해져야 한다.
[Chapter6. 정책 – 정책이 바뀌어도 시장은 흐른다]
#정책 #반응 #실행
10년 후에도 이 집을 살 사람이 남아 있을까요?
규제가 강해도, 완화가 지연돼도, 수요의 근원 (직주근접, 교육, 생활인프라, 안전, 관리의 신뢰) 이 단단한 곳은 결국 제자리를 찾아간다.
정책을 이기려 들지 말고 정책을 타고 넘을 것!
정부의 부동산 정책은 모든 국민이 알고 있어야 한다. 우리 삶에 도움이 될 여지가 많기에 알차게 활용하자는 것.
언론과 전문가의 한계는 해석까지만 한다는 것. 실행은 개인이 해야 한다.
정책은 부동산 경기에 선행한다.
부동산 관련 정보는 정책을 통해 얻을 수 있다. 그래서 정부의 정책에 주목해야 한다. 정책은 활용의 대상이어야 한다. 정부가 발표하는 정책을 꾸준히 살펴보자.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 부동산 투자 기준인 저환수원리에서 저평가를 가장 우선 순위로 봤었는데, 싸다는게 무조건 좋다는게 아니라는 것을 깨달을 수 있었다. 이번 서울 수도권 장에서도 올해 초 상급지의 가격이 그 때도 비싸다고 생각했지만, 시간이 지나면서 가격이 급격하게 상승하였고, 그러다보니 이전의 비싼 가격이 싸게되었다는 생각이 들었다.
2. 가격의 핵심 질문은 가격이 싼지가 아니라 버틸 수 있는지라는 것. 항상 시장이 상승장만 있는 것은 아니라는 것. 역전세가 발생하거나 가격이 하락했을 때 내가 감당 가능한지에 대해서도 미리 잘 판단해봐야겠다는 생각이 들었다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 교통 호재가 있는 지역 : GTX – A,B,C 라인의 호재가 있는 지역 중에서 입지가 괜찮은 단지들을 장바구니에 담아놓고 시세트래킹을 통해 가격 변화를 확인해본다. 그리고 교통 호재가 실현될 때 어떻게 변화하는지 확인해본다.
2. 정부 정책, 부동산 경제 관련 기사들을 꾸준히 읽어본다. 전문가들의 정책에 대한 해석을 듣고 이런 해석을 어떻게 나에게 적용해볼 수 있을지 생각해본다.
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