장기적으로 부동산 투자가 괜찮을지에 대한 고민이 듭니다.
- 부동산Q&A
- 24.03.25
안녕하세요.
열기반 강의를 듣고 복습하다가 기존에 당연하다고 생각했던 부분에 의문이 생겨 질문 드립니다.
월부의 기본 믿음인 좋은 물건을 사서 장기간 보유하면 상승한다.
이 말이 적용된건 최근 10년을 보았을 때인 것 같습니다. 2006년~2016년의 기간까지는 하락 또는 보합으로 인해 거의 변화가 없었고, 이후 16년~21년까지 급격한 상승. 그리고 22년부터 현재까지 하락장이 지속되고 있습니다.
지금까지는 전세가가 매매가를 어느정도 받쳐주었다고 하지만 (예를 들면 서울의 4,5급지의 매매가 8억일 때 전세가 4억), 현재에서 2배가 오른다면 동일 전세가율 기준 매매가 16억에 전세가 8억인데 이정도의 전세금을 받쳐줄만한 여력이 될까요?
전세금이 그만큼 받쳐주지 않는다면 전세금을 끼고 투자하는 월부식 가치투자도 가능할지 의문이 듭니다. 결국 전세를 끼더라도 내 투자금이 더 많이 필요하다는 이야기이고, 투자 가능한 호수가 줄어들게 될 것 같다는 생각이 듭니다.
투자에 있어서는 긍정적인 생각과 낙관적으로 바라보는 시각이 중요하다고 하지만, 인구 수 감소로 인해, 그리고 수출 산업이 메인인 대한민국의 상황으로 보았을 때 과연 경제가 지금까지와 같이 계속 성장할 수 있을지. 그로 인해 현재까지와 같이 인플레이션이 아닌 장기간 디플레이션이 올 수 있지 않을지 등등 다양한 생각이 드네요.
선배님들께서는 어떻게 생각하시는지 다양한 고견 부탁드리겠습니다.
감사합니다!
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댓글
안녕하세요 푸른노을님. 너바나님 강의 내용으로도 해소되지 않으셨던 의문이라 어렵긴 하지만, 나름의 의견을 적어봅니다. 1. 장기간 보유하면 상승한다. 말씀하신 것처럼 여력이 안될 수 있습니다. 그래서 모든 아파트가 이 명제에 맞아 떨어지는게 아닙니다. 그렇기 때문에 수요가 풍부해 가치가 우상향하는, 그래서 장기간 보유해도 끄떡없는 단지를 찾아 투자하는 겁니다. 그렇지 않은 단지라면 중간에 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 준비를 해야 합니다. '매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다' + '전세가가 우상향 하는 수요가 풍부한 곳이다' 두 조건 모두를 충족시킬 때 장기보유해도 잃지 않는 투자가 될 수 있다고 생각합니다. 2. 4급지에서 8억 전세를 받쳐줄만한 여력이 될까요? 사실 이건 우리가 경험이 없어서 아무리 과거 가격 흐름을 본다해도 감정적으로 받아들이기는 어려운 거 같습니다. 전세레버리지 가치투자를 하려는 상황에서 소득 대비 전세가를 나타내는 J-PIR 을 통해 현재 사람들의 소득에 비해 전세가가 비싼 수준이 아니라는 점, 통화량은 10년에 두배씩 증가해 거주비용이라는 물가에 해당하는 전세 역시 비슷한 추세를 가질 거라는 논리들을 믿고 용기 내야 하는거 같습니다. 4급지도 4급지 나름인데, 선호도 높은 신축의 경우 지금도 이미 전세가는 59타입 기준 6억 수준까지 와 있습니다. 임장하고 시세 조사하시면 금방 알 수 있습니다. 구축들의 경우에 그 안에서 입지가 어느정도 받쳐주는 곳은 59타입 기준 4억대인데, 구축으로 갈수록 전세가 상승이 더딥니다. 입지가 탄탄해 건물의 상품성이 떨어진 상태에서도 전세가 상승이 이뤄질만한 곳인지, 그렇지 않은지 직접 임장하고 분석해보며 투자 대상을 잘 골라야 합니다. 권위에 그대로 순응하지 않고 의문을 가지는 점은 정말 좋다고 생각합니다. 거기서 나아가 의문을 해소하기 위해 직접 아파트들을 가보고 분석해보시면 좋을거 같아요. 그러면 말씀하신것처럼 갸웃거려지는 단지들이 있고 확신이 가는 단지들이 있을겁니다. 3. 인구수 감소, 대한민국 경제 대한민국 경제 만큼은 좋을거라고 믿고 가는 수 밖에 없을거 같습니다. 사실, 경제가 안좋으면 다른 투자 자산도 마찬가지일거고, 우리가 다니고 있는 회사들도 휘청거려 고용도 불안해질 거구요. 그래서 이건 부동산 투자만의 문제가 아니라고 생각하고 제가 어떻게 할 수 있는 변수가 아니라 믿고 갑니다. 인구 감소의 경우 걱정할 문제가 맞습니다. 그렇기 때문에 사람들의 수요가 탄탄한 곳에 투자하려는 노력을 기울여야 합니다. 인구수가 줄어든다고 모든 집값이 같이 떨어지는게 아니라 사람들이 안좋아하는 곳부터 공실이 생기기 시작할테니까요. 수능 보는 학생수가 줄어든다고 해서 메이저 대학에 정원이 갑자기 미달되지 않는 것과 비슷하달까요? 세 답변에서 공통적으로 말씀드리는 건 개별성입니다. 부동산 투자를 하나로 묶어서 보는게 아니라, 이런 상황에도 불구하고 무너지지 않을 단지들을 솎아내서 투자로 연결 짓는 게 필요다하고 생각합니다. 화이팅입니다!
푸른노을님 안녕하세요. 열반스쿨 강의를 복습하고 계시는 군요! 의문을 가지고 질문하시는 자세가 멋지십니다. 제 경험을 말씀드리면 18년에 경기도 신축 외곽 24평 전세가 1.5억 이었는데요. 6년이 지난 지금 전세가가 3.5억입니다. 입주장이었음을 감안해도 두배가 오른 셈입니다. 근처의 다른 아파트 전세도 마찬가지였고요. 전세가라는 것이 물가와 연동되어 있기 때문에 결국, 10년에 아파트 전세가가 두 배가 오르는 것은 무리가 없다고 봅니다. 더 오를 지역을 저렴한 절대가지만 낮은 전세가율로 매수해서 전세 상승분을 가져가다가 차익을 보고 매도해도 되며, 그보다는 좀 더 비싸게 사더라도 높은 전세가율, 즉 적은 투자금으로 매수해서 매매차익을 거두어도 됩니다. IMF 때나 금융위기 때도 집값이 단기 폭락이 있었고, 그때는 지금보다 우리나라 경제가 더 심각한 상황이었지만 부동산 가격은 결국 상승했습니다. 인구 수는 물론 감소하지만 부동산은 투자재면서도 필수재의 성격을 가지고 있기 때문에 그중에서도 수요가 있는 지역에 투자한다면 충분히 수익을 거둘 수 있다고 생각합니다. 화이팅입니다!
