안녕하세요,
현명한 투자자로 성장할
반드시 온전히 입니다.
서울·수도권 투자 과정에서
많은 것을 배우게 해 줬던 스승같은 매물을 만나
그 경험을 나누고자 복기글을 적었습니다.
혹시 어떻게 매물을 털어야 할지 등이
궁금하신 분들이 있다면
제 경험이 작은 위로와 힌트가 되면 좋겠습니다.
(글이 조금 깁니다. 너무 길다 느껴지신다면
마지막 문단부터 읽어주셔도 좋습니다.)
6월, 충분히 준비되지 못했던 투자자
5월, 지방 1호기 매도를 마치고 확보된 투자금으로
6월부터 서울·수도권 투자 준비를 본격적으로 시작했습니다.
하지만 지금 돌아보면,
저는 ‘준비된 투자자’가 아니었습니다.
“투자금 안에 들어오면 일단 보자”는 마음으로
무작정 매물보는 횟수만 늘리고 있었습니다.
그렇게 매물임장을 하던 중
기회는 생각보다 빠르게 찾아왔습니다.
시세보다 싸고, 매도인의 사정도 분명해서 협상도 해볼만 했고,
만기 6개월 남은 전세, 세입자도 갱신을 희망하는 매물이었습니다.
하지만 제가 결정을 내리지 못하고
“싸긴 싼데, 어디랑 비교해서 싼 거지?”
“세입자분 연세가 많으신데, 나중에 매도 시 협조가 어려우면 어쩌지?”
이런 고민만 하다가 결국,
저보다 더 준비된 투자자가 그 매물을 가져갔습니다.
아쉬웠지만, 오히려 그 경험 덕분에 정신이 번쩍 들었습니다.
“이대로면 좋은 매물은 다 놓치겠구나.”하는 생각이 들면서
다시 매수할 단지의 우선순위를 명확히 세우고
진지하게 투자에 임해야겠다고 결심했습니다.
7월-1. 우선순위 1번 단지, 드디어 만난 ‘그 집’
그 후 1~2주간 다시 앞마당 시세를 체크하고
비교 평가, 코칭을 통해 단지 우선순위를 명확히 정했습니다.
하락장에서 지방 투자 경험은 있었지만,
상승 초입의 서울 투자는 완전히 달랐습니다.
그래서 투자 동료들과 수시로 소통하며
매물 털기 방법에 대한 조언을 들으면서,
우선순위 1번 단지의 모든 매물을 보러 다녔습니다.
그 중 수리는 안 되어 있었지만
세입자가 깔끔히 거주 중이고,
가격도 단지 내 최저가였던 한 매물이 눈에 들어왔습니다.
하지만, 제 투자금에 맞추려면 4천만원의 가격협상이 필요했습니다.
매도인은 경제적으로 여유가 있었고,
상승장의 초입, 매도인 우위의 시장에서
부동산 사장님은 철저히 매도인 편이었습니다.
협상이 쉽지는 않겠다고 생각했지만
일단 이야기는 꺼내봤습니다만,
돌아온 건 냉담한 눈빛과 한마디.
“그 가격이면 물건 들어가요.”
7월-2. 협상 카드를 들고 다시 찾은 부동산
그래도 포기할 수 없었습니다.
“이 집을 사면 드디어 수도권에 내 집이 생긴다.”
그 마음 하나로 비 오는 날 다시 부동산을 찾았습니다.
“사장님, 오늘 제 생일이에요. 생일 선물로 제 이야기 한 번만 들어주세요.”
라며 진심을 담아 말을 꺼냈습니다.
현 세입자는 1년만 전세를 갱신한 상황으로
25년 12월말 전세 기간 만기,
27년 말 신축 입주를 위해,
새로운 주인과 전세계약을 체결한 후 계속 거주하다가
27년 신축 입주에 맞추어 이사가기를 희망하고 있었습니다.
세입자가 원하는 전세금이 현 시세보다 낮은 금액이었고,
저는 현 시세에 맞추어 준다면 그 차액만큼의 대출이자 지원을
부동산 사장님께 제안했습니다.
그리고 나서
"세입자가 제 제안에 ok를 해도 투자금이 1천만원 모자라니,
매도인께서 1천만원만 조정해주면 바로 계약하겠다”고
사장님을 설득하기 시작했습니다.
사장님의 태도는 처음보다 부드러워졌지만,
“매도인이 가격은 절대 안 깎아준다고 했다.
깎아달라고 하면 이 매물 다른 부동산에 뺏길 수도 있다”
고 하면서 가격협상을 다시 거절하셨습니다.
결국 저는 제가 가진 카드를 다 꺼내고도
부사님을 움직이지 못했고,
상황이 바뀌거나 좋은 물건 나오면 연락 달라고 하며 돌아설 수 밖에 없었습니다.
7월-3. 기적처럼 돌아온 매물
며칠 후, 해당 매물의 가격이 오르자
어쩔 수 없이 다음단지로 넘어가기로 마음을 먹었습니다.
하지만 그래도 아쉬움에 해당 단지의 시세를 매일 체크하고 있던 어느날,
네이버 부동산에 가격이 500만 원 내려간 것을 발견하고
즉시 부동산에 전화했습니다.
“사장님, 왜 가격이 내려갔어요?”
“다른 사람이 계약하려고 했는데 현 세입자 사정 듣고 취소했어요.
매도인이 그 사이 돈 쓸 일이 생겨서 좀 급해졌어요.”
“그럼 제가 매수 하겠습니다.
대신, 전세금은 제가 원하는 금액으로 맞춰야해요.
현 세입자에게 제가 이야기 했던 대출이자 지원으로 협상해 봐주시고
안되면 그 단지 전세 대기자에게도 브리핑 해 주세요.”
매물 임장하면서 만났던 부동산 사장님들에게
전세 대기자가 여부를 물어보면서
미리 그 단지에 전세를 원하는 대기자 있다는 것을 알고 있었기에
사장님께 적극적으로 요청할 수 있었습니다.
그제야 사장님도 계약을 할 수 있겠다는 생각이 드셨는지
드디어 제편이 되어 움직여주기 시작했습니다.
그리고 다음 날,
“현 세입자도 이사가기로 했고,
전세 대기자도 구해졌어요.
매도인도 원하는만큼 계약금 주면,
전세계약도 대신 해주고, 명의도 내년에 가져가도 된다고 합니다.”
기적처럼 상황이 풀렸습니다.
그날 밤, 드디어 내가 원하는 아파트를
내일이면 계약할 수 있다는 벅찬 마음으로 잠들었습니다.
하지만, 다음날 아침,
부동산 사장님으로부터 급하게 연락이 왔습니다.
“계약을 미뤄야 할 것 같아요…”
현 세입자 부부 간 의사소통 문제로
남편이 크게 반발하면서 이분들의 이사 여부가
불투명해 져 버렸습니다.
부사님께서는 일단 세입자를 달래서
다른 날 계약하자고 말씀하셨지만,
정말 원했던 단지의 매물이었기에,
계약을 미루고 싶지 않았습니다.
"사장님, 저희 거의 다 왔어요.
저 오늘 계약하려고 오후에 휴가도 내놨습니다.
그러니 남편분 잘 다독여서
오늘 꼭 계약할 수 있도록 설득 부탁드려요.
저는 1시까지 부동산에 가도록 하겠습니다."
그날 계약을 진행하기를 강하게 밀어부쳤고,
오전 업무를 마치고
부동산으로 가던 버스 안에서 사장님의 연락을 받았습니다.
“방금 전에 매도인이 물건 안팔겠다고 하면서 댁으로 돌아가셨어요.”
제가 부동산에 도착하기 전,
현 세입자 부부와 매도인이 먼저 부동산에 도착했고,
둘 사이에 심한 언쟁이 일어났고,
기분이 상한 매도인은 매물을 거둬들이기로 결정했다는 거였습니다.
그렇게.......저는
너무나 원했던 단지의 매물을 놓치고 말았습니다...
지금의 저라면 이렇게 대응할 겁니다.
1️⃣ 집착을 피하는 ‘매물 털기 루틴’
앞마당 단지들을 시세를 따고 우선 순위를 정하고 나서
매물 털기를 할 때 아래와 같은 스케줄로 진행할 겁니다.
투자를 진행해 보니
협상이라는 것이 생각보다
오랜 시간이 필요할 수도 있다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 협상이 완료될 때까지 한단지에서 머물게 되면
자연적으로 그 단지에 대한 집착이 심해지게 되더라구요.
그리고 다음 단지의 좋은 매물을 놓칠 수도 있기 때문에
아래의 방법을 생각하게 되었습니다.
*1주차
월~수: 1번 단지의 모든 매물 전화임장+매물 상황 정리
수-토: 1번 단지의 투자기준에 들어오는 모든 매물 매물임장+주변 부동산 워크인
*2주차
월~수: 1번 단지의 투자우선순위 3개의 매물에 협상 시도/ 2번 단지 모든 매물 전화임장+매물상황정리
수~토: 1번 단지 추가 매임/ 2번 단지 투자기준에 맞는 매물 모두 매임+주변 부동산 워크인
(위의 과정 반복, 편의를 위해 주차별로 나누어 적었지만 다음 단지로 넘어가는 시점은 각 단지의 모든 매물 임장을 끝내고 나서입니다)
한 단지 안에서도 협상할 매물을 적어도 3개는 뽑아둡니다.
첫 번째 이유는,
1-1번 매물 협상이 실패하거나 매물이 갑자기 거래될 경우,
즉시 같은 단지의 다른 매물(1-2, 1-3번)로 넘어가
그 단지의 좋은 매물을 놓치지 않기 위함입니다.
두 번째 이유는,
서로 다른 매물을 협상 카드로 활용할 수 있기 때문입니다.
예를 들어, 이렇게 이야기합니다.
“사장님, 제가 000동 000호 매물도 봤는데 거기는 조망이 좀 더 좋더라구요.
저는 사실 1-1번 매물을 꼭 하고 싶지만,
진짜 안 되면 1-2번 매물이라도 매수하려고요.”
이렇게 말하면 부동산 사장님은
‘이 투자자는 단지를 정말 매수하고 싶구나, 실제 계약 가능성이 높구나’
라는 인식을 갖게 됩니다
다른 단지 매물을 비교 대상으로 삼을 수도 있지만,
제 경험상 같은 단지 내 매물들을 예로 들며 협상할 때
사장님들의 마음이 더 잘 움직였습니다.
2️⃣ 부동산 사장님 설득 시나리오는 미리 준비하기
기존에 그냥 '4천만원만 깍아주세요' 하고 이야기할 때보다는
사장님 저는 이런 생각을 가지고 있습니다! 하면서
대출이자 지원을 이야기 했을 때
사장님들이 훨씬 이야기를 잘 들어주셨습니다.
당장 저만의 협상 시나리오가 없다면
실전 투자경험담을 읽거나
동료들의 투자 경험을 들으면서
좋은 예시들은 따로 정리해 두는 것이 도움이 많이 될 것 같습니다.
3️⃣ 계약 의사를 밝히기 전에 미리 현 세입자 전세계약서 ‘특약'까지 확인
전세 세입자가 이미 있는 경우,
계약서의 전세금과 기간만 보지 말고,
갱신 관련 특약까지 반드시 확인해야 합니다.
제가 이번에 첫번째로 놓친 것은
"전세 갱신 시 1년만 계약했더라도,
세입자가 원하면 2년을 거주할 수 있다"
는 것이였습니다.
그래서 계약 당일,
현 세입자의 남편분이 화를 냈을 때
그분의 마음을 다독이는 것이 우선이었음에도,
그때는 그걸 인지하지 못했습니다.
왜냐면 그분들이 마음을 바꾸어
1년이 아닌 2년을 거주하겠다고 하면
제가 계획한 매수 일정 자체가 무너질 수 있었기 때문입니다.
두번째로 놓쳤던 것이
전세계약서의 특약 문구였습니다
매도인이 갱신기간을 1년으로 하면서도
혹시 세입자가 더 살고 싶어할 경우를 대비해
‘금액을 인상하면 더 살 수 있다는 문구’를 특약에 삽입해 두었더군요.
이 한 줄 때문에,
세입자가 금액을 올려주고 더 살겠다고 하면
그대로 받아들일 수밖에 없는 상황이 될 수도 있었습니다.
전세 세입자가 있는 매물이라면
계약서 전문을 요청해 특약까지 반드시 확인할 필요가 있다는 것을 배웠습니다.
왜냐하면, 매도인이 넣어둔 불리한 문구 하나로
내 계약이 흔들릴 수도 있으니까요.
4️⃣ 가계약 시 특약 예시
이 글을 읽으시면서
“왜 가계약금 이야기가 없을까?” 하고 궁금하신 분들도 계실 겁니다.
새로운 세입자가 맞춰지고,
기존 세입자의 퇴거가 확정되던 날
부동산 사장님께 가계약금 입금 여부를 문의했지만
“일단 세입자 퇴거 확정이 우선이에요.”라는 답이 돌아왔습니다.
그리고 저도
'내일 한자리에서 동시에 계약하면 가계약금 안 넣어도 큰 문제 없겠지.'
하고 별 생각 없이 마무리를 지었습니다.
하지만 그 선택이
매도인이 쉽게 계약을 진행하지 않기로 결정 내릴 수도 있다는 것을
생각하지 못했습니다.
만약, 다음 투자에서도 비슷한 상황이 생긴다면
저는 아래 특약에 대해 매도인의 동의를 얻은 후,
가계약금을 미리 넣어 계약 파기도 방지하고,
혹시 전세 계약이 잘 진행되지 않을 경우의
리스크도 방어할 생각입니다.
“본 계약은 현 세입자가 이사를 확정했고,
새로운 임차인과의 전세계약이 진행 중임
해당 전세 계약이 원활히 진행되지 않을 경우,
매도인은 가계약금 전액을 매수인에게 반환하며 본 계약은 무효로 한다.”
복기를 마치며
복기 글을 쓰고 나니,
결국 수업 시간에 이미 배운 내용이더라구요.
그런데 막상 실전 투자에 들어가니,
머릿속이 뒤죽박죽이 되고,
수업에서 배운 것들을 잘 적용시키지 못하게 되더라구요
예전에 투자를 준비하며 코칭을 받을 때
‘수업에서 배운 걸 잘 활용할 수 있다라고 생각했는데
실제로는 수도권 투자를 준비하는데 모든 근간이 흔들리는 기분입니다'
라고 튜터님께 하소연 한 적이 있습니다.
그 때 튜터님께서,
'아직 투자를 마무리 짓지 않아서 그래요.
끝내고 나면 분명히 보이는 게 있을 겁니다.'
라는 답을 주셨습니다.
정말 그 말씀처럼,
이번 투자를 마무리하고 나니
제가 어디서 부족했는지,
무엇을 놓치고 있었는지가 선명하게 보였습니다.
다음 투자에서는
이번 복기에서 얻은 것을 잘 반영해서
더 좋은 결과를 만들어가겠습니다.
제가 이일을 겪으면서 너무 힘들어 할 때
많은 위로와 공감, 조언으로
저를 일으켜 세워주었던 동료분들!!!
코칭과 실전반에서 만나 많은 것을 가르쳐 주셨던
멘토님, 튜터님들
일일히 다 언급하지 못하고
모든 분들께 감사인사를 전달드리지는 못했지만,
너무 너무 감사합니다.
덕분에 힘을 내서 갈아타기까지 마무리 할 수 있었습니다.
