[실준 71기] 강사와의 만남 후기

월부에 온 지 105일 째 되는 날입니다. 

월부에 온 후로 매월 월부 더드림캠퍼스에 오는 영광을 누리고 있습니다. 

8월 재테기 오프강의, 

9월 열기 오프강의, 

10월 열기 우수수강생 강사와의 만남,

11월 실준 우수수강생 강사와의 만남

매번 너무 감사하고 아직도 얼떨떨합니다. 

강사와의 만남에서 얻은 인사이트를 월부 동료들과 나누고 싶습니다. 

오늘 강사와의 만남에는

• 실물이 훨씬 더 예쁘시고 에너제틱하신 ‘코크드림’님,
• 지난 달 강사와의 만남에서도 뵀었던 '밥잘사주는부자마눌'님,
• 매코의 여신 ‘자유를향하여’님,
• 월부 글로 뵀었던 ‘센스있게쓰자’님께서 함께 해주셨습니다. 

세입자가 집을 안 보여줘요~

부사님은 사진만 보여주십니다. 제가 적극적으로 대응할 수 있는 방법이 있을까요?

: 사진을 언제 찍은 건지 우선 확인해보자. 세입자가 집을 안 보여주어 다음 전세계약자와의 계약이 지연되면 세입자에게도 유리한 상황은 아니기 때문에 CEO 마인드로 세입자와 잘 협의하는 것이 가장 좋은 방법이다.

예방차원에서 주택매수할 때 세입자에게 집을 잘 보여줄 것을 특약으로 넣을 경우 일반적인 세입자는 이를 지키려고 노력해 줌. 하지만 세입자에게 의무는 없다. 세입자의 비협조적 태도로 다음 전세입자 계약이 늦어지면 세입자에게 보증금을 제때 돌려줄 수 없고 전세환급제도로 환급 받으려고 해도 계약만료일 전에는 환급 받을 수 없으며 신청 및 처리에 시일이 소요되므로 이사일을 확정해 놓은 세입자에게도 매우 불리한 상황이 될 수 있다. 그러므로 잘 달래서 해결해보자.

부산 대단지 신축 XXX아파트 청약에 당첨되었어요~

그런데 실거주하면서 대출을 갚으면 월 20만원이 남고 다음 투자를 5년 후에나 할 수 있어요. 

투자방향성을 어떻게 잡아야 할까요?

: 좋은 대단지 아파트니까 실거주해라. 

2년 후 비과세 매도 후 투자해도 되고,

1년 실거주 후 전세 주고 재투자해도 된다. 

충분히 좋은 물건이면 실거주도 유의미하다. 

추후 시장상황 보면서 매도 혹은 전세로 의사결정하면 된다. 

1호기를 했는데 전세 갱신 시점에 주변 신규 공급이 있어요~

Risk에 어떻게 대응하면 좋을까요?

: (토허제에서는 어차피 전세 못 주니까 전세 갱신에 영향을 안 미치지만,

위험에 대비하는 것이므로 토허제가 풀린다는 전제로 답변)

내 전세 갱신 시점이 몇 개월 더 남았다고 하더라도 

(이유는 적절히 둘러대세요~)

신규 공급으로 인한 전세물량이 쏟아지기 한두달 전에

세입자와 계약 갱신 여부 확인하고 미리 갱신계약 체결하기

세입자는 주변 신규 공급에 관심이 없기 때문에

임대인이 갱신 여부를 물으면 그 시점의 시중 전세가를 검색해 보게 될텐데

아직 신규 공급으로 인한 전세 매물이 쏟아지기 전이므로

전세가격이 내려가지 않은 상태라서 갱신 시 임대인이 유리하다.

지방중소도시 XX에 투자를 했는데 어떻게 매도해야 할까요?

: 투자자는 지금 그 지역에 관심이 없기 때문에 결국 실수요자에게 매도해야 한다. 

실수요자는 세낀 물건을 안 사기 때문에 전세만기가 많이 남은 시점에 미리 집을 내놓아도 매도가 어렵다.

극단적으로는 1층 가격으로 매도해야 할 수도 있다.
전략적으로 내 목표가보다 2~3천 올려서 내놓고 가격협상의 여지를 남길 것.

거래상대방과 네고하면서 내 목표가보다 높게 합의가 되면 행복하게 매도하기

앞마당이 하나도 없고 0호기 있고 실거주 불가능한데 내년 상반기에 1호기를 하고 싶어요. 

이번 달에 서투기로 구리시를 앞마당으로 만들고 다음 달부터 광역시 앞마당을 만들려고 합니다. 
정규강의를 들으면서 지역특강 ‘부산 & 대구’를 레버리지 해서 앞마당을 빨리 늘리고 싶은데

어떻게 준비해야 할 지 방향성을 알고 싶어요~  투자가용금액 1.5~2억

: 수도권은 미국주식이고, 지방은 국내주식이다. 수도권은 오래 보유하면서 지켜갈 수 있는 자산이지만, 지방은 매도가 매우 어려운 자산이다. 초보자이고 투자가용금액을 감안한다면 광역시 투자 대신 수도권 투자가 더 안전하고 적합하다. 

추가 팁) 구리, 다산의 전고점은 8호선 연장하기 전에 형성된 금액이므로 앞으로 전고점보다 더 오를 수 있다. 

0호기로 단독주택이 있는데 매도가 안 되고, 투자가용금액이 9억이 있다면 투자방향을 어떻게 잡아야 할까요?

9억으로 서울 실거주? 9억으로 비규제 수도권에 2채?

: 서울 실거주는 난이도는 쉬우나 살 수있는 물건의 가치는 낮아지고 가성비가 매우 떨어지는 투자가 될 수 있다. 

비규제 수도권에 두 채를 할 경우 취득세에서 불리할 수 있으나 비규제 수도권에서 랜드마크를 구입할 수 있기 때문에 자산을 쌓아 나가는 방법으로는 서울 실거주보다 나은 방법일 것이다. 

서울 아파트라고 무조건 다 좋은 건 아니다. 단지  vs. 단지로 비교해야 함.

하지만 가장 좋은 방법은 0호기를 매도하고 투자가용금액을 높여서 더 좋은 물건을 사는 것… 

매도가격을 낮춰서 0호기를 적극적으로 매도해 볼 것을 추천

부동산대책으로 힘들어 하시는 분들이 많으셔서

센스있게쓰자님께서 경험을 토대로 진심어린 위로를 해주셔서 너무 감사했습니다. 

더불어 너나위님의 말씀을 인용해 주셨는데,

"본질을 잊지 말자, 10을 버는 대신 7을 버는 것이다. 결국 돈을 버는 방향인 것이다."

적용할 점:

초보인 저는 강의과 과제, 임장과 임보, 독서로 꾸준히 투자길을 만들어 가겠습니다. 

강사와의 만남 클로징 멘트로 후기를 마치겠습니다. 

• 조급하지 말라는 건 천천히 하라는 의미가 아니다.
• 최고를 하려고 하지 말고 최선의 선택을 하라.
• 선택했다면 뒤돌아보지 말고 그 선택을 정답으로 만들어 가야 한다. 

월부 더드림캠퍼스는 오늘도 우리를 위해 밤 늦게까지 불이 밝혀져 있습니다.

소중한 기회 주심에 다시 한번 감사 드립니다.