✅아파트명
래미안아트리치아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성북구 종사자수 111,005명
2. 교통
강남 49분 / 여의도 54분 / 시청 38분
3.학군
경희중학교 75.1%, 석관중학교 63.9%
4. 환경
롯데백화점 청량리점, 경희의료원, 삼육서울병원
5. 공급
이문아이파크자이 2025년 11월 / 4,169세대 등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 성북구의 직장 종사자 수가 11만명 뿐이며 강남, 여의도, 시청 모두 1시간 이내로 접근이 가능하지만 지하철 1호선 뿐이라 교통여건이 좋은 편은 아님. 청량리역까지의 거리가 가깝기 때문에 청량리역의 교통을 활용할 수 있는 것은 장점, 학업성취도가 높은 학교 뿐만 아니라 학교 자체가 많지 않아서 학군 면에서는 매우 아쉬움. 근처에 대학병원과 백화점이 있음. 이문/휘경의 대대적인 개발로 향후 몇 년 후 주변환경이 매우 우수해질 것으로 기대됨. 신축대단지와 재개발구획에 학교가 여러 개 생긴다면 학군의 취약점이 보완될 것
주변에 상권이 없어서 다른 아파트와 비교 시 경쟁력이 떨어질 수 있음
2) 환금성 : 부동산 중 아파트는 환금성이 가장 좋은 자산임.
3) 수익률 : 전고점 대비 2억의 안전마진 확보, 2026년부터 수요 대비 공급물량이 매우 적기 때문에 앞으로 가치가 오를 물건이므로 가치가 오를 때까지 기다려야 함
4) 원금보존 : 성북구와 인근 지역인 동대문구의 향후 4년 간 공급이 매우 적고 현재 전세가율이 60%이므로 적정한 수준으로 보여짐. 공급 대비 수요가 많기 때문에 지속적인 상승이 예상됨. 전고점 대비 18.3% 하락한 상태임. 서울 아파트라서 입지독점성이 반드시 있을 것으로 판단됨.
5) 리스크 대비: 2025년 11월 이문동 아이파크자이에 4천 세대 이상의 대단지가 입주 예정이므로 이 시기와 겹쳐지지 않도록 전세 계약을 체결해야 함. 전세보증금 인상에 욕심을 부리지 말아야 하며 역전세 발생 시 여유자금 혹은 마통으로 대응할 수 있어야 함.
[참고자료: 입주물량 추이]
성북구와 동대문구의 경계에 위치한 지리적 특성 상 동대문구의 수요와 공급 또한 가격에 영향을 미칠 것으로 예상
나의 투자 결론(매수 여부):
판단 보류: 비교평가를 하지 않았으므로 아직 판단할 수 없을 것 같아요. 같은 가치라면 더 저렴한 것을, 같은 가격이라면 더 좋은 것을 매수해야합니다.
✅ 작성하면서 느낀 점 :
이번에는 과제 목적으로 간략하게 작성해 본 것인데 경험치를 높인다면 비교평가를 통해 저평가 아파트를 찾을 수 있을 것 같습니다. 아주 많은 경험과 임장이 필요하겠지요.
지난 주말에 조원들과 이 아파트로 임장을 다녀와서 보고서 작성에 도움이 되었습니다. 아예 모르는 아파트였다면 보고서를 쓰기 어려웠을 것 같습니다.
내 기준이 아니라 많은 사람들이 선호하는 기준으로 평가해야 하는 점이 아직 많이 어렵습니다. 명확한 기준의 정립이 필요합니다.
아파트 너무 사고 싶습니다.
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