[서울투자기초반 29기 5늘도 9석구석 투자 물건을 찾조! 락끼] 1주차 강의후기_서울에서 가치성장투자를 하는 그날을 위해

서울투자기초반 1주차 강의는 주우이님께서 2025년 11월 현재 서울/수도권 투자 기회를 잡는 방법에 대하여 말씀해 주셨습니다. 10.15 대책 이후 개인별 상황에 따른 투자의 방향을 설명해 주시고, 서울 및 경기도 핵심지역의 특징을 한 번에 정리를 해주셔서 지방 앞마당만 있는 저에게는 서울/수도권을 이해하는 데 많은 도움이 되었습니다. 규제와 같은 시장의 제약사항이 있더라도 결국 우리가 해야 할 일은 변하지 않는다고 강의에서 말씀하셨듯이 앞으로 서울/수도권에서 임장을 하고 임장보고서를 작성하여 앞마당을 늘려 나가면서 비교평가를 통해 가치성장투자를 해야겠다는 목표가 생기는 강의였습니다.

• 1주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. 규제로 인해 당분간 거래량이 줄어들 가능성이 높으며, 규제 및 공급부족으로 전세 가격은 오를 가능성이 높다.

  → 투자의 본질은 변하지 않음 (가치 대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다.)

  2. 무주택자의 경우 가능하다면 규제지역에서 먼저 매수를 고려하며, 실거주의 눈으로 바라보면 모든 걸 만족하는 것을 살 수 있는 것이 없고 포기를 해야 한다면 환경/직장을 포기한다. 출퇴근(교통)과 아이들 통학(학군)을 우선 고려한다.

  3. 주택을 보유한 경우 비규제지역 투자를 고려하며, 비규제지역 중 서울에 인접한 지역부터 투자한다. (구리, 산본, 안양 만안구, 부천, 용인 기흥구, 수원 권선구, 남양주, 고양시, 안산, 김포, 인천 등)

  4. 서울 25개구 급지별 분류

       - 1급지 : 강남, 서초, 용산, 송파

       - 2급지 : 성동, 광진, 마포, 양천

       - 3급지 : 영등포, 동작, 종로, 중구, 강동

       - 4급지 : 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악(2호선 위), 은평(녹번역 아래)

       - 5급지 : 노원, 도봉, 강북, 중랑, 금천, 구로, 관악(2호선 아래), 은평(녹번역 위)

  5. 경기도 핵심지역 급지별 분류

       - 2급지 : 과천, 분당

       - 4급지 : 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리

       - 5급지 : 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본, 기흥 등

  6. 소규모 단지(200~300세대) 투자 시에는 소규모 단지들이 균질하게 모여 있는 곳은 괜찮지만, 나홀로 소규모 단지는 조심해야 한다.

  7. 구축 단지 투자 시에는 용적률이 중요하며, 210% 이하가 좋다.

  8. 가치성장투자란 싼 가격이 아닌 적절한 가격에 수익금을 높이는 투자이며, 소액투자는 투자금을 적게 해서 높은 수익률을 낼 수 있는 투자이다. 우리는 결국 가치성장투자를 해야 한다.

  9. 가치성장투자 시 가치 대비 저평가 여부도 중요하지만, 가치가 높은 것을 선택하는 것이 좋다.

  10. 입지가 좋은 곳은 구석구석까지 잘 봐야 하지만, 입지가 조금 떨어지는 곳은 선호하는 생활권 위주로 봐도 된다.

  11. 소액투자의 주 타겟은 입지 좋은 구축이나 입지가 덜 좋은 신축으로 한다. 입지가 덜 좋은 구축은 후순위.

  12. 강한 규제는 위기가 될 수 있지만 준비하는 사람에게는 기회가 될 수 있다. 이 기회는 언제 지나갈지 알 수 없기 때문에 지금은 할 수 있는 투자를 해야할 때이다.

   

• 나에게 적용할 점

  1. 나는 2주택자이기 때문에 비규제지역 투자를 고려하며, 서울에서 인접한 도시부터 앞마당을 늘려 나간다. (이번달 구리시에서 선명한 앞마당을 만든다!)

  2. 현재 보유하고 있는 0호기를 매도하여 1억 이상의 종잣돈으로 수도권 비규제지역 투자를 목표로 한다.

  3. 우선 소액투자로 종잣돈을 늘려 나가면서 가치성장투자를 목표로 꾸준히 지금 할 수 있는 것을 한다. 

서울투자기초반 29기 첫번째 강의를 열정적으로 해주신 주우이님!! 감사하고 고생하셨습니다~