[서투기 29기 20 30년에 용산에서 살고 싶조 러브송] 1강 수강 후기

안녕하세요 러브송입니다 💕

규제 전/후 투자 기본 원칙은 바뀌지 않는다  내 투자금으로 가능한 가장 좋은 것을 투자하면 된다

10.15규제로 인해 바뀐것은 방향성 

실거주 O → 규제 지역으로

실거주 x  → 비규제 지역으로

항상 가장 어려운 숙제는 ‘가장 좋은 선택'이란 무엇인가? 이다

서울 25개구가 모두 똑같이 좋은 땅은 아니다

그래서 사람들은 땅의 가치를 소위 말하는 급지별로 나눠 놓았다 

일단 급지별 땅의 가치가 다르니 거기에 위치한 아파트 가치도 달라진다

똑같은 콘크리트 오래된 아파트라도 1급지 강남에 있는것과 5급지 도봉구에 있는거와는 천지 차이가 나는 것이다

좋지 않은 입지에서는 무조건 신축

땅이 좋다면 구축 투자도 괜찮다  

서울에는 워낙 신축 아파트가 부족하다 보니 땅의 가치를 새 아파트 선호가 뛰어 넘는 경우도 생긴다

새 아파트의 넓고 쾌적한 환경, 커뮤니티, 편리함 사람은 모두 좋아한다

하지만 새아파트도 시간이 지나면 구축이 되고 나중에 남는건 땅의 가치

신축 요소만으로 가격 상승 시키는데는 한계점이 있다 시간이 흘러 똑같이 구축이 된다면 입지=땅의 가치가 훨씬 좋은 아파트가 더 비싸질 것은 당연한 일이기 때문이다

그렇다면 나는 지금 투자를 했을때 장기적인 보유 측면에서 땅의 가치가 월등하게 좋은 구축을 선택해도 장기적인 관점에서 생각했을때는 잃지 않을 투자가 될수 있다는 의미이다

신축 효과만 보고 투자를 한다면 어느정도 가격 상승이 일어나 수익 구간을 달성한다면 매도 해서 이동하는 것이 좋다

매뚜기식 투자를 할 수 있는 시간적 여유가 많은 투자자들은 고려해 볼 만하다

같은 투자금이 있다면 나는 입지가 덜좋은 신축을 살 것인가 입지가 좋은 구축을 살것인가

(투자금이 넉넉하다면 이런 고민을 할 필요가 없겠지만…)

같은 조건이라면 어떤 선택을 해야 하는지 후화하지 않는 선택을 하기 위해 우리는 끊임 없이 고민하고 공부 하고 있다

BM : 서울 25개구 & 수도권 입지요소별 특장점 한판 정리👍

+++

어떤 아파트를 살때 흐름을 잘 볼 필요가 있다

두 단지중 가격 상승시기가 빠른 단지 선택이 좋다

마포구 끝자락 아파트들 가격은 아직 많이 오르지 않았다

여기가 그러면 영원히 오르지 않을까요 오르긴 할거다 그러나 중심지에 있는 단지들보다 오름폭은 크지 않을 것이다 

그렇다면 지역내 중심(1등) 생활권이 어디인지 알아야 한다 지역분석 입지 분석을 통해 이 지역에서는 생활권 순위를 결정하는 핵심 가치는 무엇인지를 파악하고 또 각 생활권내에서 어떤 아파트가 사람들이 더 선호하고 덜 선호 하는지 순위를 정한다 

땅의 가치를 뛰어 넘는 핵심요소는 지역별로 다르며 막강한 영향력이 있다

업무지구에서 가까운곳, 주변 아파트 단지들 있고 균질성이 교통보다 더 선호 될수도 있다

구내에서 생활권 순위를 매기고 상위 급지 생활권과 비교 우선순위 선별 

지역별 생활권별 단지별로 세세하게 비교 평가가 필요하다

서울 외곽지역의 경우

입지적 특장점이 있다기 보다 역세권 or 연식이 좋은 아파트로 단지별 선호도 우선하여 투자 노원구(중계학군) 제외

평촌 귀인 학군과 노원구 학군이 그 지역내에서 핵심입지 요소로서 얼마만큼의 역할을 하는지와 시간이 지나면서도 그 요소의 핵심 역할이 상승하는지 하락하는지 까지 파악해 보면 더욱 좋다.

(왜냐하면 초등학생 학생수가 줄어들고 있다)

서울 4-5급지에 해당하는 지역들은 오히려 경기도 광명, 구리, 남양주등 택지 개발로 인해 수요가 유출 될만큼의 입지 위상이 높지 않다 . 이런 지역에서 아파트 투자를 하려면 그지역에서의 핵심 입지 요소가 무엇인지를 먼저 알고 그 생활권에서 가장 좋은 선택을 먼저 고려 하는 것이 좋다.

그렇지 않다면 비교 범위를 넓혀서 경기도에있는 택지 개발 지역 또는 1등 생활권에 아파트들과 비교 평가를 통해 투자 물건을 선택하는 것이 좋을 거 같다.

+++

과천은 왜 좋은가?

그 지역적 특징 섬처럼 그 섬안에서 균질성 비슷한 수준의 사람들이 많아 모여 살고

구축과 신축 아파트들이 균질하게 잘 들어서 있고 거기에 지정타 업무지구가 생겼다

직장 요소까지 이제 갖추고 있고 환경도 좋고 압도적 위치이지만 학군 요소는 부족하다

과천은 유유자적 살기 좋고 유해 시설도 없고 실거주 만족도가 매우 높은 지역이다

분당은 왜 좋은가?

판교 업무지구, 학군 요소, 강남 접근성도 좋은 입지

분당 자체 브랜드 가치가 있다

강남에서 가까운 구성남 지역보다 더 가격이 비싸다

더 선호 받고 있다

판교 푸르지오 그랑블 32억까지 올라가 있다

서현, 수내동 거기에 학군 좋고 정자동 젊은 사람들이 선호

야탑, 구미 외곽지역까지 지역적 특색을 갖추고 있다

쾌적한 환경으로 실거주 만족도가 매우 높은 지역이다 

구성남은 왜 좋은가?

도시 재생으로 환경이 계속 바뀌고 있다

환경이 개선되기 전에 거주하고 있는 사람들이 많다

형편이 어려운 사람, 어르신들이 많이 거주하고 있는 지역으로 사람들이 빈민촌?처럼 생각하는 인식

원주민들이 많을때는 지역 이미지가 쉽게 바뀌지 않는다

신축이 들어오면 사람들이 바뀌면서 이미지 변하고 환경도 변하고

강남역에서 가까워서 입지적으로 굉장히 좋은 지역이다

환경이 실제로 변하고 있고 앞으로 전망이 높은 지역

부천 왜 좋은가?

7호선 라인 선호 중동센트럴파크 푸르지오 부천시청역 주상복합

부천 중앙공원 환경도 좋고

상동,중동 투자 나쁘지 않다

급하게 오르지 않지만 장기적으로는 우상향

부천은 가격이 좀 늦게 오르는 흐름이 늦게 오는 지역

지금 투자를 하려면 지방 광역시까지 같이 보면서 고려

일산 왜 좋은가?

거주 만족도가 너무 좋다 그렇다 보니 거주민이 이사갈 생각을 못한다

학군, 환경, 학군수요도 있는데…역할이 크지는 않고

고양 창릉 3기 신도시 >> 입지가 일산 신도시 보다 좋다

파주 운정 3기 신도시 >> 일산 수요를 뺏을수 있다

일산은 수요가 뺏길 여지가 너무 많다 그렇다 보니 투자 우선순위는 현재 아니다

영통(광교)는 왜 좋은가?

사람들 선호도가 좋다 신분당선/분당선으로 교통, 경기 도청/삼성전자 직장, 거주 만족도 높은 환경

그리고 학군도 받쳐주는 곳이다. 영통(광교)가 가격 흐름이 빠른 편이다.  

+++

가치성장투자(똘똘한 한채) vs 소액투자 전략

서로 혼합적인 투자 전략을 추구하는것이 좋을 거 같다 

가치있는 것을 싼가격이 아닌 적정한 가격에 매수하면 된다 

소액투자는 투자금 대비 높은 수익률

가치성장투자와 소액투자의 본질은 바뀐부분은 없다

방법만 바뀌었을뿐이다

 BM : 가치 성장 투자를 하기 위한 4단계 (☞ﾟヮﾟ)☞

1. 서울 내 가치성장 투자의 접근 범위를 정한다
2. 내 가용자금으로 갈 수 있는 단지를 정리하고 가치를 확인한다. 강남/한강에서 가까운가? 강남, 여의도, 도심 접근성이 좋은가? 거주 환경이 좋은가? 신축인가?
3. 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질 지 안다.
4. 주택담보대출(조건 확인) + 현금 + 추가 가용 금액 >> 2년 후 전세 가격에 따라 실거주 or 갈아 타기 or 자산 재배치(추가매수) 중에서 선택하여 운영 

BM : 결국 성공하는 방법 : 레이달리오의 원칙 🎈

1. 분명한 목표를 설정하라
2. 목표를 달성하는데 방해가 되는 문제를 찾아내고 용인하지 마라
3. 근본적 원인을 찾아내기 위해 문제들을 정확하게 진단하라
4. 문제를 해결할 계획을 세워라
5. 계획을 완수하고 성과를 이루기 위해 필요한 것을 실천하라

+++

워킹맘, 투자 공부 정말 쉽지 않다… 😂

주말에 임장가고 임보 쓰고 유리공 챙기고… 여전히 숨이 헐떨거리고 힘들다는 생각이 많이 드는 1주차

그래서 인지 강의 교재에 나와 있는 이 문구가 너무 마음에 와 닿아 강의 후기 말기에 남겨 본다 

매번 느끼는 거지만 뭐든 힘들게 배우면 더 오래 남고 후회가 덜하다 

우리의 투자 방식 = 힘든 투자 방식 

힘든게 나쁜건가요? 쉬운게 좋은 건가요?