세입자가 새로 전세들어온지 몇달 안되었고
그 사이 전세가가 많이 올라 현재 전세가와 6-7천가량 차이나는 낮은 전세가때문에
투자금이 많이 들어 (공급이 부족해 향후 전세가 더 올라갈 것으로 예상) 매매가도 현재 많이 낮은 매물입니다.
저는 일년이상 신용대출로 투자금을 더 들이고 매수할것을 생각하고 있는데
주의해야 할 점이 어떤게 있을까 궁금합니다. 지금 생각으로는 투자금이 더 들어가지만 싸게 사서
다행이라고 생각하고 대출이자도 감당가능하니까 무리없게 생각됩니다.
다만 향후 이분이 갱신권을 사용한다고 하시면 실거주한다해서 거부할 생각입니다.
타지방이라 이 부분이 좀 걱정되지만 전입신고해두려 합니다.
다른 분들은 이런 매물을 투자할때 어떻게 접근하시는지 궁금합니다
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댓글 20
말랑콩떡상아님 안녕하세요^^ 투자로 고려하시는 지역이 비규제 지역이나 지방이신거죠? 한 번 확인차 여쭤봅니다. 갱신권 사용은 안했는데 전세가 낮게 낀 매물에 대해서 궁금하시군요. 먼저, 투자를 할 때 가치 대비 가격이 싸다면 매수할 수 있는 좋은 기회인 것 같습니다. 다만, 갱신권을 사용하지 않았기 때문에 당장의 투자금이 많이 들어간다면 그 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지가 없는지도 살펴봐야 할 것 같습니다. 세가 낮게 들어가 있다고 하더라도 실제로 드는 투자금이기 때문입니다. 또한, 현재 세입자 분께서 갱신권을 사용하신다고 하셨을 대 말랑콩떡상아님께서 실거주하신다고 하시면 세입자 분은 나가셔야 하지만... 이 부분도 확실하지 않은 부분도 있는 것 같습니다. 다른 투자 매물도 충분히 검토해보신 후에 그래도 해당 단지가 싸서 매수하고자 하신다면 '실거주 하겠다고 '말씀드리고 내보내는 방법도 가능할 것 같습니다.
말랑콩떡상아님 안녕하세요 매수가가 현저히 낮으면 정말 가슴이 두근대죠 일시적으로 리스크를 대응해서 투자를 한다면 이미 몇천은 벌고 시작하는 것 아닌가? 하는 마음이 들 수 있어요 저도 그랬구여, 불가능한 것은 아니지만 염두해두어야 할 부분이 있어요. 1.투자라는 것이 내가 갖고 있는 투자금으로 가능한 믾은 효율을 내기 위해서 우리가 열심히 이곳저곳 살펴보는 것이잖아요, 그래서 저는 지역마다 이 지지역에는 1억 정도로 투자하겠다, 1억 이상은 안쓰겠다, 1억 이상이면 차라리 수도권가지. 라는 식의 적정한 투자금을 제 기준에서 정해놓습니다, 그런의미에서 콩떡님이 만일 1억5천의 투자금으로 부산을 보고 계시는데 일시적으로 낮은 전세를 커버하기 위해 1억을 대출해서 2억 5천으로 투자하신다면, 아무리 나중에 갚을 대출이라할지라도 2.5억으로 매수하신 겁니다. 그돈이면? 차라리 다른 지역을 매수하거나 더 좋은 단지를 매수하는게 나을 수도 있습니다~ 2. 만일, 2년이 아닌 세입자를 내보낼 수 있는 기한이 6개월이나-1년정도라 대출 활용을 잠시만 해도 되는 경우라면 잠시 대출을 활용하는 것은 나쁘지 않아 보입니다. 다만, 이 때에도 내가 1년에 모을 수 있는 돈 정도만 대출을 내셔야합니다. 이유는 추후에 역전세등의 리스크가 생겼을 때 대응을 할 여력이 되어야하기 때문입니다. 말랑콩떡님 저라면 다른 지역도 찾아보거나, 아니면 지금 찾으신 매물의 다른 물건들도 함께 조율해보면서 가장 투자금대비 효율이 높은 투자를 해보려할 것 같습니다! 응원드립니다😍
말랑콩떡상아님 안녕하세요^^ 투자로 염두하신 물건이 계약갱신권을 쓰지 않은 낮은 전세가에 투자금이 많이 들지만 싼 물건인경우로 투자금이 많이 들 경우에 대비할 리스크나 이에 대한 투자결정여부에 대해 고민이 드실것 같습니다. 말랑콩떡상아님이 고민하시는 부분 공감됩니다. 대출도 가용할 수 있는 금액으로 포함하여 생각하실 수 있는 부분이시죠. 그 전에 저는 다시 한번 생각해볼것 같습니다. 대출을 사용하면서 이 단지를 매수하는게 최선인가? 저도 투자물건을 찾으며 이런 경우가 많았지만 대출을 쓴다는것은 제가 할 수 있는 범위로 포함하지 않는것이 맞다고 생각했습니다. 만약 대출을 사용해야 한다면 대출금액을 6개월이내에 상환할 금액정도로 제한했습니다. 그 이유는 대출 상환이 오래되면 추가투자를 할 수 없고 (한채산다고 인생이 바뀌지는 않더라구요..) 중간에 변수가 생길 시 대응 할 수 없게 되어 자산을 팔아야 할 수도 있습니다. 자산이란 살때 돈을 버는것보다 지키면서 자산을 키워가는것이라 생각합니다. 이에 대출을 사용하더라도 6개월이내에 상환할 수있게 하여 다음투자와 리스크게 대비할 수 있게 해야 한다는 생각과 제 경험을 말씀드려봅니다. 또한 계약갱신청구권을 거부하시려면 실거주 요건을 갖추셔야 합니다. 전입신고만으로 실거주가 되는것이 아닌 실제 입주하고 거주할 목적이 있어야 인정됩니다. 이에 형식적 요건으로 단순 주소이전만이 아닌 실제 생활의 근거지로 이용(거주 흔적, 공과금 사용, 가구 배치 등)에 있어야 합니다. 임대인이 실거주 거짓 사유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대하거나 입주하지 않은 경우, 임차인은 손해배상 청구가 가능한 사항이 있기에 해당계획은 안될 것으로 생각됩니다. 또한 계약갱신을 거절하고 실거주를 만들기 위해서는 전세보증금을 돌려줘야 하는 상항도 포함되어 이 사항도 대출이 제한되어 어려운 상황으로 판단됩니다. 투자란 내가 할 수 있는 범위내에서 최선을 다하는것이라 생각합니다. 다소 이 물건이 싸게 살 수있기에 아쉬울수도 있지만 다른 물건을 적극적으로 찾아보시길 조심스럽게 말씀드려봅니다. 💖
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