안녕하세요 나스입니다 '◡'
‘제 닉네임의 뜻은 Nice And Steady의 앞자로써 꾸준히 잘하고 싶다는 뜻을 담았습니다’ 라고
조모임의 첫만남때 항상 자기소개를 하지만,
사실 처음 지을 때는 Nice And Slow의 약자였습니다ㅎㅎ😁
닉네임 답게 2년만에 실행한 저의 느린 투자에 대한 느린 후기를(9월 등기) 지금부터 시작합니다!🐢
저의 1호기 아파트 투자 후기를 아래와 같은 순서로 말씀드려볼게요😊
1. 월부에서 2년을 어떻게 채웠나
2. 1호기 매수 직전 2개월을 어떻게 채웠나
3. 1호기 매수 과정
1) 매수 전
2) 매수 과정
3) 매수 후
1. 월부에서 2년을 어떻게 채웠나
- 한달에 한개씩! 강의 1개, 앞마당 1개
'23년 3월 열반스쿨기초반을 시작으로 한달에 강의 1개씩 그리고 앞마당 1개씩
뚜벅뚜벅 어쩔땐 꾸역꾸역 앞마당을 늘려갔어요.
🥾 🥾 🥾
한달 한달이 똑같이 반복됐습니다.
첫주차에는 조원분들과의 오티, 분임루트 그리기, 분위기임장
둘째주에 단지임장과 단지분석
셋째주에 매물임장과 시세조사
넷째주에 비교분석하고 투자 결론 짓기
하지만 이 반복 속에서 새로운 배움을 얻고 저만의 생각을 키울 수 있었습니다.
분임루트를 임장에 더 도움이 되는 방법으로 그리는 조원분의 것을 보고 배우고,
기계적으로 복붙하던 단지분석에 투자의 인사이트를 반영하는 조장님의 임보를 보고 배우고,
똑같은 24시간을 서로 다르게 혹은 더 바쁘게 살고 있지만 어떻게든 시간을 확보하고
그 시간을 투자를 위한 노력에 투입하는 월부의 동료분들을 보면서 정말 많이 배웠어요.
- 할 수 있는 것을 하기!
본격적으로 부동산투자 공부를 하겠다고 다짐을 하고 월부 수강을 시작했지만
지방투자기초반을 수강하기 전까지 ‘지방투자’는 꿈에서도 생각해 본 적이 없었어요😅
말그대로 제가 그걸 할 수 있는지 조차 모르는 다른 세상의 이야기였죠.
강의를 듣고 부동산투자에 대해 배우며
그 당시 제 종잣돈 수준으로는 지방투자를 해야 함을 깨달았고
부동산 투자는 서울인지 지방인지 수도권인지가 중요한게 아니라
‘나의 상황과 시장의 상황에 맞춰 할 수 있는 투자를 하는 것’이라는 개념으로
생각을 한 단계 확장할 수 있는 계기가 되었습니다.
그렇게 지방광역시 앞마당을 꾸준히 늘려가며
지방투자 실전반 광클도 기회가 열릴 때 마다 도전했어요.
'24년 10월, 지투 실전반 오프라인 강의에서 강사님들과 질의응답을 할 수 있는 값진 기회를 얻었고,
강사님들께 그때까지 모은 제 종잣돈 금액과 시장상황을 고려하면
수도권까지 앞마당을 넓혀서 1호기 투자대상을 선정는게 좋을 것 같다는 조언을 받았어요.
그렇게 월부에서의 2년차는 수도권과 서울의 앞마당을 늘리는 기간으로 채워갔습니다.
2. 1호기 매수 전 2개월을 어떻게 채웠나
- 다시 쓰는 최종임보
매월 앞마당을 만들고 월말에는 투자할 단지를 뽑는 1등뽑기까지 진행했었지만
막상 1호기를 매수하려고 하니 그 동안 제가 쓴 임보의 결론 장표가
투자를 위한 것이 아닌 과제를 위한 것 같다고 느껴졌어요..🤔
이대로는 소중한 나의 종잣돈을 1호기에 불안하게 넣게 될 것 같다는 생각에
제가 가진 앞마당을 총정리하는 진짜 최종 임보를 다시 쓰게 되었습니다.
‘진짜 최종 임보’는 1호기 투자에 임박하여 거의 매일 진행하던 시세 전수조사를 토대로 했습니다.
시세 전수조사에서 제 투자범위를 소폭 상회하는 단지부터 그 이하로 정렬되는 단지들을 추려냈고
해당 단지들의 가치분석과 가격분석을 [생활권 Top3 ▷ 지역내 Top3] 순서로 진행했습니다.
그렇게 추려진 지역별 투자후보 단지들을 지역간 비교분석을 통해 최종으로 추려냈습니다.
그리고 마지막으로 투자기준인 저환수원리로 검증을 했습니다.
(진짜 최종 임보의 ‘목차’)
기존 임보들의 결론 부분이 미흡했던 탓인지,
첫 투자를 위한 준비과정이어서였는지
한달을 꽉 채우고 나서야 앞마당 총 정리와 최종 1등뽑기가 완료됐어요.
그렇게 완성된 진짜 최종 임보를 저의 조장님이었고, 저의 돌연변이(출처: '슈퍼노멀', 주언규)인
골드트윈님, 지니플래닛님, 월벗님, 조에디님께 보내드리고 소중한 피드백을 받았습니다🥰
바쁘신 와중에도 귀한시간을 내어주신
네 분 조장님들의 피드백을 반영하여
1호기 매수 시점까지 반복할 저만의 투자 프로세스를 만들었어요.
(1호기 매수 직전까지 반복한 ‘투자 프로세스’)
투자를 코앞에 두고 자꾸만 제 머릿속에 떠올랐던 생각
‘지금까지 애써 모은 종잣돈 전체를 이런식으로 1호기에 보내는게 맞을까?’
‘내가 했던 노력들이 N억이라는 큰 돈을 확신있게 보낼만큼 치열했던 게 맞을까?’
이런 생각들이 생각에서 그친다면
저의 행동까지 멈출 것 같더라구요..🤦♂️
그래서 자꾸만 떠오르는 의구심을 해소하기 위해
일단은 머릿속 생각을 눈에 보이게 풀어내는 ‘진짜 최종 임보’를 쓰기 시작했고,
결과물이 나오자 그것을 가지고 투자 선배님들의 피드백을 받을 수 있었고,
이 과정에서 정리된 제 생각과 다른 분들의 의견을 더한 투자 프로세스를 만들 수 있었습니다.
그리고 바로 이 투자 프로세스가 만들어지자
의구심을 떠올리며 생각만 하던 시간이 줄어들고
투자를 위해 당장 행동해야 할 것들이 보였어요.
🚶♀️➡️🚶♂️➡️🚶➡️ 🚩
3. 1호기 매수 과정
- 매수 전
- 투자 프로세스에 따라 [시세 트래킹 ▷ Top10 뽑기 ▷ 전임 & 매임]을 반복
- 이 과정에서 지니플래닛 조장님께서 앞마당 A지역내 새로 올라온 매물을 알려주셔서 바로 매임
- 투자금 범위보다 1~2천만원 더 높고, 집주인이 거주하던 매물
다른 투자후보단지들과 비교분석을 마치고 빈쓰 튜터님께 첫번째 매물코칭을 받아서 검증
- 떨리는 첫 N천만원 네고 시도, 그리고 사장님의 흔쾌한 ‘해보겠다’ 대답! 어라 이게 되네?를 느낌
- 하지만, 여름휴가기간이 되면서 단독중개였던 부사님과의 소통과 매도인과의 협상이 잘 안되기 시작
- 부동산 전체 휴가기간이 끝난날 부터 매일같이 퇴근하고 부사님을 찾아가 협상을 요청
최종적으로 매도인이 주인전세로 전환하는 것을 거부하고, 네고 또한 어렵다고 하며 매물이 날아감
- 연락을 받고 반나절동안 힘이 쭉 빠져있었지만, 다시 멘탈을 추스르고 ‘매일 매임하기’ 챌린지를 시작
- 차순위였던 B지역으로 매물털기 시작
👍 잘한 것 : 후회가 남지 않게 적극적으로 협상에 임한것,
오래 좌절하지 않고 할 수 있는 것을 이어간 것,
‘매일 매임하기’ 챌린지를 브롬둥이들과 공유하고 응원받으며 진행한것.
☝️ 개선할 것 : 단독중개부사님 대응 방법
- 매수 과정
- B지역을 포함하여 투자후보로 꼽힌 단지들을 매일 매임
- 매임을 통해 추려진 물건들에 네고 시도
- 네고까지 어느정도 진행된 물건들을 가지고 자유를향하여 멘토님께 두번째 매물코칭
1등으로 뽑은 B지역 매물에 대해 N천만원 네고 된다면 너무좋고,
이미 저평가 된 물건으로써 네고가 안되더라도 매수 진행하면 좋을것 같다는
자향 멘토님의 코칭을 받아 다음날부터 해당 물건에 대한 매물털기 시작
첫 네고 시도 만큼이나 첫 매물털기도 쉽진 않았어요
먼저 투자를 해보신 동료분들의 매물털기 이야기를 숱하게 들었지만
막상 전화로 사전에 예약하지 않은 부동산의 문을 열고 들어가기가 어렵더라구요..👀
그래도 다섯번 시도해서 한번 걸리면(?) 된다는 생각으로 무작정 들어갔습니다.
매물털기를 할 때 부사님들의 반응은 각양각색이었지만
자꾸 부딪쳐보며 여러 방법으로 대화를 시작해보면서
조금씩 감을 잡아갈 수 있었어요
마침내 한 부동산에서 적극적인 부사님을 만나
제가 찾은 매물과 같은 가격이면서도, 조건은 더 좋은 매물을 찾았습니다.
| 구분 | 기존 물건 | 발굴-1 물건 |
| 가격 | 호가 5억2천 (전세 3억) | 호가 5억2천 (전세 3억2천) |
| 조건 |
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(가격은 가상으로 설정했습니다)
매물을 보고 돌아와 부사님과 협상을 시작했습니다.
하지만, 자꾸만 매도인의 사정을 이야기하며 네고에 대해 방어적인 모습을 보이는 부사님이셨어요
그래도 재차 부탁드리자 그 자리에서 스피커폰으로 통화를 하셨지만..
‘매수희망인이 갭투자자라서 N천만원 정도 네고 해줄 수 있냐고 하시네요’ 라고 말씀하셨고
그걸 들은 매도인은 100만원도 깎아줄 마음이 없다며 언성을 높이고 통화가 종료됐어요🥲
☝️ 개선할 것 : 부사님을 통한 가격협상 전, 가격협상의 전략을 잘짜고 그걸 부사님과 공유하기
가능하면 부사님이 통화하며 이야기할 간단한 스크립트까지 미리 맞춰보기
적극적으로 노력해주신 부사님이지만
저와는 뭔가 손발이 안맞고, 무엇보다 매도인과 관계가 형성돼있는 느낌을 받아
추가적인 협상이 어렵겠다는 판단이 들었기 때문에
부사님의 명함을 받고 정중히 인사드린 후 다른 부동산을 찾아갔습니다.
그때 생각난 것이 3개월 전 B지역을 앞마당으로 만들기 위해
매임을 하던 중 만난 일잘러 부사님!🤓
어느덧 오후6시를 향해가고 있었는지라
세달전 정리해놓은 매임 매물정리 스프레드시트를 뒤져서
일잘러 부사님의 연락처를 찾아 전화부터 드렸습니다.
나 스 : “안녕하세요 부사님, 잘 지내셨죠”
부사님 : “아 그때 15분 일찍 오신분~”
부사님의 기억력에 너무 놀라 여쭤보니
컴퓨터를 보며 전화를 받으셨는데
컴퓨터에 제 번호와 함께 메모를 해놓았다고 하셨어요
‘역시! 일잘러 부사님이다!!’
옛 어르신들이 ‘하나를 보면 열을 안다’고 하셨던가요
부리나케 달려간 부사님께 매물 하나를 또 소개받습니다.
| 구분 | 기존 물건 | 발굴-1 물건 | 발굴-2 물건 |
| 가격 | 호가 5억2천 (전세 3억) | 호가 5억2천 (전세 3억2천) | 호가 5억2천 (전세 3억) |
| 조건 |
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(가격은 가상으로 설정했습니다)
제가 뽑은 1등 단지에서 매물털기를 통해 찾은 물건의 호가는 모두 같았고
전세계약 조건의 차이는 있었으나 모두 세낀물건이었습니다.
그런데 마지막으로 찾은 물건의 조건이 가장 좋았던 이유는
해당 단지가 이 생활권에서 가장 선호하는 중학교에 100% 배정되는
뚜렷한 메리트를 갖는 단지였기 때문입니다.
“사장님, 이 매물(발굴-2) N천만원 네고 되면 저 진행할 수 있어요”
네고 가격을 들은 부사님은 처음에 펄쩍 뛰셨어요ㅎㅎ
자향 멘토님께서 이 정도까지 네고 되면 베스트다 라고 하셨던 숫자의 2배였거든요
협상 줄다리기를 통해서 점차 내리기위해 일부러 높은 숫자를 불렀습니다.
그렇게 제안을 해놓은 상태로 매도인과 연락을 부탁드리고
저는 다시 단지를 돌아다니며 주민분들께 제가 생각한 단지의 약점에 대해
실제 거주하시는 주민분들은 어떻게 생각하시는지 여쭤봤습니다.
👍 잘한 것 : 차선책을 가진 상태에서 네고 진행하기, 주민분들과 인터뷰
☝️ 개선할 것 : 주민분들과의 인터뷰를 이 단계보다 앞서서(단임이나 매임 시) 진행하기
그렇게 20분 정도 흐른 후 부사님께 전화가 왔어요
“나스님, 혹시 잔금을 얼마나 빨리 할 수 있어요? 잔금 빨리하는 걸로 협상해보게”
저는 최대한 빠르게 맞출 수 있다고 말씀드렸고
다시 20분 뒤 매도인분과 협상이 잘 되었다는 연락을 받았습니다!
- 매수 후
첫 투자를 진행하면서
그동안 강의에서 배웠던 많은 지식들과
조활동을 하며 튜터님과 동료분들께 이야기 들었던 많은 팁들이 떠오르면서
아는 것과 행하는 것은 다르다는 것을 정말 많이 느꼈습니다.
잘한 것
👍 생각만 하지 않고, 최종임보 & 투자 프로세스 등 생각을 구체화 시켜나가며 행동한 것
👍 매물이 날아갔을 때 오래 좌절하지 않고, 더 열심히 노력한 것
👍 매물털기, 네고 시도 등 일단 부딪치고 경험하면서 감을 잡아간 것
👍 조장님들, 튜터님들 그리고 매물코칭 해주신 빈쓰 튜터님, 자향 멘토님과 같은
거인의 어깨에 용기내어 올라선 것
개선할 것
☝️ 가계약 특약 미리 세팅해놓고, 가격 조율 후 계좌 받기 전 협의마치기
☝️ 자금조달 계획에 대한 짜임새있는 계획 수립 필요
☝️ 주인전세, 세낀물건 등 물건 만들기 위해 매도인과 협상하는 전략 더 잘짜기
월부 환경 안에서 동료분들과 함께 집중하는 기간을 가졌을 뿐인데
부동산 투자에 대한 지식 외에 너무 많은 것을 얻게 된 것 같습니다🥰
한없이 부족한 글솜씨탓에 제대로 표현되지 못한 감사의 마음을
월부를 통해 인연을 맺은 동료분들 한분한분께 전합니다.
감사합니다!
