수지구 동천동 동천마을현대홈타운1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 82조 일어날일]

동천역에서 가장 인접한 아파트인 현대홈타운1차 수익률 분석 보고서를 작성 해봤습니다.

강의에서 설명으로 듣는 것과 달리 실제 제가 해보니 수익률 계산이 생각보다 어렵게 느껴졌어요.

특히 미래 투자의 수익률 계산은 다른 단지들을 많이 보지 않고서는 가늠이 전혀 안되겠다는 점을 알 수 있었습니다. 제대로 작성한 것인지 혹시나 잘못 계산한건 아닌지 다른 분들의 과제 참고해봐야 할 것 같습니다.

앞으로도 이 방식을 활용해서 임장보고서에 잘 작성해두면 실질적인 도움이 많이 될 것 같습니다.

동천마을 현대홈타운 1차

1. 직장

사업체수 24,076개 / 종사자수 87,487명 C+등급

수지구 사업체수 24,076개, 종사자수 87,487명

<30분 이내 이동 가능한 지역 수원, 성남, 강남>

강남구 사업체수 110,007개, 종사자수 801,419명

성남시 사업체수 66,333개, 종사자수 467,627명

수원시 사업체수 74,015개, 종사자수 438,591명

2. 교통 (최우선순위)

강남 36분 / 여의도 1시간 3분 / 시청 1시간 3분 S등급

역까지 도보 10분, 546m 이동시간 포함, 지하철 기준

3. 학군

손곡중 88.3% 수지중 91.2% B+등급

손곡중 학력 88.3% 특목고 진학률 1.5%

수지중 학력 91.2% 특목고 진학률 3.5%

동천초는 1학년이 8반까지 있고 점점 학급수가 늘어나는 추세

4. 환경

백화점 없음 / 대형마트 홈플러스, 하나로마트 B등급

반경 1km 이내 오리역에 홈플러스와 하나로마트가 있음

5. 공급

수지구 연평균 232세대 수요량 1904세대 S등급

동천동은 3년이내 156세대 2단지

<과거시세>

전저점 매매 4.59억 (2016.08) / 전고점 매매 10억 (2022.02)

10년 내 저점 매입시: 2016년 8월 매매 4.59억 전세 3.7억

10년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 10억 전세 4.85억

<수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)>

현시세 매매 8.52억 / 전세 5.18억 / 갭 3.34억

10년 내 저점 매입시 수익률 (85200-45900) / 8900 x 100 = 441.6%

10년 내 고점 매입시 수익률 (85200-100000) / 51500 x 100 = -28.7%

현시점 매입시 기대 수익률 (기대수익률 200%)

갭 3.34억 투자, 수익률 200%가 되려면? 매매가 +6.68억 상승

2033년 기대금액 = 매15.2억/ 전10억/ 갭 5.2억

10년 보유시 15억은 갈 만한 물건인가?

-> 비교대상 필요