[서기29기 우주구ㄹ1 미?🎀 0ㅖ쓰!!!!_퇴근길투자자]2주차 강의후기

‘이제 당분간 수도권 투자는 보류하자 

기회가 남아있는 지방시장에서 막차라도 타려면 지방에 올인해야 한다.’

‘언제 규제가 철회될지는 누구도 모르지만~ 준비 돼 있냐 아니냐의 차이는 내손에 기회의 열쇠를 쥐고 있느냐 아니냐의 차이!’

규제된 시장에서도 거래는 일어나고 있으며, 

규제시장이라도 내 상황이 갖춰진다면 충분히 투자기회를 얻을수 있고, 

언제 풀릴지 모르는 규제이후 시장에서도 준비되지 않았다면 투자기회는 오지 않는다.

관악구는 규제지역에 해당하지만 압도적인 위치와 교통 주거환경이 개선되는 지역으로 

규제지역에서도 투자할 수 있는 여건만 갖춰진다면 좋은 투자기회를 제공하는 매력적인 투자처라는 생각을 가지게 되었습니다.

수도권 강의가 처음이라 알아야 할 것들이 산더미지만 하나하나 준비하고 

규제지역인 서울수도권에서 자산을 취득할 수 있는 방법을 찾아내 내 상황에서 할 수 있는 투자방향이나 투자조건을 갖춰 나가야 겠다는 생각을 갖게 되었습니다.

- 채워야 할 점-

-20세~30세이하 젊은세대가 너무 많아서 수요가 없어서 안오를 것 같다 

(10명중 4명) 관악구 

본질은 20대인구가 많은가가 아니다~ 이런것들 때문에 한계를 긋지말자

-세대당 인구수와 절대적 인구수의 공통되는 부분이 집중된 완성형가족이 많다. 

분위기도 다르겠다.는 생각

tip:항아리상권: 생활권 자체가 유달리 나홀로 동떨어져 있어 자체적인 상권이 발달한 상권

-학군이 중요하지 않은지역은 학교가 얼마나 가까운지를 대안으로 본다 

초등학교 학급당 학생수와 중학교의 학업성취율을 얹어 놓으면 

사람들이 모이는 지역이 나온다.

서울 입시학원가 매출top20 지역현황

-임장할 때 백화점은 꼭 확인하세요~ 1층에 어떤 상품이 진열되어있나 편집샾, 생활가전?

먹자골목, 회식상권, 유흥상권이 있는지 

환경중에서 신축들이 들어와서 만들어지는 환경들이 커요!

최고가순위(21년~현재/84기준) 탑10 파악하면 선호동을 알 수 있다.

임장시에 개발한다는 지역은 그냥 지나치지 말고 눈에 담아놓고 나중에 개발된 모습을 확인해보세요

-관악구의 가격은 적정수요를 안넘어도 입주가 있으면 가격이 정체하는 구간들이 생기더라~

관악구 사람들이 가고 싶어하는 지역은 어디일까?

선호 역세권, 평지(덜 언덕), 신축, 대단지, 학군, 균일성

비선호 멀세권 언덕(더 언덕),연식, 소단지, 비균일성

투자는 시기마다의 선택지

지역이 많아지면 가격의 레이어를 쌓아 나가면 된다.

입지 좋은 신축 얼마대야?

입지 덜좋은 신축 얼마대야?

입지 좋은 구축 얼마대야?

입지가 부족한 구축은 얼마대야?

가격대를 정하고 쌓아나가야 비교평가를 잘 할수 있다.

대단지가 가지는 가치가 뭘까?

준역세권이라고 대단지일 경우와 역세권 소규모단지 의 비교

준역세권인데도 대단지가 역세권 소단지를 앞지를 수 있는 이유

1.안정적인 수요 - 넓은 수요층이 받쳐준다.(환금성이 좋다) 시세형성 명확하다.

2.자체생활권 형성 - 단지가 하나의 도시

3.시세기준점 - 지역의 대표성을 띄고 가격을 찾게 되는 역할을 한다. 

대단지는 브랜드가 있다.

4. 노후 시 미래가치 - 노후 시 재건축 가능성 높아짐(용적률 여유가 있다면)

평형별 가격비교

40대평대이상은 지역별로 세밀하게 생활권의 수준까지 따져봐야 된다.

20평대,30평대 위주로~

40평대이상은 환금성 유의

단지별 위상비교

서울 땅은 모든곳이 가치가 있다.

하지만 우선순위가 높은 것들이 빨리 많이 올라갑니다.

그래서 가치있는 것을 사는게 정말 중요하다.

종잣돈별 매수전략과 이후 자산활용법

단지가 단일평형이면 시세상승에 한계가 있다.

내가 살 수 있는 집은 어떤 집일까?

시세정리 후 단지를 살펴보는 기준

가치

입지가치

-교통 역세권>비역세권

핵심일자리를 연결하는 노선 2,3,5,7,9,분당선/신분당선>경전철

-환경 균일성,편의시설

-학군 학군 때문에 찾아오는 단지라면 프리미엄

상품가치

-연식 신축인거 자체가 가진 희소성 

-세대수 (서울은 아파트밀집지역이 많지않아) 단지규모가 약점보완

-평형 10평대<20평대,30평대

 40평대는 지역따라

-구조 복도식<계단식,방2개<방3개

가격

전고점 서울수도권 아파트는 전고를 다 넘을 것이다. 그래서 가치라는 것을 보는 것이 중요해진다.

-21년이후 입지가 개선된 지역-변화된 가치가 가격에 반여되지 않음

-22년이후 입주한 신축단지-상승장을 맞이하지 못해 전고 형성되지 않음.

전고를 넘어 가치를 알아볼 수 있어야함(현장확인)

하락률 시기별.지역별 저평가 다르고 상승순서차이

가치와 현재가격을 판단할 수 있어야함.

연습:7억대 예산으로 집을 고르는 방법

가치판단기준 4가지를 마지막에 넣어보자

1.역세권(도보10분)

 2.핵심노선(호선)

 3.아파트밀집(균일성)

 4.대단지(1000세대 이상)

연습:8억대 예산으로 집을 고르는 방법

1.역세권(도보10분)

 2.핵심노선(호선)

 3.아파트밀집(균일성)

 4.대단지(1000세대 이상)

tip 단지가 1.2.3단지로 갈라져 세대수가 작은것과 그냥 작은 단지는 가치가 다르다.