은평구 수색동 e편한세상에코포레 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 27조 INTJ]

"에코"와 "포레"가 들어간 수색동의 구축 아파트를 분석해봤습니다.

아파트명

- 수색동 e편한세상에코포레

위치(지도)

입지 평가

1. 직장(C)

은평구 사업체수 : 24,681개

⇒ 종사자수를 기준으로 10만명이 되지 않아 C 등급, 하지만 수색동의 경우 인근의 상암, 마곡으로 출퇴근하는 사람에게는 좋은 점수를 줘도될듯.

종사자 수 : 93,631명

2. 교통(B+)

door to door로 계산(카카오 길찾기),

⇒ 애매하게 기준에서 1분 ~ 2분 차이남), 따라서 B+ 등급

강남 1시간 1분 / 여의도 34분 / 시청 32분

3. 학군(C)

⇒ 85% 미만으로 학군지는 아님

증산중 63.1% / 상신중 66.3% / 숭실중 74.6%

4. 공급(...)

은평구 인구수 : 466,969명

2023년 : 3359가구 → 12월 기준 입주 완료

2024년 : 752가구 → 센트레빌아스테리움시그니처(은평구 역촌동)

2025년 : 0가구

2026년 : 262가구 → 은평자이더스타(도시형 / 은평구 신사동)

총 공급 ⇒ 3359 + 752 + 262 = 4,373가구

수익률 분석

현시세

32평 : 매매 7.4억 / 전세 4.2억

10년내 고점 매입시 : 2021년 11월 매매 9.27억 / 전세 4.8억

고점 매입시 수익률 : (74000-92700) / (92700-48000)*100 = -41.8%

10년내 저점 매입시 : 2013년 12월 매매 3.18억 / 전세 2.32억

저점 매입시 수익률 : (74000-31800) / (31800-23200)*100 = 490%

25평 : 매매 6.1억 / 전세 3.6억

10년내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 7.96억 / 전세 3.73억

고점 매입시 수익률 : (61000-79600) / (79600-37300)*100 = -43.9%

10년내 저점 매입시 : 2013년 12월 매매 2.45억 / 전세 2억

저점 매입시 수익률 : (61000-24500) / (24500-20000)*100 = 811.1%

현장사진(네이버 부동산 대체)