열기 3강 강의 후기 [열기 70기 내년에 등기7 4람들이 모인 조 그로잉키라]

처음 열기를 신청하면서 가장 궁금한 점이 3강에서 풀렸다. 물론 나의 이해력의 한계로 다 풀린 건 아니지만 최소한의 기준과 정보를 얻을 수 있었다. 입지를 바탕으로 아파트의 가치를 분석하는 방법. 튜터들께서 6가지 입지의 기준을 분석하는 구체적인 사이트와 방법과 기준을 자세히 알려주셔서 많은 궁금증이 풀렸다.

나의 고민 중 하나는 이미 잘 개발된 수도권과 서울 강남의 구축 아파트 중 어느 것이 좋을지였다. 2021년부터의 상승장을 보면서 물론 서울이 낫겠다 싶었지만 나의 주 생활권이 수원이고 직장은 판교였어서 광교, 판교가 친숙하고 관심이 많았다. 언뜻 생각하면 광교, 판교보다 서울 강남 아파트의 가격이 훨씬 비쌀 거 같아 비교도 안 될 거 같지만 광교 대장주와 판교 대장주의 가격은 강남 아파트와 가격이 비슷하다. (40평형 기준)

이번 강의를 들으면서 역시 수도권보다 강남이 좋다는 결론을 얻었다. 아파트는 땅과 건물의 가치가 결합된 것인데 건물의 가치는 감가상각이 된다. 땅의 가치가 앞으로도 계속 올라갈지 여부에 따라서 아파트의 미래 가치가 결정된다. 그것이 입지의 가치다. 광교 판교는 지금 모든 인프라가 최대로 갖춰져 있다. 아파트도 새거다. 그래서 살기 좋고 가격이 비싸다. 다시 말하면 더 이상의 잠재력은 없다. (판교는 GTX 개통이라는 호재가 남아있긴하다) 강남은 학군, 교통은 좋지만 아파트는 구축이고 여기저기 공사판이라 정신없고 복잡하다. 하지만 삼성 GBC, 영동대로 지하화, 경부선 지하화, 잠실 개발, 서리태공원 개발 등 현재 개발하고 있거나 개발 확정된 것이 매우 많다. 2030의 강남은 지금의 강남과는 매우 다를 것으로 보인다.

강남 개발은 서울, 수도권의 입지 1번 기준. 교통. 강남에서 30분여부. 이 기준이 앞으로는 더욱 중요치가 높아진다는 얘기다. 앞으로 더 공부해야겠지만 월부에서 알려주는 기준과 분석방법이 매우 신빙성이 있고 재밌다. 이번에 수익률보고서를 써보니 생각보다 쉽지 않았다. 역시 남이 알려주는 것을 듣는 것과 내가 직접 해주는 것은 큰 차이가 있다. 연습이 많이 필요함을 느꼈다.

내가 생각하는 단지들을 임장을 다녀보면서 수익률 보고서를 써봐야겠다. 또하나 궁금한 것은 비슷한 동네나 옆동네에서 가치 비교 평가를 하는 방법이다. 같은 강남권에서도 어떻게 비교 분석을 할 수 있을까? 얼마나 더 역에서 가까운지, 단지수, 학교에서의 거리, 학원가에서의 거리 등등이겠지. 여기서는 500m 차이도 가격 차이를 만들어내겠지…. 이런 것도 자세히 알고 싶다. 서울준비반을 들어야하나보다… 공부가 끝이 없다. 공짜도 없다. 아는 만큼 보인다.