[서투기 29기 20 30년에 용산에서 살고 싶조 러브송] 3강 수강 후기

안녕하세요 러브송 입니다 💕

3강 잔쟈니 강사님 강의 후기 남겨 봅니다

전직이 일타 강사였을까요?! ㅎㅎ 저처럼 형광등 이해력을 가진 사람도 한번 들어도 바로 이해 할 수 있도록

기승전결 설명이 너무 매끄럽고 귀에 쏙쏙 들어 옵니다 쵝오 👍 

강의 들으면서 제 임보에 적용해 보고 싶은 점이 너무 많아서 뒤로 돌려가며 열심히 메모 했습니다.

이번 강의에서 ‘꼭’ BM 하고 싶은 몇가지만 정리해 보려고 합니다

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규제나 정책등 기타 영향으로 시장상황이 시시각각 바뀌고 있습니다

'그때는 맞고 지금은 아니다' 라는 원칙을 가지고 그때 시장 상황에 맞춰 투자 방향성과 아파트 선택이 달라야 합니다

그러기 위해서는 각 지역의 아파트 가격을 결정하는 핵심요소를 알고 투자 우선순위를 정할 수 있어야 합니다

A 지역의 아파트 가격을 결정하는 핵심 요소 찾아가는 과정

지역/입지 분석 요소 >> 직장, 교통, 학군, 환경 그리고 공급(리스크)

[직장] - 집값에 영향을 주는 직주근접의 힘 

       직장의 양 = 종사자수, 직장의 질 = 대기업 수 

        → 서울 전체에서 ‘크게’ 보고, A 지역내에서 ‘작게’ 들여다 보면서 

            직장이라는 요소가 A 지역 에서 어느정도의 비중으로 아파트 가격에 영향을 주는지 파악해 본다 

       → 직장 입지 요소가 주거수요를 끌어오는 매우 강력한 요인은 맞지만 A지역 내에서는 업무지구보단 강남의 배후

            주거지로 고소득자들이 선택하고 있으며, 교통, 학군, 환경등 다른 요소를 함께 고려할 필요가 있다 

[교통] - 업무지구 배후 주거지에서 가장 중요한 요소 

         지역내를 관통하는 지하철 노선 확인하고 각 노선을 따라 아파트 가격을 붙여보자

         지역내 교통 호재로 인한 가격 상승 및 미래가치도 함께 찾아 보자

[학군] - 부동산에서 학군이 의미가 있으려면 사람들이 [학군]때문에 그 지역을 찾아와야 합니다. = 외부유입수요

         학업성취도평가 → 2016년이후 전국 시행 X

         문제는 신도시 내 학군 확인이 안되고 있다 → 신규 택지에서는 어떻게 학군을 확인할 수 있을지?

2025년 현재 거의 10년동안 시행이 되지 않고 있는 학업 성취도평가 결과를 가지고 학군의 위상을 판단하는데는 한계가 있다 특히 2016년도 이후 들어온 신규 택지들 같은 경우 더욱 힘들다

• 학업성취도 별 순위
• 서울 학원가 계급도! 우링동네는 몇티어?
• 2024년 특목고 진학인원 및 졸업생 대비 차지 하는 비율 (학교 알리미) 

• 지역 내 자사고, 과학고, 외고등 특목/자사고에 입학하기 위해 그 지역에 꼭 살아야 할 필요는 없다 

  -> 거주지 배정 X

  -> 학군의 위상은 초등학교 및 중학교만 파악해도 충분하다 

[환경] - 편의시설보다 균질하고 쾌적한 택지를 사람들이 더 좋아 한다 

         백화점 몇개, 마트 몇개가 의미가 있는 지역이 있지만 A 지역에서는 영향이 X

[공급] - 주변에 신도시가 생겼을 때, A 지역의 매매/전세의 흐름은?

         신도시 입주는 어떤 영향을 줄 것인가? 과거의 사례로 비교해 보자

         공급이 많다고 무조건 영향을 주는 것이 아니다 시기마다 다르다 

         과거 사례를 통해 왜 영향이 컸는지 적었는지까지 파악을 해 보면

         앞으로 예상되는 공급에 따른 영향의 정도를 가늠해 볼 수 있다 

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규제나 정책이나 상황때문에 내가 원하지 않은 투자지역을 봐야 할 수도 있습니다

돈을 벌수 있는 투자 본질은 바뀌지 않았다고 합니다 

단기간 시세상승을 겪으며 들쭉날쭉해진 아파트값 

들쭉날쭉한 시장속에서도 가치 판단을 제대로 해야 보이는 기회 

아무리 우리 눈에는 살기 불편하다 균질성이 떨어진다고 생각하는 아파트도 전고점 회복을 못하고 있다면 기회가 될 수 있습니다

‘[제대로] 알고 반드시 [실행] 해야 달라집니다' => Better Than Nothing 

[제대로]가 가지는 의미 >> 입지 분석 = 가치

해당지역 사람들이 살고 싶고 좋아하는 곳을

눈에 보이는 것보다 가치를 편견보다는 확신을

[실행]이 가지는 의미 >> 투자전략/우선순위

비숫한 돈으로 더 가치있고 좋은 곳을

단지 하나에만 꽂히지 않고 비교할 수 있는 여러 선택지를

날아간 공에 집착하지 말고 다음 단계로 넘어갈 수 있는 마인드 

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A 지역 투자 전략 및 매수 우선 순위 = 같은 돈으로 더 가치 있는 단지 고르는 방법 

현장에서는 완벽하게 똑같은 가격은 없다

연식이 중요한 지역에서 학군을 찾으면 안되고

학군이 중요한 곳에서 교통을 찾으면 안된다

각 지역마다 우선순위를 정하는 핵심요소는 다르다

지역내, 지역간, 생활권내, 생활권간 

지역/입지 분석하고 비교 평가 해서 투자 물건까지 고르는 과정 이번 서투기에서 ‘꼭’ 적용해 보고 싶습니다

결국 해내는 사람들은 상황이 아니라 [해야 하는 이유]를 잡고 간다고 합니다 

돈 버는 선택, 돈 벌 수 있는 실력을 꾸준히 쌓아 나가 차곡차곡 자산을 불리는 일,

[그럼에도 해야 하는 이유]가 있다면 내가 선택한 길을 곧장 걸어 가시길 바랍니다 - 잔쟈니 강사님💕 -