[서투기29기32조 2제9하러갑니다 내삶3을 바꾸는 운명의 보물찾ㄱ!2 🔎 단단원이] 3강 후기

젋은 고소득자가 살고 싶은 힙한 B지역

저에게는 지역보다 대장 단지의 이름이 더 익숙하게 느껴지는 곳인데요~

‘거기 요즘 힙해’ 라고만 들었지 지역에 대한 정확한 정보는 없었습니다

이번 3강을 들어보니 위치적 열세에도 불구하고 

사람들이 선호할 만한 요소를 많이 갖추고 있고, 교통이라는 유일한 단점을 극복하고

더 좋아질 지역이라는 점에서 왜 힙한 지역인지 납득이 가네요!

지역분석 강의를 들으면 언제나 달려가고 싶은 맘~~ㅎㅎ

지역분석도 좋았지만 입지에서 생각해봐야 할 포인트와 

생활권 내, 생활권 간, 지역 간 비교평가의 프로세서를 알려주신 것도 너무 유익했습니다!

(잔쟈니님 열중 비교평가 강의 들은 후 지역에 핵심가치를 생각해 보려고 늘 노력하고 있어요!^^)

언제나 귀에 쏙쏙 들어오는 강의 해주셔서 감사드리고

말씀해주신 것 처럼 ‘내가 노력하면 내 삶이 더 나아질거라는 기대감’을 가지고

움추려들었던 몸과 마음에 기지개를 켜보겠습니다! 감사합니다 💛

<지역을 바라보는 불편한 마음>

Q. 21년 전고점을 넘어버린 아파트, 외곽, 투자도 어렵고 투자금도 없는 지금 지역을 보는게 의미있을까?

A. 투자를 하면서 맞게 될 여러가지 경우의 수 속에서도

목표 자산 > 집을 사서 자산을 불린다 > 투자라는 나의 목표와 행동은 변하지 않는다
목표자산까지 가려면, 한채 사고 말거 아니라면, 필연적으로 괜찮은 선택을 계속해나가는 투자를 해야한다!

그 과정에서 이전에 안해보던걸 하나씩 붙여가면서 하려면 몸살이 나기도 하지만

시간이 지나서 한번 습득되면 평생 가지고갈 나만의 자산이 된다

<B지역을 봐야 하는 이유>

-높아진 가격천장 but 단기가 급등으로 둘쭉날쭉한 가격 속 기회

-하위 생활권 역세권 단지도 4급지 구축 선호단지 이상의 가격 수준(살고 싶어 하는 곳)

-규제가 만들어 내는 가격 왜곡을 기회로 만들 수 있는 곳

규제로 15억 초과 주택은 집 사기 어려워 지면서 13~16억대의 집들이 15억에 수렴하는 효과

(13억 하던것도 14.9억 / 16억 하던것도 14.9억의 가격 왜곡 속 기회!)

-서울 25개구 중 4번째로 세대당 인구가 많은 곳(사람들이 살고 싶어하는 곳)

-딱 하나 불편한 점(교통)이 개선되어 더욱더 좋아질 곳

<입지로 지역을 알아보는 법>

-인구수가 많다는 건 주거지역 가능성 큼/인구수가 작다는 건 주거가 주된 기능이 아닌 상권이 주된 기능

-소득 : 자체 일자리 수준 보다 높은 소득의 사람들이 사는 이유(주소지=이곳에 사는 사람의 소득 ↑) > 선호도로 연결

지역에 살면서 다른 지역의 좋은 일자리로 출퇴근(원청징수 = 이곳에 일하는 사람의 소득 ↑) > 교통이 중요

-거주자 대비 근로자 비율이 높을수록 > 업무지구 / 낮을수록 > 베드타운(교통이 중요)

-연식, 역세권 하나만 보지 않고 아이 키우며 살기 좋을 곳을 교통, 학군, 환경 종합적을 검토

-학군이 의미 있으려면 ‘학군 때문에’ 그 지역을 찾아와야 한다(=외부유입수요)

-환경 : 편의시설들이 가격과 연결되는 지역 or 그렇지 않은 지역(균질하고 쾌적한 택지 선호)

-공급 : 서울의 국지적 공급 뿐 아니라 서울 전체의 공급 부족도 염두 > 대규모 입주 시 주변 전세가로 영향 확인

(공급으로 너무 위축되기 보다 기회가 된다면 투자할 수 있다는 마음으로)

<지역 분석 포인트>

-생활권별 가격 넓게 보기(59는 방갯수로 가격차이 있으니 84를 기준으로)

-구축기준 14-15억 정도면 선호도가 있는 단지

-B지역 천장은 항상 잠실과 비교평가/올ㅇㅇ 주변 소규모 단지, 둔춘동 내 선호다닞과 비교(둔ㅇ)

-21~22년 거래가 없다는 것 자체가 아쉬운 환금성에 대한 반증 > 무엇이 오를까의 관점이 아니라 

투자하면서 겪는 보유, 운영까지 고려하여 투자범위 설정

(보통 하락장에 갈아타기 좋은데 하락장에도 거래가 될만한 단지여야함)

생활권 내 비교 : 선호도 파악 > 우선순위 

*가격에 가장 영향을 주는 요소 찾기(생활권 내 1, 2, 3등 단지의 공통 요소는?)

생활권 간 비교 : 같은 가격 > 우선순위

*5천 정도는 같은 가겨대로 묶고 (교통/학군/환경으로 비교 해본다)

지역 간 비교  : 같은 가격 > 우선순위

*5천 정도는 같은 가겨대로 묶고 (교통/학군/환경으로 비교 해본다)

<BM>

비교 평가 생활권 내/간, 지역 간으로 쪼개서 해보기

(비교평가 연습 계속)