지금은 월부에서 강의를 듣고 있지 않지만 이 게시판에 내 10억 달성기를 올리는 것이 한 때 꿈이었기에 올려보고자 한다. 나는 더 이상 강의를 듣고 있지 않고 회사에선 내가 이클인지 모르기 때문에 누군가를 만나면서 나에게 개인적인 것을 더 물어보고 나에게 뭔가를 바라는 상황이 생기지 않을 거라 생각한다.

그렇기에 자세하게 10억을 어떻게 달성했는지 적어보고자 한다. 

(물론 나를 기억하는 사람들과 연락하는 사람들이 있지만 그 분들이 좋은 분들이라고 나는 믿는다.)

Phase1. 시작은 다른 이들과 비슷하다.

처음 회사생활 시작하고 임원을 달면 자녀를 졸업시킬 수 있을 것이라 생각했다. 그러나 입사 후 회사 부장님들의 자녀들은 초등학생이였고 대학교 까지 졸업 시키려면 한참 멀었었다. 그리고 회사를 다니다 보니 회사에서 내 노후를 준비 시켜주지 않는 다는 것을 깨달았다. 그렇게 회사 생황을 벗어나 다른 방법을 마련해야겠다 생각하던 중 내 후배가 집을 사서 1년만에 2억을 벌었다는 소식을 듣게 된다. 그 후로 나도 투자 공부를 해야겠다 생각했고 팟캐스트를을 운전하며 열심히 들었다. 팟캐스트에서 너바나님과 쏘쿨님이 빨간책 노란책 이름 아냐는 질문을 출연자들에게 매 회마다 하면서 책 홍보를 하길래 얼떨결에 그 책들을 사서 읽고 투자를 배워보고 싶어 강의를 듣기 시작했다.

Phase2. 세상은 내가 아는 게 다 가 아니다

• 1호기 매수(2021.09)

수도권은 8년 동안 오를 대로 올라서 투자가 불가능 했다. 그나마 지방도 올랐지만 상대적으로 덜 오른 편이었다. 수도권이 8년 동안 올랐는데 청주는 당시 향후 2년 간 공급이 없었다. 서울이 오르는데 8년 걸렸지만 지방은 아직 2년 밖에 안 올랐기 때문에 강의에서 배운데로 앞으로 공급이 없는 2년 정도는 상승 탄력을 받을 것이라는 확신을 가지고 있었다. 월부 강의를 들으며 동료들은 1호기를 해서 자신감에 차서 임장다니는 모습을 보았고 강의를 본격적으로 들은 지 1년 이상 되었지만 아직 1호기를 투자하지 못하여 지쳐가는 시기도 있었다. 그리고 더 이상 투자를 미루면 이 시장에서 살아 남을 수 없다고 생각했다. 그래서 앞마당 중 가장 저렴해 보이는 물건을 구매했다. 매수 하고 2개월 후 투자한 물건의 가격이 몇 천 만원 오르는 것을 보며 "역시 투자하기 잘했어"라고 생각하며 자만 했다. 그리고 "내가 강의에서 배운대로 하는 것이 옳았다" 라는 생각을 가지며 투자 공부를 열심히 했다.

지금 생각해보면 그 당시 나는 급했다. 당시는 몰랐지만 가족들에게 당시의 나를 물어보면 나는 투자를 하기 위해 마음이 급해 보였다고 이야기 한다.

• 2호기 매수(2022.02)

빨리 부자가 되고 싶다는 마음에 반년도 지나지 않아 2호기를 투자했다. 당시 카페에 10억 달성 게시판의 글들을 전부 필사 하며 부자가 되는 데는 방법이 다 있구나 라는 확신을 갖고 있었다. 그리고 "이 방법대로만 하면 나는 부자가 될 것이고 실패란 건 없겠구나"라는 확신을 갖게 되었다. 이런 확신을 갖고 여전히 오를 대로 오른 지방시장에서 그나마  저평가 되었다고 생각하는 물건을 투자하게 된다. 당시에도 자신감이 넘쳤다.

• 복기

그 때의 나를 회상해보면 탐욕에 젖어 마음만 앞서있었다. 당시 나는 급하고 어리석었다. 초보자 이기에 Blind Spot 이 말할 수 없을 정도로 많았지만 이미 내가 갈 길을 걸어가는 선배들의 말을 따르면 Risk가 거의 없을 것이라는 생각만 가득 차있었다. 선배도 Blind Spot 이 존재할 수 밖에 없다는 것을 생각하지 못한 채...

되돌아보면 투자 시점은 지방 상승장의 끝을 달리고 있었다. 그리고 내가 투자한 아파트는 이미 46%나 올라 상당히 많이 올랐었다. 하지만 모든 사람들이 2년 동안 지방투자에 열광하던 시기였고.(월부 사람들 뿐만 아니라 지방에 버스타고 내려가서 휩쓸고 갔다는 소식을 부동산에서 종종 듣던 때다) 전세가 부족하니 전세가가 오르고 전세가가 매매가를 밀어 올려 가격이 올라갈 것이라는 지극히 이상적인 시나리오를 그렸다.

당시 나는 급할 뿐만 아니라 거만했다. 내가 강의에서 배운 방식이 옳은 방법이라고 생각했고 강의를 듣지 않는 다른 사람들이 지금은 너무 많이 올랐어. 너무 급해. 그리고 주식을 해야 해 이런 다른 조언들은 다 내가 알고 있는 것과 다르니 "틀리다" 고 생각했다. 이해하려 하지도 않았고 "그것도 다른 방법"이라고 생각하지 않았다. 이런 나의 태도가 이후 결과와 이어졌다고 생각한다.

그래서 나는 지금 최대한 개방적인 사고를 가지려고 노력한다. 여러 관점을 가진 책을 읽으려 하고 나와 생각이 다른 사람의 생각도 맞을 수 있다는 생각을 가지고 그 사람의 논리를 이해하려 노력한다. 그리고 그 생각이 맞다면 기꺼이 받아들일 준비가 되어있다.

“돈에 대한 당신의 경험은 아마도 

세상에서 실제로 일어난 일 0.00000001퍼센트와 

당신이 머릿속으로 세상의 원리라고 '생각하는' 내용 80퍼센트로 구성되어 있을 것이다.”

돈의 심리학 - 모건하우절

Phase3. 하락장

그래프에서 보여주듯이 한번도 내가 겪어보지 못한 인플레이션은 내 자산을 1년 만에 3.1억 에서 1.9억 으로 무려 39% 나 폭락 하게 만든다. 자산이 하락하기 시작한 2022년 상반기에는 별 생각 없이 다시 오르겠지 하는 생각에 현실을 도피하고 싶었다... 2022년 하반기에 전세 세입자가 만기가 찾아오기 전인 1년 만에 이사 가야겠다는 이야기를 하면서 사태의 심각함을 알게 되었다. 정신 차리고 역전세를 다시 계산해보니 1.8억 정도 돌려줘야 하는 상황이었다. 눈앞이 컴컴했다. 그리고 전세 뿐만 아니라 매매가 역시 모두 하락해 내 자산이 투자 시작 했을 때 보다 오히려 더 줄어들었다.

내가 생각했던 이상적인 시나리오가 완전 무너져 버렸다. 당시까지만 해도 "매매가는 전세가 이하로 안떨어진다" 라고만 알고 있었지 인플레이션 때문에 금리가 올라가면 전세가가 떨어지면서 매매가가 같이 떨어질 것이라는 것은 건 몰랐기 때문이다.

나는 안 맞을 거라고 생각하며 그럴싸하게 계획을 세웠지만... 쳐맞고 서야 뭔가 잘못됐다는 것을 알았다.

우선 나를 믿고 투자를 지원해준 와이프에게 어떻게 이야기 해야 할까 고민이 많았다. 말 못 하고 몇 달을 회피하고자 했다. 2호기를 하기 위해 아파트 전세보증금 9000만원을 30년 이상 된 빌라 월세 보증금 5000만원으로 줄여가며 했던 투자이기에 더 망설여졌다. 그리고 이사 간 집은 월세도 40만원으로 낮았기에... 삶의 질도 현저히 떨어졌다. 옆집에 목소리 큰 중국인이 사는데 방음도 잘 안되었고 샷시는 어긋나서 모든 샷시가 100% 닫히지 않고 틈이 존재했다. 겨울이면 벌어진 샷시 틈을 막기 위해 방풍지를 사서 꼼꼼히 막는 일을 반복 했다. 이런 곳에서 살게 해서 미안했는데 역전세 상황을 와이프에게 말하려 하니 미안한 마음이 배가 되었다. 그래도… 와이프에게 이 사실을 솔직하게 이야기 했다. 와이프는 우리 집이 망했다고 이야기 했다. 나도 마음고생을 했지만 와이프는 나 때문에 하지도 않아는 마음고생을 하게되어 미안했다. 그래도 미안한 감정을 뒤로 한 채 일단은 하락장이 지나가길 바라며 버텨보기로 다짐했다.

그럼 어떻게 버텼을까? 그래도 몇 가지 투자 생활을 이어나가기 위해 버틴 요인이 있는데

첫번째, 빌라 월세 보증금 5000만원에 월세는 40만원밖에 하지 않아 극단적으로 거주비가 낮은 덕에 저축률을 높일 수 있었다.

와이프와 정말 열심히 벌어 정말 열심히 모았다. 이때 높은 저축률과 월급이 없었다면 샀던 물건을 엄청난 손해를 보면서 팔아야 했을 것이다. 하지만 1년 간 모은 돈이 모두 역전세로 나가야 한다는 것을 와이프도 나도 알고 있었기에 우울하기도 하고 맘고생한 하루하루의 연속이었다.

두번째, 강의를 들으며 동료들과 투자 공부에 몰입하며 버텼다.

강의를 들으면서 같이 투자하는 동료들과 최대한 긍정적으로 생각하려고 노력했다. 강의에서 배운것 처럼 투자한 자산에 내 자본의 비율이 올 라가는거야 하고 마인드를 다잡으려고 했다. 하지만 매매가도 전세금 이하로 떨어진 상황이여서 긍정적인 마음이 잘 안드는 때였다. 그래도 동료들과 함께 주말에 임장을 가면 이런 부정적인 상황을 잊고 임장에 몰입 할 수 있었기에 임장에 몰입하는 즐거움을 느낄 수 있었다. 특히 하락장의 중간에도 나에게 가장 의미 있었던 시간을 이야기하고자 한다면 월부학교 23년 봄학기다. 실력을 키우자는 마인드를 가지고 생각의 힘을 키우기 위해 계속해서 부동산 공부에 몰입 또 몰입했다. 정말 좋은 동료들을 보며 많은 것을 배웠고 혼자서 부동산에 대해 생각하는 방법을 배울 수 있었다. 그 때 짧은 기간이었지만 젊은우리 튜터님께 질문하고 배우면서 생각의 깊이가 달라졌다는 것을 지금도 느낀다.

세번째, 부자가 되고 싶다는 꿈이 있었다. 그러면서 두가지 믿음을 가졌다 우선, 수도권에 공급이 부족하기 때문에 2015년 이후 처럼 전세가와 매매가가 붙는 시기가 다시 찾아올 것이라고 믿었다. 다음으로, 그 시기에 내물건을 팔고 갈아탈 실력을 내가 가질 수 있을 것이라고 믿고 있었다. 사실 이 당시 튜터님들도 전세가와 매매가가 다시 전세가와 매매가가 5천만원 이하로 7천만원 미만으로 붙는 시기가 언젠간 다시 반드시 오고 것이라고 생각하고 있었고 나도 그렇게 생각하며 기회를 기다리며 공부했다. 그리고 너바나님이 말씀하신 다음 상승장에서 우리는 부자가 될 수 있을 것이라고 말씀하셨는데 다음 상승장에선 내가 갈아타기를 통해 내가 부자가 될 것이라는 확신을 가지고 공부했다.

• 복기

다음은 하락장을 겪으면서 내가 깨달은 것이다.

1.  투자 결과에 대해선 누구도 대신 책임지지 않는다. 누구나 투자 전 투자 결과에 대해서 직접 책임 져야 한다는 생각은 하고 있다. 그런데 자산이 하락한 상황에 대해 책임을 짊어져보니 그 무게는 생각보다 무거웠다. 책임을 회피(그 당시엔 해결이라고 생각했다)하기 위해 동료들과 이야기도 나누고 열심히 공부했다. 그러나 자산을 잃은 나에게 옆에 있는 동료가 감정적으로 위로를 줄 수는 있지만 잃어버린 내 돈을 늘려주진 않았다. 동료들이 옆에서 내 임장보고서를 보고 내 말들을 듣고 "어떻게 그런 것도 알아요?" "대단해요"라고 해도 내 재산이 늘지 않으면 실질적인 의미가 없었다. 내 자산은 늘어나지 않는데 동료들이 옆에서 나의 잘 쓴 임장보고서, 그리고 임장 가는 행동들을 보고 대단하다고 하면 그것만큼 비참한 것은 없다. "투자의 세계는 냉정하다. 혼자 하고 혼자 책임지는 것이다." 라는 것을 알았다.

2. 남들보다 빠르게 “행동”하는 사람이 유리하다. 투자공부를 처음 시작할 때 나는 적어도 1년은 공부하고 투자를 해야지 생각했다. 그러나 지난 상승장에선 나보다 빠르게 행동한 사람들이 돈을 더 벌었다. 실제로 나랑 비슷한 시기에 시작했지만 시작했을 때 강의를 들은 후 바로 집산 동료들은 상대적으로 저평가된 시점에 자산을 취득하였기 때문에 내가 샀을 때 보다 리스크가 적었고 더 많이 벌거나 덜 잃었다.

3. "2년 후엔 상황이 어떻게 변할지 아무도 모른다"는 것을 몸으로 알았다. 투자공부를 시작했을 2020년 수도권 외곽은 불장이었다. 당시 수원 구축 물건을 보는데도 7팀이 줄서 같이 매물을 본 적이 있다. 그런데 불과 2년 밖에 안 지났지만 인플레이션 발 금리 인상으로 폭락하는 시장을 보며 미래의 아파트 가격은 누구도 모른다는 것을 깨달았다. 생각해보면 아파트 가격을 결정하는 건 심리다. 그런데 나는 나의 1차원 적인 마음도 시장 상황에 따라 어떻게 변할지 제대로 모른다. 그런데 어떻게 시장 참여자들의 마음을 예측할 수 있겠다고 하겠나... 다만 하락장을 겪으며 미래를 모르는 상황에서 중요한 건 "대응능력"이란 것을 알았다.

4. "세상은 내가 생각했던 것 처럼 절대 단순하지 않다." 는 것을 몸으로 알았다.

내가 단순하게 잘못 생각한 것들은 다음과 같다.

1) 매전갭이 1억 미만(*전세가율 70~80% 이상)으로 붙는 시기가 반드시 올 것이라고 생각하며 기다린 점이었다. 현재 수도권 4,5급지의 전세가율은 50~60% 정도이며 상급지의 전세가율은 30-40%다... 내 예상이 완전 잘못되었다. 예상이 잘못된 이유는 매매가가 오른 탓도 있지만 정부의 전세 규제, 임대차 2법 등으로 전세가가 오르지 못한 영향도 있다. 내년부터 수도권은 공급 절벽이라는 것을 누구나 알고 있기에 전세가율이 오를 것이라 예상한다. 무슨일이 일어날진 아무도 모르기에 전세가가 80% 이상으로 갈 가능성도 없진 않지만 반전세,월세 계약의 증가, 정부의 규제 속에서 얼마나 전세가율이 빠르게 오를지는 지켜봐야 할 것 이다. 그리고 당시 생각 못했던 건 전세가 공급 부족 때문에 높게 오른다 한들... 역전세에 대한 리스크도 생각해야 한다는 것이다. 내집마련 고민하는 사람들이 금리가 오르는 경우에 대비해 영끌을 하면 안되듯, 다주택자라면 매매가 턱밑까지 급하게 올라간 전세는 금리가 오를 때 같이 하락폭이 클 수 있으므로 크게 손해를 볼 수 있다는 것을 생각해야 한다. (상급지를 전세 레버리지 투자 했다면 금리 인상기엔 일반 월급쟁이로는 감당하기 어려운 역전세를 맞을 수도 있다).

2) 매전갭이 붙는 시기에 갈아 탈 실력을 가질 수 있을 것이라 생각하며 기다린 점이다. 전세와 매매가 붙는 것을 사는 투자는 안 좋은 물건(수도권 하급지)을 살 확률이 높다. 수도권 하급지에 투자하는 건 우리가 열반스쿨에서 배웠던 담배꽁초 투자이다. 당시 몰랐던 건 담배꽁초 투자가 정말 난이도가 높은 투자라는 것이다. 난이도가 높은 가장 큰 이유는 내가 원하는 시기에 팔 수 없다. 세입자가 나가는 시기와 매도 시기가 맞지 않으면 몇 천 더 낮은 가격에 매물을 내놔야 한다. 투자금이 적은 물건에서 몇 천을 내려서 판다는 건 수익률에 큰 타격을 입는다는 것을 의미한다. 그래서 임대차 2법 덕분에  팔 수 있는 기회가 4년에 한번 돌아온다고 기본적으로 가정하고 들어가야 한다.(물론 세입자가 중간에 이사 간다고 하면 종종 팔 수 있는데 운에만 기대기엔 실력이라 할 수 없다...).그리고 세입자 만기가 돌아오는 시기에 내 집 값이 수익을 내고있어야 한다. 내가 2년 후에 미래는 어떻게 변할지 모른다는 것을 깨달았듯이 4년 후의 미래는 절대 예측 할 수 없는 영역이다. 실제로 전세가와 매매가가 1억미만으로 붙는 일은 일부 수도권 하급지 구축에서 잠깐 있었다. 그러나 부동산어플, 다양한 유튜브채널, 다양해진 강의들로 시장 참여자들에게 정보 공유가 활발해진 요즘은 그런 시간은 정말 빠르게 지나갔고 그 타임에 맞춰 세가 껴있는 내 물건을 타이밍 좋게 팔고 갈아타기 쉽지 않았다.

5. "절대(Never) 세금 무시하면 안된다." 취득세, 재산세, 양도세,종부세 모두 무시하면 안된다. 내 집을 현금화 하는 과정에서 세금은 내가 감당해야 하는 비용이다. 2020년 8월 12일 취득세가 중과가 되고 나서 이런 말을 많이 강의에서 들었다. "취득세 중과가 되어 수익률이 낮아지지만 투자를 해서 버는 것이기에 세금 내고 지불하는 것은 합리적 이다." 이런 말은 허상이라는 것을 알았다. 세금은 최대한 안낼 수 있으면 피하고. 최대한 뒤에 내야 하는 것이다. 그리고 현실적으로 수도권을 매수 할 때 취득세 8% 중과, 12% 중과 받는다면 얼마를 내야 하는지 계산기를 두드려보면 된다. 그러면 내 몇 달치 월급을 내야 하는지 알 수 있다. 5 억 집을 취득하는데 12%를 내면 6천만원을 나라님에게 주는건데 6천만원 이면 왠만한 월급쟁이들의 1년 세 후 연봉보다 더 크다. 그렇다 보니 월급쟁이가 12%내면서 투자를 처음 시작한다면 투자금이 더더욱 적게드는 물건에 투자 해야 한다. 좋지 못한 물건(중,하급지)을 가치 대비 싸게 산다는 이야기다. 하급지 물건은 억 단위로 단기간에 오르는게 아니다. 똘똘한 한 채 현상으로 좋은 물건들 다 오르고 나서 오르며 오르는 폭도 좋은 물건 대비 적다. 그렇다 보니 담배꽁초 투자로 취득세를 낸 만큼 회수하고 이득을 보기까지 시간이 오래 걸린다. 이미 현금 흐름을 창출하는 시스템을 구축한 분들이나 사업가 분들은 감당 가능하겠으나 현금 흐름이 약하고 투자를 시작하는 월급쟁이에겐 취득세 8%, 12%는 너무 높은 허들이라 생각한다.

6. 정부나 정치인들의 최우선 목적은 단순하다. 다음 선거 승리다. 다음 선거에 내 지지자들의 표를 잃을만한 행동은 하지 않는다. 문재인 정권 말 LH는 공급을 할 돈이 없기에 다주택자에게 손을 벌려 전세를 안정화 시키려는 노력을 할 것으로 예상했지만...역시 예상대로 단순하게 되는 것은 아무것도 없다. 윤석열 정권 이후에도 다수당이었던 민주당은 문재인 정부부터 이어오던 기조인 다주택자를 적폐로 보는 기조를 그대로 유지했다. 그렇게 윤석열 정권 부동산 시장 연착륙을 위한 대책(22.12.21일 발표)안은 국회에서 통과되지 않았다. 그리고 집값이 오르자 진보던 보수던 점점 다주택자에게 혜택을 주려는 생각은 하지 않았다.

다주택자에게 혜택을 주면 공급이 일시적으로 늘어난다는것을 예상할 수 있지만 왜 혜택을 주지 않을까? 이것에 대해 좀 생각해봤는데 (내 생각이 맞다는건 아니다) 언론 뉴스나 일부 기사에 달린 댓글들을 보면 집살 생각이 없는 세입자들은 본인들이 직접적으로 이권을 다투는 집주인을 나쁜 사람이라고 매도한다. 그래서 전세를 공급하는 집주인(다주택자)을 규제하는 정부를 나쁘다고 생각하진 않았다. 그리고 오히려 다주택자들에게 혜택을 주면 상대적인 박탈감 때문에 왜 부자에게 혜택을 주냐는 식으로 정부를 욕하며 표의 방향을 바꿀 가능성도 있다. 그래서 정부는 다음 선거 결과를 의식해 다주택자들에게 혜택을 주는 경우의 수는 무시했고 생각한다. 그래서 앞으로도 사람들의 전반적인 인식 개선이 있지 않는 이상 다주택자에 대한 기조는 쉽게 바뀌지 않을 것이라 생각한다.(이는 현재 야당도 마찬가지다) 정부나 정치인들은 본인과 정당의 지지율이 가장 중요하기 때문에 고육지책은 잘 사용하지 않는다.

7. 첫 번째 투자가 굉장히 중요하다. 투자를 진행하면 초보자는 본인의 전 재산을 투자에 활용 하는 경우가 많다. 운 좋게 부동산에 관심이 없다가 2023년 초에 투자공부를 시작해서 투자한 사람은 그 당시 지방 아파트를 팔고 최근 수도권으로 자산을 재배치 해 성공 스토리를 그렸을 수도 있다. 하지만 불과 2년 전에 2021년에 투자 공부를 시작한 사람은 똑같은 노력을 들였어도 첫 투자 이후 하락장의 맛을 봤기 때문에 다른 관점을 가지고 세상을 바라볼 수 있다. 그래서 강의를 들을 땐 강사가 강의 사례를 들며 성공했다고 해서 나도 똑같이 노력하면 100% 똑같이 되겠지 하는 생각을 가지면 안된다. (강의에서 실패 사례는 사람들이 돈을 주고 들을만한 가치가 없다고 생각하기 때문에 잘 나오지 않는다.) 초보자에게는 실력보다는 "운"적인 부분이 상당하게 작용한다. 첫 투자가 꼬이면 몇 년 동안 자산이 묶여 있을 수 밖에 없기 때문에 투자에서 실패하는 경우의 수도 진지하게 고려하고 결정 해야 한다.

8. 가족과 보내는 시간이 투자공부하는 시간보다 행복하다. 투자공부를 할 때 몰입해서 하기 때문에 시간도 부족했고 와이프와 대화도 많이 하지 못했다. 하락장을 겪으면서 부부관계도 안 좋아 졌었는데... 다시 와이프에게 집중하고 신경쓰니 지금은 관계가 많이 개선되었다. 그래서 와이프와 함께 보내는 시간이 얼마나 소중하고 행복한지 깨달았다. 하락장을 함께 버티며 같이 저축하고 지금도 나를 믿어주는 와이프에게 감사하다. 혼자 이 하락장을 버티진 못했을 것이다.

9. 돈을 버는 수단은 아파트 말고도 많다. 다만 돈을 벌 수 있는 실력이 있나 없냐는 다른 문제다. 지금도 생각하면 가슴아픈 것이 지방 3호기 투자다. 당시 가지고 있던 미국주식을 팔고 투자를 했는데 그 때 판 미국주식은 2배 이상 증가했지만 지방 물건은 아직도 가격이 변하지 않았다. 물론 시간을 가지고 기다린다면 오를 것 이라고 생각하지만... 그래도 지금 생각해보면 당시 7년간 투자한 미국주식으로 1년에 20프로 이상 수익을 거두고 있었는데 그것을 버리고 부동산 투자를 한 것을 보면 내 투자 실력이 없었던 것 같다.

"모두다 그럴싸한 계획은 있다 쳐맞기 전까진 - 마이크 타이슨"

Phase4. 실거주로의 전환(2024년)

당시 하락장에서 실거주로 전환을 결심하게 된 계기는 몇 가지 있다.

첫째, 할머니께서 돌아가시면서 지분을 일부(약 1억원) 취득 할 수 있었다. 그리고 그 물건의 지분을 늘려 추가 매수했고 매수한 것이 일정 부분 상승하여 자본이 늘어났다. 그 덕분에 집을 마련 할 수 있었으니 할머니와 어머니께 항상 감사하는 마음을 갖고 있다.

두번째, 가족의 우울함이었다. 당시 거주하는 집이 30년 넘은 빌라에 북향이여서 해도 잘 안들어왔다. 그리고 하락장을 겪고나니 와이프의 울음과 싸움이 잦아졌다. 하락장 이후 상승을 함에 있어서도 수도권보다 지방은 상승폭이 적었다. 그래서 지방에 투자한 물건들을 정리하고 실거주로 전환하여 거주환경을 바꾸는 것을 진지하게 고려 하기 시작했다.

셋째, 빌라집에서 나오는 쥐들 때문이었다. 옆방에 방음도 안되어 매일 저녁 중국어로 들려오는 아줌마의 통화소리와 옆집 아저씨의 코고는 소리에 스트레스를 받고 있었는데 2024년 어느날 베란다 문을 여니 생쥐가 푸다닥 구석으로 뛰어가는 것을 보았다. 하… 깜짝 놀라 끈끈이 쥐덪을 설치하고 3주 동안 쥐를 6마리 잡았는데 이후 꿈에서도 쥐가 나와서 3달 동안 쥐잡는 꿈을 꾸었다. 이 집도 지긋지긋하다 생각하고 감정적으로 폭발했지만 그래도 앞으로 행동을 감정적으로 하고 싶진 않았다. 그래서 당시 마음을 가다듬고 비용과 편익을 다시 천천히 적어보았다.

다음은 당시 적었던 내 Position 별 비용과 편익이다.

앞으로 내 Position 별 비용과 편익

다주택자를 하나 실거주를 하나 순자산을 늘어나는 예상 수익에는 크게 다른 것이 없었다. 비슷한 순자산을 달성 하는데 3년 정도의 시간이 더 걸릴 뿐이었다. 이 정도는 실거주로 가면서 감내 할 만한 시간이라고 생각했다. 다만 다주택자를 하면 매년 4000만원 정도의 현금 흐름이 이론상 생기는데 이것이 실거주와 다주택자의 가장 큰 차이였다. 투자를 처음 시작했다면 현금흐름이 나오는 시스템 만드는 것을 목표로 나아갔을 수도 있지만 정권에 상관없이 집값이 오르는 시기는 다주택자를 규제한다는 사실을 알고 있었고, 문재인 정권 때 나온 규제들을 봐왔기 때문에 수도권에서의 다주택 거래가 점점 더 어려워 질 수도 있겠다는 생각을 했다. 그렇게 되면 시스템을 수도권에 만드는 것은 힘들어지는 상황이고 내가 안고 가야하는 Risk 가 너무 큰 상황이었다. 그래서 Risk를 줄이기 위해 다주택자에서 실거주로 방향을 전환하기로 했다.

2023년 부터 2024년까지 2년 간의 상승 흐름을 탄 시장을 봐오면서 좋은 물건이 더 먼저 더 많이 오른다는 것을 봤기 때문에 강의에서 배웠던 전세가율을 우선 시 하기 보다는 내가 살 수 있는 최대의 가격에서 가장 좋고 저평가 된 물건으로 집을 선택하기로 원칙을 세우고 집을 알아보았다. 우선 1호기 4호기 매도를 하며 2025년 초반 강남 3구 안에 매수를 준비 했지만 올해 초 오쏘공 때문에 목표로 하던 강남3구 내에 집값은 날라갔다. 하지만 매수를 포기하진 않았다. 6월 대선의 결과도 올해 초 어느 정도 예상 가능했고 그 간의 정당들의 정책 기조를 봐왔기 때문에 그 다음 좋은 물건으로 선회하여 대출을 이용하여 실거주 집을 마련했다.

결과적으로 10억 달성하는 데는 이 실거주 집이 가장 큰 역할을 했다. 실거주 집을 매수하면서 가장 큰 혜택은 거주 만족도가 상당히 높아졌다는 것이다. 와이프도 만족하고 있고 와이프와 관계도 많이 좋아졌다.

내가 가는 방향이 맞는진 모르겠지만 비용과 편익을 그리며 리스크가 큰 것을 먼저 생각하고 방향 전환을 한 것은 잘한 선택이었다고 생각한다.

"운전 실력이 아무리 뛰어나도 방향이 잘못 설정되어 있다면 절대 목적지에 도착 할 수 없다. 

- 2020년 월부 어느  강의 중"

10억 달성기를 적어보니 확실히 상승장보다는 하락장에서 배운 것들이 많고 적을 것들이 많다.

그래서 나는 나를 성장시켜준 하락장을 정말 감사하게 생각하고 있다.

그리고 투자자 생활을 시작하고 이어가게 만들어준 너바나님, 너나위님, 젊은우리님께 감사하다는 말을 드리고 싶다.

앞으로 다른 분들도 꾸준히 투자 생활 하다보면 상승장 하락장 모두 만나겠지만

행복한 투자 생활을 이어나가길 바라면서 이 글을 마친다.