[실전33기 ‘우‘리를 ‘ㅈ1‘키는 ‘공‘부와 함께 ☔️9제지역 날라다니조 멈추지말고달려] 조건에 맞는 매물을 기다리기 보다 조건을 만드는 협상을 할 수 있어야 한다!

34평과 24평의 가격 차이 : 대부분 80% 차이가 나는데 90% 밖에 차이가 안난다고 하면 34평형이 싼건지 파악할 필요성이 있다.

• 아실에서 같이 그래프를 붙여보고 확인해보면 좋다!

화크샷 : 화장실 300만원 / 싱크대 180만원 / 샷시 1100만원!!

조건에 맞는 매물을 기다리기 보다 조건을 만드는 협상을 할 수 있어야 한다!

나의 협상 카드 - 나의 자산 상황 확인 - 투자금 : 보유 현금 및 현금화 가능한 자산

• 대출한도 : 주담대 (한도, 금리, 중도상환수수료) / 신용대출 : 한도, 금리 / 기타대출 (예금담보, 보험약관) : 한도, 금리, DSR포함여부 (청약에서 대출 받는거는 DSR 포함 안됨)

매도인의 상황을 파악 잘하기

• 갈아타기
• 정잭, 세금 문제 (명의 이전)
• 수익 실현 → 현금 필요
• 대출 과다, 보증금 반환 → 보유 부담

비규제지역 투자하는 방법

• 주인 전세 6개월
• 기존 집주인이 전세 계약 후 전세 승계하는 방식
• 현재 근저당, 융자, 대출이 있을 경우 전세대출 안해준다고 함 (꼭 등기부등본 확인 필요)

• 세안고 물건 : 입주날짜 및 남은 계약기간, 갱신권 사용여부 확인, 반환대상이 누구인지 확인 필요

  채권 양도 : 은행에 반환 / 질권 설정 : 은행에 문의

• 주인전세 확인해야할 것
• 등기부등본 채권최고액 확인 필요 - 근저당권 말소 가능한가?
• 전세 계약 기간은 6개월 이상 가능한가?
• 협상 포인트 갈아타기 실거주의 경우 주담대를 받을 경우 6개월 이내 전입신고 (토허제 지역은 4개월 이내 전입)
• 기간이 타이트할 수 있으니 주인전세로 사시면서 편하게 나가시는거 어떠시냐
• 거주하는 집 근저당 말소할 경우 - 매달 대출 이자비용 감소
• 근저당 갚아드릴테니 주인전세 사는거 어떠시냐! 나중에 편하게 이사가셔라!
• 잔금 길게 조건 (매도인 - 임차인 전세 승계)
• 매도인 & 임차인 전세 계약서 작성 협조 여부
• 주인거주 ㅡ 중도금으로 근저당 말소 조건으로 잔금 길게
• 낮은 보증금의 전세입자 거주 (중도금으로 전세 보증금 드리면서 잔금 길게 & 공실 조건)
• 월세입자가 거주 (계약금으로 월세 보증금 드리면서 잔금 길게 & 공실 조건) - 월세 비용드리는 방법 (매도인에게)
• 현금세입자
• 계약 만기 돌아오는 현금 세입자분 없는지 (장부를 찾으면서 있는지 파악해주심)
• 단지 내 전세매물 보유 사장님
• 생활권 내 전세매물 보유 사장님
• 생활권 내 부동산
• 전세가 수준이 비슷하거나 높은 단지
• 위와 같은 곳에 전화를 돌리면서 현금세입자 있는지 파악하기!!

전세가 없다고 전세가 잘나가는게 아니다!!

• 실거주자가 많이 사는지 물어보는것도 방법!!

   

안테나 단지 선정 방법

• 랜드마크 + 선호도 상중하로 나눠서 트래킹 (선호도 비슷한거는 아실에서 그래프 비교하면서 같은 방향을 보인다고 하면 1개만 냅둬도 된다)
• 공급이 많은 단지(신축 + 전세가 많은 단지) - 이런곳도 시세트래킹으로 넣어서 파악하면 좋음 (신축 여파로 인해서 전세가 줄기 시작하면 옆에 기축들한테도 영향이 가기 때문)
• 평형 무엇으로 해야하는지
• 3급지 이상 : 20평대 중심 (랜드마크 30평대 같이)
• 4급지 이하 : 20평대, 30평대 모두 (20평대와 30평대간의 투자금 or 절대가 차이가 적은 단지가 많은 구간)
• 수도권 비규제 지역 : 20,30평대 모두 *20평대와 투자금이 크게 차이가 안남

대형 평수 : 취득세가 더 나온다 (0.2% 정도) / 전세자금대출이 잘 안나온다

• 대형평수는 4인가구 이상인곳인데 4인가구가 줄고 있어서 분당 이상 입지 아니면 잘 생각해야함 (입지가 좋은곳 또는 압도적인 학군지)

   

소형 평수 : 1~2인가구이다 보니까 전세를 자주 맞추는 상황이 올 수 있다. 그리고 1~2인 가구 같은 경우 소득이 많이 높지 않으니까 전세가 반등이 드라미틱하게 바뀌지 않을 가능성이 높다!!

전고점 : 21년 기준 가장 높게 거래된 가격

전저점 : 직전 상승장 이후 (22년말~23년초) 가장 낮게 거래된 가격 (저층 거래 제외)

평단가 x 34 / 평단가 x 25 해당 가격으로 투자할 수 있는 지역을 판단하는것도 도움이 된다!

적용해야할점

• 시세트래킹 날짜 정해서 꾸준히 하기!!
• 원페이지 만들어서 앞마당 관리하기!!
• 전임을 통해 시장 상황 파악하기!!