[서투기 29기 20 30년에 용산에서 살고 싶조 러브송] 4강 수강 후기

안녕하세요 러브송 입니다 💕

4강 수강 후기 

첫번째 남기고 싶은점

• 투자까지 이어질 수 있는 C 비규제 지역 및 입지 분석 과정
• 비규제 지역이 규제 지역으로 묶였을때 규제 지역과 비교해서도 매력적인 아파트인지를 고려해 보자
• 지난장과 이번장에서 사람들이 부동산에 대한 인식이 바뀌었다: 거주재 → 투자재, 사이클이 두배 이상 빨라짐
• 원천징수 소득액이 높다면 이직률이 낮고 그 직장에 노래 잡아 두는 힘 = 그 지역 또는 주변 지역에 거주하고 싶어하는 수요가 오래 유지 할 수 있다
• 자산과 소득은 반드시 비례 하지는 않는다  
• 인구수 대비 종사자 비율이 100프로를 넘는다면 그 지역에 거주 하는 사람보다 출근하는 사람들이 더 많다 = 업무 지구의 특징
• 공급에 대한 엄청난 투자 인사이트를 강의 해 주셨는데 정말 BM 해보고 싶은데… 지금 당장 적용해 보기에는 쉽지 않을 거 같아 아쉽다: 서울 수도권 시장은 공급 물량에 의해 매매가/전세가가 반응 하지 않는다, 공급 물량 < 매수 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 크다, 상승장인지? 하락장인지? 부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다=많이 오르면 많이 빠지고 적게 오르면 적게 빠진다 =평균회귀, 서울 수도권은 하나의 권역으로 보고 어느 지역이든 영향을 받을 수 있다, 상승과 하락폭이 큰=그래프가 출렁거리는 폭이 큰 단지에 투자하는 것이 더 좋다  

[입지분석::공급 - 입주장 대응방법 장표 → 단지에 대보고 이해해 보기]

• 투자 기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지를 투자하려는 노력 

• 투자예정단지 전세호가의 최근 5년내 흐름 파악

  가격 상승폭: 과거 평균 상승 흐름과 비교하여 평균 이상 상승? 평균상승? 평균이하상승?

  상승기간: 5년이상 계속 상승 했는지? 5년 내 하락한 구간이 있는지?

• 가격 상승폭 : 평균이상 상승, 상승 기간이 5년이상 계속 상승 -> 전세가격 40% 이상 하락 예상
• 전세가격 상승폭 판단하는 기준: ‘20.06 - 현재 상승률’ vs ‘최근 15-20년 평균상승률’

두번째 남기고 싶은점

• 토허제 지역에서 매물 임장하는 방법 & 부동산 사장님과 원활하게 협상하고 급매를 찾는 법을 안다: 단지 분석 후 매물 임장 리스트가 정해지면 전고점이 높은 단지 부터 봅니다, 매물 임장시 가장 중요 부분은 거주 하는 사람을 봐야 한다, 부사님께는 솔직하게 실거주 인지 투자자인지 밝히고 투자자라도 실거주 2년 후 전세를 놓고 나오는 전략으로 적극적으로 매수 의사를 보이면 부사님과 협상이 나쁠 이유가 전혀 없다, 오히려 부사님은 나중에 전세 뺄때도 고객으로 만날 수 있기 때문에 더 적극적으로 도와 줄 수 있다.
• 지피지기 백전불태

     부동산 사장님의 업무 목적은 고객과의 계약을 성사시키는 데 있다

     우리는 부동산 사장님 ‘이 사람은 안살 것 같다’는 인상을 받지 않도록 행동하는 것을 목표로 한다

     매물임장 진행시'물건'에 대한 정보 위주로 대화 한다(입지에 대한 질문 X) 

     네이버부동산에 나온 물건은 급매가 아니다

     지금 당장 매수할 사람이 할 질문이 아니라면, 차라리 말을 아끼는 편이 낫다

세번째 남기고 싶은점 

• 우리가 통제할 수 없는 일이라면, 미련 없이 놓아 주자, 우리가 통제할 수 있는 물건들에 시간과 에너지를 쓰자
• 어려움은 대안이 없을 때 찾아온다: 앞마당, 즉 여유와 선택의 폭이 넓어질수록 우리는 더 많은 가능성을 갖게 되고 결국 문제는 스스로 풀린다, 매도/매수에 어려움이 있다면 저승사자 부동산 사장님=적극적인 사장님을 찾아 보자
• 한 매물에 꽂히면 안된다 기계적으로 내 투자금으로 할수 있는 다른 단지가 없을까? 하루만 시간을 가지고 다른 단지를 찾아봐라

네번째 남기고 싶은점

• 재건축과 리모델링 호재: 매매가 + 추가분담금 >>> 주변 신축단지 가격보다 확연히 낮아야 재건축 진행 가능성이 높다, 이 조건에 부합하지 않는 경우 진행이 어려울 수 있다는점 유념하자
• 재건축/리모델링 호재는 본질이 아니라 +@ 이다 재건축 호재가 없는 C 단지가 입지가 더 좋다면 C 단지를 선택해야 한다, 가치와 가격. 본질에 집중하자, 호재는 보너스일 뿐 입지 가치를 넘어서긴 힘들다.

다섯번째 남기고 싶은점

• 입지 덜 좋은 신도시 vs 입지 좋은 구축:

      aa. 지역내 입지 좋은 구축 대안이 있는 경우(결국 같은 지역이므로 입지 차이가 크지 않다) 

           → 매매가 상승 측면에서는 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리 하며, 전세가 상승 흐름은 큰 차이 없이 비슷할 것

      bb 지역 간 비교를 통해 입지 좋은 구축 대안이 있는 경우(급지를 뛰어넘는 입지 차이)

            → 2주택 이하 포지션: 매매가 상승측면에서 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 유리(주택수가 폭발적으로 늘어나는 것이 아니므로 전세가 상승에 대한 판단 비중은 크지 않다)

            → 3주택 이상 포지션: 매매가 상승측면에서 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리하지만 신도시 신축에 투자해 얻는 전세가 상승분에 의한 추가 주택 투자로 매매가 상승까지 더하면 총수익이 더 커질 수 있다

앞으로 나는 어떤 투자자가 되고 싶은지, 그에 맞는 투자 방향성은 무엇인지 다시 고민해 볼 수 있었다

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2026년, 내년이면 월부 입성 3년차를 앞두고 요즘 내가 하는 고민들…

앞마당이 있는데 왜 투자가 잘 안되는 걸까? 답답하네요

아직 물건을 비교하는 기준과 실제 적용 방법을 배우지 않아서예요

매물임장을 해야 비교 평가를 잘 할 수 있습니다

지금 당장 투자를 하지 않더라고 매물을 많이 봐야 합니다… 

혹시 무작정 앞마당만 늘리려고 하신 건가요? 

구체적인 문제를 해결하지 않으면 앞마당이 20개라도 투자가 어려울 수 있어요 

😂 하아~ 뼈 때리는 조언들, 나의 가장 부족한 부분이 무엇인지 잘 알고 있다 그런데 행동으로 옮기는게 참 어렵다

2026년에는 하기 싫은 일을 먼저 해보겠다' 라고 다짐하며 강의 후기를 마무리 해봅니다 ‘ JUST DO IT ’