[서투기 29기 이번달 투자물건 찾으러 불4르조 베렐레] 4강 강의후기

안녕하세요, 베렐레입니다.

이번 권유디님이 강의해주신 지역은 비규제지역으로 현재 투자자의 관심을 가장 많이 받고 있는 지역입니다.

접점이 없는 지역인줄 알았는데 제가 매년 거래처 미팅으로 방문드리는 곳이었습니다.

그동안엔 별 생각이 없었는데.. 막상 강의를 듣고 그 지역을 보니 8호선 역세권에 균질성도 좋고 

L마트도 있는데다 편의시설도 많아서 꽤나 좋아보였습니다.ㅋㅋ

(역시 아는만큼 보인다..)

이번 권유디님 강의에서 가장 임팩트가 많이 남았던 내용이 공급파트였는데요.

주변 신도시 입주 영향으로 입주장에서 어떻게 리스크를 대응해야 되는지에 대해서 

평균회귀 법칙 이론으로 접근하여 그냥 공급파트를 뽀개놓으셨습니다. 

평균회귀 법칙이란? 

평균에 가까워지려는 경향으로 가격이 많이 올랐다면 조정을 통해서 물가상승률 만큼의 평균값으로 떨어지고

가격이 많이 떨어졌다면 조정을 통해서 평균값으로 올라가려는 것을 말합니다.

 투자예정단지 전세 호가의 5년내 흐름을 파악하여 

• 평균 이상으로 상승 + 5년 이상 계속 상승 : 전세가격의 40% 이상 하락 예상

• 평균 이상으로 상승 + 5년 내 하락 구간有  ① 전세가격 전고점 도달한 경우 20%이상 하락

                                                             ② 전고점 도달하지 않은 경우 10%이상 하락 예상

• 평균 정도의 가격 상승 + 5년 이상 계속 상승 : 전세가격의 20% 이상 하락 예상

• 평균 정도의 가격이 상승했는데 5년 내 하락 구간이 존재한 경우有 

  ① 전세가격 전고점 도달한 경우 10%이상 하락 ② 전고점 도달하지 않은 경우 10%이상 하락 예상

• 평균 이하의 가격이 상승 + 5년 이상 계속 상승 : 전세가격의 10% 이상 하락 예상

• 평균 이하의 가격이 상승 + 5년 하락 구간有 ① 전세가격 전고점 도달한 경우 10%이상 하락

                                                                 ② 전고점 도달하지 않은 경우 10%이상 하락 예상

    ★ 입주장을 무조건 피하기 보다는 전세가격의 하락 정도를 예상해보고 

         대응 가능한지를 파악하여 투자 여부를 판단하는 전략으로 활용해보기 좋겠습니다. 

규제지역 매물임장 방법

서울과 주요 수도권 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 규제가 풀리기 전까지는 투자자가 

들어갈 수 없을거라고 생각했는데, 생각의 전환을 배웠습니다. 

일단은 2년 거주후 전세를 놓겠다고 부사님께 브리핑하여 

투자자로 단지 선호도와 지역을 파악할 수 있는 것이었습니다. 

투자자라면 어떤 규제와 장애물에서도 그 허들을 넘을 수 있는 방법을 강구해야겠습니다. 

좋은 강의 감사합니다.