[서투기 29기 서울에 등기 3개 치고 ㄱ1분 좋게 퇴직할조_행복한 행복이] C지역

안녕하세요.

반려견 행복이와 행복한 생활을 꿈꾸는 행복한 행복이(행행)🐶 입니다.

4강은 레버리지 투자가 가능한, 가장 핫한 비규제지역인 C지역을 A- Z까지 깊이 있게 분석한 시간이었습니다.
비규제지역 전반에 적용할 수 있는 입지 기준과 투자자로 살아남는 마인드를 알려주신 권유디님께 감사드립니다.

1. C지역 주목 이유 : 비규제, 위치, 환경, 가격

비규제 : 전세 레버리지 투자 가능

→  투자 기회의 지역

위치 : 강남역 기준 서울과 다를바 없는 위치에 최근 지하철 개통으로 주요 업무지구 접근성이 획기적으로 개선

→  그럼에도 아직 교통호재가 가격에 완전히 반영되지 않음

환경 : 지역 내 주요 생활권이 모두 계획된 택지/평지로 이루어져 있어 거주 만족도가 높게 형성

→  높은 수요, 높은 전세가율

가격 : 서울/경기에서 비슷한 위상을 가진 지역에 비해 현저히 저평가된 가격 수준

→   비교평가 후 바로 투자 가능

2. C지역 약한 가치 : 학군

지역 내 학군이 있기는 하지만 외부에서 이사 올 정도로 의미 있는 학군은 아님

→ 학군은 크게 고려하지 않고 지역의 핵심 가치를 기준으로 평가할 것

3. 가격 정리

1. 지역 선호 단지마저 전고점 대비 하락률 높음 (하락 리스크가 덜하고 안전마진 높다)
2. 대부분의 단지가 저평가 되어 있으므로 가치가 가장 좋은 단지를 우선으로 접근
3. 신축 2억대, 구축 1억대 투자금으로 접근 가능
4. 상급지보다 비싼지 확인할 것(비싸다면 투자 매력도 하락)

4. 토허가 지역 매물임장 방법

실거주 2년 후 전세를 놓고 나올 투자자임을 밝힐 것

→ 부동산 사장님 입장에서는 매수, 임대 2번의 중개료 발생 이점이 있으므로 더욱 신경 쓰실 것

거주자의 사치재(외제차 키, 골프용품, 아이 방의 피규어, 명품 등)를 통해 생활수준을 가늠해볼 것

→ 잘사는 사람들의 거주지가 선호도가 높음

매물이 없는 단지의 경우, 실거래가보다 높은 호가가 제시될 가능성이 있음을 염두에 둘 것

→ 가격이 예상보다 높을 경우, 다른 후보 단지를 검토하며 투자 범위를 넓힐 것

5. 재건축/리모델링 호재 단지

현재 가치 > 미래 가치

→ 신축 아파트를 위해 분담금을 내는 것보다 그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있는 투자처가 있다면 매도를 고려

6. 신도시 신축 투자

2주택 이하 포지션

→ 매매가 상승 측면에서 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리

7. 앞으로 5년, 투자자로 살아남기 위해 알아둘 것

1. 최소한 2년은 전혀 경험해보지 못한 힘겨움이 있을 것임을 인지
2. 꾸준한 책 읽기 (지식, 마음가짐, 돈 그릇)
3. 성과가 나오기 시작할 때 절대 자만하지 말 것 (5채까지는 운의 영역)
4. ‘내가 어떻게 하는 것이 투자를 오래할 수 있는 길일까?’
5. 현재의 나에 대한 감사함고 행복함에 주목할 것

느낀점

1) 비규제 지역은 현재의 기회이지만 언제 기회가 닫힐지 모른다

2) 호재가 있는 곳은 가격에 반영이 되었는지 반드시 확인해 볼 것

3) 단순히 규제vs비규제로 볼 것이 아니라 주변 상급지보다 가격이 비싼지 반드시 확인해봐야 한다

4) 투자자의 생존은 ‘마인드’ 관리가 무엇보다 중요하다

적용점

1) 비규제지역 간 금액 비교뿐 아니라 규제로 묶인 상급지 가격과도 비교해 보기

2) ‘생존 루틴’ 만들기 (독서, 투자일지 등)