안녕하세요

나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

10월 31일 1호기를 매도하였습니다.

11월 29일 네 번째 매수를 하였습니다.

저와 같이

연에 적은 돈을 모으시는 분들께 도움이 되고자 글을 써 봅니다.

기회는 언젠가 분명히 온다.
 

내가 계속 성실히 공부하고 있다면, 기회는 반드시 옵니다.

작년에 저는 부산 투자를 하고 싶었지만,
제 돈으로 부산에 들어가기에는 시기가 적절하지 않았습니다.
그래서 다른 도시를 투자하게 되었는데요.

래미안포레스티지, 양정자이더샵SK뷰 입주를 뒤로 하고
부산의 전세 매물이 급감하면서 동래권을 중심으로 전세가 반응하기 시작했습니다.
선호 단지들은 전세 고가를 찍으면서
예전 울산 상승기 초입과 같은 모습을 보였습니다.

지난 학기 보이멘토님께서 “매도를 해야 한다”고 말씀해 주신 덕분에
저는 큰 방향성을 잡을 수 있었습니다.

운 좋게도 매도가 예상보다 빨리 이루어졌고,
저는 곧바로 투자할 매물을 털러 다닐 수 있었습니다.

✅ 한 달간의 임장 기록 🏃

한 달 동안,
매물 90개 / 부동산 111개를 다녔습니다.

저는 부산 사람입니다.
그래서 특별한 일이 없는 한, 거의 매일 현장을 갈 수 있었습니다.

현장을 왜 많이 가야 할까요?

내 투자금으로 할 수 있는 투자 우선순위를 정확히 세웠다면,
결국 답은 현장에 있기 때문입니다.

모두가 포기하고 싶고 그만하고 싶은 순간에도
한 걸음 더 나아가는 사람에게 행운이 온다는 걸
이번에 다시 배웠습니다.

더 버는 것 보다 중요한 건 잃지 않는 것
 

처음에는 8천 정도 투자금이 더

많이 들어가는 단지에서

제 투자금 만큼 줄여지는

 ‘초심자의 행운’을 얻었습니다.
매도자는 급했고,
저와 사장님은 

돈을 합쳐 대출금을 상환해줄 수 있었고,
발령철에 이사 오는 법인 세입자도 구할 수 있었습니다.

그런데 부산 시장이 오르기 시작하자
매도자는 “돈을 마련해보겠다”며 가격을 올려버렸습니다.

그 순간부터 저는 ‘욕심’이 났습니다.
제 투자금에 맞지 않는 단지를 억지로 맞춰보려 하고,
어떻게든 만들어보려 하고,
희망회로를 돌리기 시작했습니다.

시도는 좋았습니다.
과정은 분명 의미가 있습니다.
앞단에서 기회를 잡지 못한다면,
내려와서 다음 단지에서 확신을 가져야 하니까요.

하지만 저는 대구도 같이 보던 참이라 

매우 저평가된 단지를 보게 되었고,
잔금이 길다는 이유로 ’어떻게든 전세 맞추면 되지 않을까’
희망회로를 열심히 돌리기 시작했습니다.

제가 조금만 더 여력이 있다면 할 수 있을 단지였고,
‘괜찮다’는 걸 알기에 욕심이 났습니다.
정말 갖고 싶었던 것 같습니다.

우리는 모두 압니다.
수도권 상급지에서 기회를 놓치면
하급지로 내려가야 할 때가 오고,

벌어오는 돈에는 꼬리표가 없다는 것도요.

투자금 대비 가장 저평가된 단지를 선택해야 한다는 것도 압니다.

하지만 막상 현장에 맞닥뜨리면
‘욕심’이 올라오는 저를 마주하게 됩니다.

심지어 잔금도 되지 않는 물건이었습니다.

오하튜터님이 계속 저를 자각시켜주신 덕분에
제가 할 수 있는 물건 중에서 최선을 다시 볼 수 있었습니다.
(튜터님, 감사합니다. 사랑합니다.)

학습기계

여러분들의 학습기계 잘 만들어야 한다.

중요하다.

내 머릿속 투자를 생각하는 기계가 하나 있는데

잘 만들기 위해서

투자공부를 하고 있다.

프로세스 굴리는 생각, 기계를 잘 돌리려고.

한 두번으론 잘 안되고 끊임 없이 공부해야 판단이 잘 된다.

워런버핏이 투자자로서 존경 받는 이유는 오랜 기간동안 

투자 공부를 했기 때문이다. 높은 수준으로 했기 때문에.

그래서 결과도 좋게 나왔던 거고,

올바르게 했기 때문에 할 수 있는 능력 안에서만 계속 한다.

투자 원칙을 지키면서 자기 바운더리 안에서.

굉장히 오랜기간 동안 꾸준히. 그런 것이 투자에서 중요하다.

-오렌지하늘 튜터님

지금은 모두에게 어려운 시장

수도권 5급지도, 부산도 투자하기 어려운 시장입니다.

• 수도권은 규제로 인해 만들어야 하니 어렵고,
• 부산은 전세가 오름세 대비 매매가가 더 올라

만들어야 하기에 어렵습니다.

두 지역 모두 비슷한 투자금으로 보는 사람도 많고,

경쟁자도 많습니다.

하지만 어떤 시기이든 

나에게 꼭 맞는 때는 없습니다.

지난 매수 경험과 배움을 돌이켜 보니 

좋은 투자는 실력 + 돈 + 운

이 세가지가 닿을 때 이루어지는 것 같습니다.

실력이 있고 돈이 있고,
그 환경에서 포기하지 않고 공부해 나간다면
운은 결국 만들어진다는 것.

부산 단지들을 다니면서
다른 투자자들의 거래도 자연스럽게 알게 됩니다.
그 흔적을 보며
 

‘얼마나 고생했을까’ 보이는 투자들도 있었고,
‘정말 잘하셨다’ 싶은 분들도 있었습니다.

절로 응원하게 되는 투자였습니다.

 매매 - 전세 동시계약

저는 싱글투자자로, 연에 모으는 돈이 적습니다.
하지만 바라는 꿈은 큽니다.

그래서 행동은 공격적으로, 판단은 보수적으로 해야 한다는 걸 배웠습니다.

• 잔금이 되는 단지는 싸게 사서 전세를 보수적으로 맞추고
• 잔금이 되지 않는 단지는 매매–전세 동시계약을 꼭 만들어야 합니다

부산은 전세 매물이 부족하지만,
전세 호가는 단지에서 아직 받아들이지 못하는 가격이었습니다.

주인전세 가능 물건은 매도자가 27년 남구 대규모 입주(디아이엘) 예정인 경우가 많아 리스크를 지연시키는 것이므로 사실상 조삼모사였습니다.

그럴 때 부정적인 생각이 올라오기 쉽습니다.
하지만 어려운 만큼 가치 있다는 걸 잊지 않으려고 했습니다.

투자자 관점에서 봅시다.

매매가 5.3억인데 전세가 4.5억 세팅하려고 한다.

그러네 매매 물량이 많이 나와 있다.

최저 호가 5.3억이 엄청 많다.
 

그럼 투자하고 나서 전세 치킨게임할 수 있다.

매매물량이 별로 없어 조금 있긴 한데 최저호가가 5.3억 다음에 5.6억이다.

근데 5.3억 남은 거 하나 산다. 그럼 매수하면서 들어갔을 때

전세 치킨게임이 되기가 어렵다. 누군가 추가 투자를 해서 전세를 놓아야 하니까.
 

그걸 가늠해보고 싶으면 주변 단지들 매매물량과

나와 있는 최저 호가가 어느정도인지 봐라.

추가 투자하는 분들도 최저가로 매수해서 전세를 세팅해야 하니까.

추가 투자하는 분들이 매-전이 벌어져서 진입할 수 없는지를 봐라.

전세를 내놓는 순간 전세가 쌓일 수 있다는 걸 생각해야 한다.
 

-오렌지 하늘 튜터님

지방도 대출 규제에서 자유롭지 않기 때문에
계약서 작성 시 매도자의 협조가 필요합니다.

다 만들어진 상황에서 매도자가
전세 계약서 관련 비협조로 계좌가 나오지 않는 물건도 있었고,

단지 가치가 더 좋더라도
제가 가진 투자금상 맞지 않아 보낸 물건도 있었고,

가격을 깎았지만 전세가 어떻게 될지 몰라
떠나 보낸 물건도 있었습니다.

하지만

오하튜터님께서 말씀해주신 대로

‘무조건 잘 될 거야’ 라는 생각으로
안 될 것 같던 사장님들을 다시 방문했습니다.

🍀 운이 닿은 순간

운이 좋았습니다.

계속 현장 방문을 하다 보니

사장님께서 예전에 들어갔던 물건을 꺼내 오셨습니다.
 

최근 부산 단지들의 호가가 올라,
예전에는 깎아야 만들 수 있던 o.o억 그대로
사장님이 매도자에게 읊어주셨습니다.

“o.o억이면 당장 매수한다는데 지금 집 보러 가면 안될까요?”

저의 조건은 항상 같았습니다.
전세 o.o억이 되면 산다.

마침 사장님께 전세를 문의했던 분이 있었고
꼭 전세로 살아야 하는 이유가 있으셨습니다.

“전세 o.o억에 해주겠다는데, 집이라도 볼래요?”

마치 꿈처럼 세입자분과 함께 집을 보게 되었습니다.

갑작스러운 상황에 망설이던 세입자분을 현장에서 설득해
전세입자가 먼저 매도자에게 계약금을 넣고,
그 다음 제가 계약금을 넣는 운 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.

모든 일은 엉겁결에 이루어진 듯 보였지만
사실은 포기하지 않았기 때문에 가능했던 일입니다.

이 과정에서 배운 것

투자 우선순위를 세우는 건 실력이 작용하지만,
좋은 기회를 잡는 건
행동, 경험, 그리고 포기하지 않는 마음

이라는 걸 깨달았습니다.

부족해서 운이 닿지 않는 게 아닙니다.
정말, 거의 발끝까지 와 있을 수 있습니다.

가까이 다가 온 기회를 알아볼 수 있도록
한 걸음 더 나아가시기를 진심으로 응원드립니다.

매도 후 매수할 수 있도록 기준과 용기를 잡아주신 보이멘토님

매물코칭에서 질문을 통해 확신을 더해주고 가르쳐주신 주우이멘토님

그리고 투자 과정 부터 계약 과정까지 모두 

투자적으로, 마인드적으로 정말 큰 가르침을 주신 오하튜터님

진심으로 감사하고 존경합니다!

동시계약 과정에서 배운 것

그리고 주우이멘코님과 감사한 코칭에대한 복기글을 들고 돌아오겠습니다!

나는 무조건 잘 될거야. 라는 생각으로 했다. 
처음 투자했을 때 오래 못하는 구간들이 있는데 
다 시간이 많이 지나 돌아보니까 
누가 먼저 빨리 투자하는 게 중요하지 않다. 

오래하는 사람이 위너더라. 
시장 안 떠나고 포기하지 않고 계속 간 사람들이 위너이다. 
그러면 언젠가 비슷한 선상에서 만나게 된다. 결국엔. 

그러니까 너무 조급하게 생각하지도 말고, 
돈이 없다고 서러워하지도 말고, 
다 그런거 필요 없다. 할 수 있는 거 하면서 하다보면 
비슷한 선에서 결국 만난다. 

너무 번뇌하지마라. 
-오렌지하늘 튜터님