관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
“한 달 넘어갈 때마다 전달 만든 앞마당이 앞마당 같지 않아요…
한 달정도 수강 쉬면서 완성도 높은 임보와 앞마당 만들고 싶어요.”
"부기님, 완성도 높은 임보 해보셨어요? 안 해보셨고 모르는데 어떻게 하실 수 있어요? 그냥 앞으로 나아가세요.
부기님 현재 성장하고 있어요. 그래서 그 전 앞마당보다 뚜렷한 앞마당이 만들어지고 있는 거에요"
저는 월부에 들어온 지 6개월 즈음에 밥잘님과 돈독모에서 만났고, 질문 시간에 이렇게 일침을 주셨어요.
강의도 역시 팩폭하셔서, 강의 듣는 내내 머리를 띵띵 맞았습니다.
전임-해보지 않으면 무슨 말인지 모른다
매임-안되는 걸 짝대기 긋고 내려오면 최선을 다했으니 확신할 수 있다.
최대한 협상해보되 후보를 여러개 뿌려놓고 안되는 매물 집착하지 말고 저환수원리에 맞으면 수익이 난다.
더 좋은 것에서 덜 좋은 것까지 모두 봐야 내 투자에 확신이 선다
내가 하는 횟수가 늘리면 투자가 잘된다
가능성을 제한하면 투자가 힘들다
저축액의 한계가 있는 월급쟁이가 30억이상 자산으로 갈때는 수도권, 지방 모두 할 수 있어야한다.
-월세낀 것도 보고 실입주도 모두 보자
-최대한 부사님 많이 만난다.
-거절당하는 것에 익숙하자->제안하는 것은 내 몫, 수락은 상대방의 몫. 다른 사람의 몫까지 걱정하지 말자
-효율은 점 치지 않는다
RAS 망상활성계→할수있다고 생각하면 할 수 있는 것이 보인다
마법의 단어 “왜냐하면”
◆저평가
투자의 시작
가치보다 싸게 산다.
비교대상이 많을수록, 가치를 잘 알수록. 투자금이 같은데 더 좋은 걸 투자함
·가치가 같은데 더 싼거
·가격은 같은데 더 좋은 게 있다
가치투자->좋은 결과를 반복해서 만들 수 있다
&갭투자->운이 좋으면 벌고, 운이 나쁘면 잃는다.
※부동산의 가치
·땅(입지독점성) ·건물의 가치(상품성)
·서울: 입지>상품성 ·지방: 입지<상품성
경계할 것 :사기전에 가치판단해야한다.
◆환금성=가치가 있는 아파트의 범위
환금성이 좋은 물건은 하라장이라도 꼭 팔아야할 때 낮춰서라도 팔 수 있다
단지내에서의 저평가는 중요하지 않다.
시장내에서의 저평가를 봐야한다.
약점이 있는 물건은 팔 때 힘들다
지금 팔릴까 사도 오를까?
입지 좋은 구축은 땅의 가치를 사는 것
◆수익률
보유한 투자금으로 충분한 수익을 낼 단지
돈이 적을 땐 수익률이 높은 투자->수익금이 높은 가치성장투자
번거롭고 힘든일이지만 무조건 목표까지 간다
앞마당 만들었는데 규제지역이 됬어도 의미없는 일은 아니다.
2천만원 더 들여서 5천만원 더 비싼걸 살 수 있다면
싸이클이 작은 시장: 충분히 오를 시간이 적다->상승폭이 작아서 기대할 수 있는 수익이 작다
매가 6천 더 비싼걸 사려고 5천을 더 들이는 게 맞나?
충분히 싼걸 사야 수익률이 높다
◆원금보전
내 돈을 절대로 잃지 않는다
아파트매매가 =전세가(실거주를 위해 지불하는 돈)+자산기대가격(집값이 오를 것에대한 기대)
전세가율이 자체로 가치를 판단하지 않는다
가치를 판단한 후 전세가율이 적절한지를 판단한다
전세가율이 낮으면 외부 충격에 의해서 하방 압력을 받을 수 있다.
->투자가 안되는 게 아니고 어떤 상황이 올지를 예상하고 투자하라는 의미
전세가율이 높으면 하락 가능성이 적다. 상대적으로 안전하다. 그러나 떨어지지 않는다는 얘기가 아니다.
전세가율이 높아도 외부압력에 의해서 떨어질 수 있다. 그러나 결국 가치를 찾아간다.
단기 등락에 부화뇌동하지 않는다
◆리스크관리
리스크를 피하는 게 아니고 대응하며 수익을 낸다
리스크를 완전히 피할 순 없다.
가치를 판단하고 리스크를 감당할 만한 상황이면 투자한다
나의 대응능력 검토 (실력, 멘탈, 자금력)
투자자가 리스크를 점검하는 5단계
1.예상되는 리스크가 있는가
-전세셋팅 상황, 공급물량
2. 잔금 칠 수 있나? 잔금 피할 수 있나?
-잔금대비, 임차인승계, 주인전세
3. 재계약시점 역전세 우려
-향후3년
4. 최악의 경우 대응
-전세금의 –10%유동성대응(마통, 현금보유)
5.감당할 만큼 매력적인가
-가치가 좋고 가격이 싼가
-내가 아는 것 중 최선인가
리스크가 예상되지만 기회를 삼을 수 있는 경우
- 특정시기만 공급
- 상대적 하급지의 공급과다는 내 투자지역의 임차인이 빨려갈 가능성이 적다
성남(부족)-용인수지(적정)-수원화성기흥처인(초과)
과도한 리스크 망하지 않고 살아남는 법
-과도한 대출하지 않음
잔금 대응 안되는 투자x, 무리한 전세x, 짧은 시기에 여러채 매수x(초반에 사는 물건보다 뒤에 사는 물건이 더 좋다)
현우진 강의 듣는다고 서울대 가지 않아→내손으로 정리!
물 30개 보지 않았으면 앞마당 아님
필요한 건 반드시 한다
부사님이 하는 브리핑만으론 투자안되고, 투자금 맞는 걸 사는건 아쉽다
어떤 조건으로 만들어야 투자 가능할지 물건을 딥하게 들어가라
실전적 투자사고를 개발하고 숙련해야 실행할 수 있다
언제까지나 강남 1시간만 가지고는 점점 자산을 이룰 수 없다
투자자는 투자하고 시장의 복기를 통해 가장 크게 성장
인사이트는 투자, 시장의 결과를 바라보면서 인사이트가 생긴다. 경험이 쌓이면서 생긴다.
투자 한건으로 대단하게 큰 결과를 내려고 하지 말자
성장을 하지못하는 복기: 단지에 대한 복기. 단지에 대한 후회
성장을 위한 복기: 과정을 복기. 밀도
물건의 가치를 모르면서 사고 팔고 하지마라
투자하라. 결과와 과정을 분리해서 복기해야한다.
책에서 한가지만 적용해도 인생이 변화한다
why가 헷갈리면 안된다
노후는 선택이 아니라 생존다
가족을 돌보는 것은 마음의 영역도 있지만 돈의 영역도 크다
어려움이 있어도 끝까지 버텨내는 단단한 마음
가장 크고 가슴 뛰는 목표를 세우라
목표가 낮으면 더 힘들다
