선배님들께 배운 투자자의 태도 및 스킬

안녕하세요 보라색과 커피를 좋아하는 퍼플앤커피입니다 (편하게 퍼플이라고 불러주세요 💜)

이번에 얼마나 치열하게 고민하고 경험하고 계신 투자자 선배님들께 엄청난 강의를 배웠는데요, 진짜 엄청나서 말을 잊지 못했습니다!! 엄청난 강의 해 주신 국송이, 허씨허씨, 그리고 갱지지 선배님들 감사드립니다 🙇‍♀️

#매물털기_국송이선배님

(1)매물털기 준비방법

1. 생활권별, 아파트별 우선순위 정하기
2. 투자금 범위 설정하기
   1. 즉 몇월 며칠까지 얼마의 돈 준비가 가능한지 확인하기 : 예금/부동산/주식/펀드/청약/카드
3. 후보단지 정하기 : 매매가 조정가능 / 혹은 전세가 상승 가능
   1. 즉 데이터를 확인하고 (후행지표이더라도 전반적 흐름 확인하고) : 매매전세지수, 매물증감, 랜드마크 흐름 확인
   2. 실제 현장에서 매도자들을 분위기 및 생각 확인한다. 매임(단지당 1곳) 전임 (단지당 2곳)

(2) 매물털기 방법

1. 매물리스트
   1. 단지별 매물 리스트 엑셀정리 (네부)
   2. 부동산 평가 내용 추가 (전임으로)
   3. 매물정보 및 협상 진행 정리 (매임으로)
2. 매물털기 스케줄링: 우선순위 단지부터 보되, 볼 수 있는 시간에 최대한 많은 매물을 본다
   1. 나만의 1등 부사님 찾고
   2. 매물 간 우선순위에 따라 효율적으로 매물보고

   3. 전수전임으로 내 1등 물건에 확신 쌓기

       

#협상이야기_허씨허씨선배님

⭐ 협상의 기준 : 나 너 위 ⭐ 

• 나: 나와 관련된 정보 파악
  • (1) 나의 상황
    • 자산상황 점검: 종잣돈, 연간 저축액, 주식 등 기타자산
    • 대출상황 점검: 잔금가능 여부, 신용대출 or 마통, 기타대출 (DSR X)
    • 예상되는 변수 파악: 이직, 육아, 보유물건 상황
  • (2) 목표 매수가: 이걸 알려면 시장과 상황을 먼저 확인 한 이후, 목표매수가를 결정한다
    • 호가보다 싸게 사기 유리한 경우
      • 매물이 많을 때
      • 최근 실거래보다 호가가 낮을 때
      • 가격을 낮춘 흔적이 보일 때
      • 하락작이거나 보합장일 때
    • 호가와 비슷하게 사야하는 경우
      • 매물이 적을 때
      • 최근 실거래보다 호가가 높을 때
      • 가격을 높이는 분위기일 때
      • 이미 충분한 저렴한 가격일 때
      • 상승장이 시작될 때
• 너: 상대방 입장 생각
  • 역지사지, 왜 파는걸까?
• 위: 서로 만족할 수 있는 협상카드
  • 매도자도 만족할 매력적인 카드 제시

=> 매수협상 한판정리 ⭐⭐

1. 복잡한 등기부동분(가압류, 근저당) → 말소 조건 가격 조율
2. 날짜가 고정된 물건 → 잔금 또는 중도금으로 가격 조율
3. 세 낀 물건 → 이사비 제시 (즉시) 또는 일시적 대출(1년내)
4. 매도자 갈아타기 준비 → 주인 전세 조건 제시 (+가격)

규제시장에서 전세세팅

• 주전: 일반적인 2년 전세 혹은 6개월 (근저당 있을 경우 말소하는 것이 유리)
• 매도자 승계: 매도자가 전세를 맞춘 후 매수자가 승계
• 현금세입자: 대출규제를 피할 수 있는 현금조건

=> 전세협상 한판정리 ⭐⭐ 

핵심: 빠르게 마무리할 것, 시장 상황을 이용 해 볼 것

사전 준비 : 목표 전세가 설정 (시장분위기에 따라) + 전세대출 규제 등 정책변화에 전세 세팅하는 방법 숙지

• 내 가격이 1등이 아닐때 → 최저가로 가격 조율
• 상태가 1등이 아닐 때 → 수리/옵션 조건으로 가격 협상
• 전세 물건이 없을 때 → 데드라인 설정 후 높은 전세 도전
• 이사날짜 안맞을 때 → 짐보관비 & 숙박비 제시

=> 매도 협상 한판정리 ⭐⭐ 

핵심: 매수자의 입장에서 사고싶게 만들어야 한다

사전준비: 시장 분위기에 따라 목표 매도가 설정 + 일잘러 부사님 ⭐ 갈아타기 후보 3-5개 이상 준비해서 매도 후 실행

• 가격 깎아달라고 할 때 - > 갈아타기 고려 수용 필요
• 수리가 필요한 집일 때 → 수리 비용을 협상카드로 활용
• 임차인이 살고 있을 때 → 거주의사 / 계갱권에 따라 대응

#갈아타기 하는 법 _ 갱지지 선배님

=> 시뮬레이션 방법

과거 시장에서

• 매매지수 (상/하락장) +  공급물량 (앞으로의 상황) 두 가지를 확인해서 그 시절의 년도로 가서 ‘시뮬레이션’ 시도

실제로 계산 해 본다

• case1 보유 + case2 갈아타기 + case3 쌓아가기

=> 결과보다는 각 상황별로 장/단점을 파악 해 보기

=> 갈아타기 전략서

• 의미: 보유하고 있는 자산을 키워갈 수 있는 경우의 수를 준비하기
• 무엇을? 돈  + 시간을! 

• 3단계

  1.  보유물건 + 나의 상황 파악

  2. 포트폴리오 캘린더

  3. 나만의 갈아타기 전략서

=> 갈아타기 매도/매수 전략

• 나는 : 종잣돈 + 매도/전세까지 종잣돈 + 취득세율
• 언제 : 매매2년 보유시점 혹은 전세2년 만기시점
• 얼마의 돈이 나오는지를 준비한다 :
  • case1. 싸다면 보유를 고려
  • case2. 가장 많은 돈을 만들 수 있는 방법 (최대편익)

  • case3. 가장 오래 기다려야하는 물건 매도 (기회비용)