열반스쿨기초반 2주차 너바나님 강의 후기 [열기89기 34조 이훈팟]

안녕하십니까, 이훈팟입니다.

열반기초스쿨반 너바나님 2강 수강 후기를 작성해봅니다. 2주차에는 너바나님의 투자원칙과 마인드, 세금 대응방법 등에 대해서 배울 수 있었습니다. 강의를 수강하면서 희망을 가지고, 열심모드로 마음이 바뀌었습니다. (최근에 회사 워크샵 등 일정이 많아 부동산, 투자 등에 소홀했었음) 확실히 강의를 들으면서 배우는게 많습니다.

 1. 부동산 투자의 원칙과 기준

 월부에서 강의를 듣고 부동산을 공부하는 분들이라면 누구나 알만한 바로 저환수원리에 대해서 꼼꼼히 배울 수 있는 시간이었습니다. 많은 멘토/튜터님들이 너바나님 열반기초 강의를 듣고 순자산 10억 이상, 경제적 안정을 이뤄내셨기에 아파트 부동산 투자에서 정말 강력한 원칙이라고 볼 수 있습니다. 간략하게 저환수원리를 살펴보면 아래와 같습니다.

1) 저(저평가) : 가치 대비 저렴한 가격으로 매수한다.

2) 환(환금성) : 매도하고 싶을 때 팔 수 있는 환금성이 있어야 한다.

3) 수(수익률) : 투자금 대비 수익률을 챙겨보아야 한다. (결국 투자는 돈 벌기 위함)

4) 원(원금보존) : 적정 전세가율 및 매매/전세 하락이 얼마나 예상되는가 확인해야한다.

5) 리(리스크관리) : 망하지 않는 선택을 하는 것이 중요하다. 

부동산 아파트 투자를 할 때 위 기준을 가지고 앞으로 부동산을 매수해가야겠습니다. 우선 가치를 알고 있는 것이 가장 기본 중에 기본이라고 생각합니다. 강의에서도 평촌과 부천 등 실제 투자사례를 얘기해주실 때 각 지역의 가치와 선호도, 보유기간, 매도시 예상 매도가격 수익률을 잘 알고 읊어주셨는데요. 실제로 시간이 지나고 그것들이 이뤄지고 수익이 나는걸 보며 느낀 점은 확실히 내가 투자한 부동산(아파트)에 대해서 잘 알고 있어야 한다는 것입니다.

그리고, 빌라/오피스텔보다는 환금성과 선호도가 좋은 아파트가, 또 1기 신도시 선도지구 등 재건축 아파트는 용적률이 200% 이하인 것을 고르는 점도 배웠네요. 지방/수도권에서도 앞으로 향후 3년간 공급이 예상된 지역의 경우 2년 후 전세를 재차 맞출 때 역전세 위험 (돈을 다시 돌려줄 경우)이 있으므로 이 또한 관리를 잘해야한다고 생각했습니다.

이렇듯 머릿속에 많은 것을 배우고 넣은 것과 실제로 행동하는 것은 다르기에 실전 투자를 지속해가면서 많이 깨닫고 경험하고 성장해야겠습니다.

★ 적용할 점

1. 부동산 투자할 때 투자 원칙(저환수원리)에 맞춰서 매수하기
2. 아파트의 가치를 파악하는 것을 우선하기 (그 지역 내 선호도 有)
3. 추후 공급 및 마통 대비 등 리스크 관리도 철저히 하기 ex) 마통 투자 x

 2. 세금이 본질이 아니다.

 부동산을 공부하다보면 다주택자 세금 등에 대해서도 고민을 하게 되는데요. 강의를 통해서 세금에 대해 명쾌하게 알려주셔서, 큰 힘이 되었습니다. 개인적으로는 2주택까지 투자를 한 상황이라, 3주택 이후 8% 등 세금 방향성에 대해 고민이 있었는데요. 특히 지방은 현재 공시지가 2억 이하 주택에 대해서 다주택 중과세를 제외해주는 상황이라, 이 부분도 참으로 고민이 되었습니다. (1%대로 투자 가능), 그러나 너바나님이 얘기해준 내용은 세금을 덜 내기 위해 피하는 것이 본질이 아니라, 결국 가치 있는 물건을 저렴하게 사는 것에 포커스를 맞춰야한다는 점을 절절히 깨달았습니다.

 단순히 취득세를 저렴하게 낼 수 있기에 굳이 지방 물건을 최우선적으로 검토하는 것이 아닌, 그 해당 물건의 가치가 있고, 혹은 수도권에서도 8% 취득세를 내더라도 오히려 더 가치 있고 좋은 아파트라면 세금 내고 투자하는 게 낫다는 뜻입니다. 10년 이상 오랫동안 부동산 투자를 할려면 세금은 피할 수 없는 부분이기에 정면으로 맞닥뜨리고, 세금보다 물건의 가치/수익을 기준으로 투자하는 부동산 투자자가 되어야겠습니다. 

그리고 추가적으로, 종합부동산세 양도세 등에 대해서도 걱정하는 부분을 떨어주셨는데, 자산이 30억이 넘어도 1년에 실질적으로 내야하는 종부세가 500만원 내외라는 점도 알게 되었습니다. 이는 자산에서 나오는 전세금 상승분으로 충분히 커버할 수 있는 금액이기에 해볼만하겠다는 자신감도 생겼습니다. (물론 차분히 망하지 않게 돌다리 두들기듯 가야함) 이를 통해 부자들은 편익이 확실하다면 비용을 치루더라도 앞으로 도전하는 정신과 마음가짐을 배웠네요. (Not A But B)

★ 적용할 점

1.  3호기 투자시에, 취득세보다 물건의 가치에 집중해서 매수하기

2. 추후 연간 1회 이상은 세금 강의 들으면서 차분히 대응하기

 3. 된다고 생각해도 될까 말까다. (부정적 마음 No)

 마지막으로 강의를 마치면서 너바나님이 위에 내용을 알려주셨는데요. 바로 전 영국총리였던 마가렛 대처님의 명언이었습니다.

“생각을 조심하라, 말이 된다. 말을 조심하라, 행동이 된다. 행동을 조심하라, 습관이 된다. 습관을 조심하라, 성격이 된다. 성격을 조심하라, 운명이 된다. 우리는 생각하는 대로 된다. by 마거릿 대처”

이렇듯 우리는 생각하는 대로 되는데, 아예 안된다고 생각하면 안되는 것입니다. 예를 들어, 나는 부동산 투자를 못할 것이야, 내가 무슨 30억 자산이야, 허허 참놰, 쓰면서도 부정적 마음이 드네요. 이렇게 생각하지 말고, 나는 부동산 투자를 해낼 것이야. 26년에 3호기 투자해낼 것이야. 나는 순자산 10억을 달성하고 이를 너머, 순자산 30억의 자산가가 될거야. 그래서 나와 가족의 노후와 경제적 안정을 대비할 것이야. 회사만 바라보지 않고 스스로 노후를 준비하자. 해낼 수 있다. 이렇게 긍정적 마음을 먹는 것이 중요함을 배웠습니다.

 사실 최근에 가족 관계에도 변화가 생기고, 회사 부서도 12월부터 옮겨서 다 새로 배우고, 배정 받은 업무와 아예 다른 일들을 하고 있고, 이런저런 해결해야할 일들이 있는 상황입니다. 그러나, 부동산 투자 및 인생을 살아가면서 이슈와 어려운 일들이 반드시 생기기 마련이고, 이에 걸려서 일어나지 못하면 그냥 쓰러지는 것이고, 이를 넘는다면 계단을 넘어간다는 강의 내 너바나님 선배의 말도 참 인상 깊었습니다. 그래서 용기도 얻고 힘도 되었네요. 그러므로 지금 제게 주어진 상황들도 결국 다 잘 해결될 것이고, 내년(26년 12월) 해당 시기에는 웃으면서 이 글을 다시 읽고 있는 이훈팟이 되었으면 좋겠습니다. 간절히 바라봅니다.

★ 적용할 점

1. 목표를 세우고 긍정 확언하기. (아침 미라클 모닝시)

2. 하루에 한번씩 스스로 칭찬해주기 (저녁 자기 전에) ex) 오늘 강의 완강하고 후기 써서 참 잘했다. 수고했다.