[열중 48기 5늘의 독서가 5랫동안 투자 마인드 이어가조. 꿈미래] 2주차 강의 후기-복잡한 전세빼기 꼭 알고 확인해야할것~~

양피링님의 강의를 들으면서

전세빼기까지 정말 많은 것을 확인하고 신중하게 고민해서 투자를 실행해야함을 알게되었다.

작년 열중을 들으면서도 전세를 빼는 방법에 대해 설명을 들었지만

이번 강의에서는 규제에 맞추어 더 상세히 대응할 수 있게끔

사례별로 전세를 낼 때 고려해야할 점을 알려주어

어려웠지만 유익하고 모르는 과정을 많이 알게되었다 생각이 든다. 

 # 전세세팅을 알아야 하는 이유

 전세 셋팅은 나의 투자금을 최소화하고 레버리지를 극대화할수 있고, 리스크를 관리하기 위해 투자 전에 미리 설계되어야함. 

 전세를 계획하지 않고 미리 계약을 했다면 그 뒤 리스크로 인해 투자의 계획이 틀어짐.

때문에 전세 셋팅 계약은 꼭 투자결정 단뎨에서 반드리 미리 알고 있어야함. 

 # 투자완성을 위한 단계별 전세셋팅 전략

 ** 전세셋팅의 전략 3단계

    1. 현재 나의 상황을 파악- 지금 나의 잔금 대비와 시간과 자금을 확인

                                     현재 시장에서 단지의 전세수요를 미리확인, 규제, 잔금리스크, 임대리스크 확인

   * 전세셋팅의 유형

     - 일반적인 경우- 매매 잔금일 전 전세계약을 하고 매매 잔금일에 전세 잔금을 받아 매매잔금 해결

                     주의- 매매잔금일과 전세잔금일이 다른경우 내돈으로 잔금을 쳐야함(대출금, 관리비, 중도수수료 

                             등을 고려해야함)

                            - 전세대출을 받는 경우 보증기간에서 대출 후 3개월간 사후관리를 함- 집주인 바뀌면 안됨

    - 주전인 경우 - 가계약 단계에서부터 주인전세를 명확히 해야함. 

                       - 잔금일로부터 최소 3개월이상 주인전세 유지되어야 다음 세입자 전세자금대출 가능

                       - 가계약금 전 반드시 공급물량확인

                       - 기존 주담대 상환 가능한지 꼭 확인 

                       - 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전합의 되어야함. 

    - 임차인 거주인 경우 - 가계약전에 매도인과의 전세계약서를 사본으로 조건을 확인해야함. 

                                 - 기존 세입자의 만기일이 3개월 이상 남아있는 물건이여야함.

 * 매도자 전세계약 후 승계 - 현 규제사장에서의 전략 →매도자가 소유권 이전 급하지 않아야함.

                                          전세셋팅하는 과정에서 근저당권 말소하면서 전세대출 되는 은행인지, 

                                          전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 임차인에게 대출 받을 은행에 

                                           사전 확인 요청

 * 잔금 치고 전세 셋팅 -  매매잔금 후 임차인 이사까지 3개월이상 걸릴수 있음(부대 금웅비용 생각해야함)

→ 나의 상황과 시장의 상황을 잘 파악해서 나에게 맞는 전세셋팅 방법이 어떤 것인지를 파악하고 나에게 맞는 물건을

찾는것이 중요하다 생각됨. 같은 투자금인데 가치가 더 있는 단지를 투자하고자 할 때 주전이나 임차인이 거주하고 있는 물건을 보는것이 리스크를 줄일수 있음.

 임차인 승계시나 잔금을 치고 임차인을 구하는 경우도 쉽게 생각할 게 아니라 하나하나 챙겨서 리스크를 대비하고 대응할수 있도록하는 것이 중요함. 규제가 심해 질수록 내가 더 정신을 차리고 챙기면서 확실히 해야 투자를 이어갈수 있겠다 생각이 듬. 

 2. 물건의 전세 가격을 설정

 - 단지 - 단지내 해당 평형과 하위, 상위평형의 전세가 확인(실거래가 통해확인)

 - 생활권 - 생활권 내 다른 단지들과 비교(입지, 구조, 면적, 나와있는전세가, 최근실거래가)

 - 공급 - 공급규모, 전세가격 및 개수, 영향확인(대단지일 경우 입주 전후 최소 3개월이상영향-지속적 모니터링)

  + 전화 임장을 통한 전세분위기 파악 후 가격 결정

→ 전세가 많이 없는 현재의 시장에서 전세가를 잘 설정하는 것이 나의 투자금을 줄이고 더 좋은 투자를 할 수 있는 방법. 시장을 잘 파악하는 것이 중요

 3.  리스트를 줄이는 조건 설정

 - 공급 - 전세 셋팅 후 만기시점의 공급을 확인, 재계약시도 확인

 - 수요 - 지역, 단지, 평형의 특징을 알고 수요가 많은 시점 확인

 - 포트폴리오 - 다 주택으로 갈 수록 리스크를 줄이기 위해 임대가 겹치지 않도록 분산

** 새로이 알게된점

 - 가계약전에 내가 할수 있는 전세셋팅법을 알고 그에 맞는 조건과 상황을 확인하고 전세금을 설정하는것까지..모든것이 이루어져야한다는 것. 

 - 전세계약후 2년동안은 임차인의 권리는 의무(전세금 돌려줄 의무없음), 2년 지나기전 6~2개월전 계약갱신 청구권사용유무를 확인,

   의무기간 이후에는 언제든 임차인이 나갈 수 있음.(요청 후 3개월 뒤에 돈을 돌려주어야함)

   묵시적갱신은 4년 후 임차인이 갱신권사용을 요청할 수 있음. 

   새로운 계약은 처음시작과 동일

** 느낀점

 올해 1호기를 햇다. 가장 best인 새로운 임차인을 구하는 방법으로 전세를 뺏다. 그래서 그런지 양파링님의 강의를 들으면서 정말 나는 아무생각없이 전세를 뺐다는 생각이 들었다. 그리고  전세빼는 것을 쉽게 생각했다는 생각이 든다. 

4개월이라는 긴 잔금기간을 가지면서 급한 마음이 없었다. 전세는 많지는 않은 상황이었으나 여러개가 있었지만 여유롭게 2달이라는 시간을 한 부동산에만 매물을 올려놓고 기다렸다. 그러다 2달 앞으로 다가 온 잔금일에 급하게 전세가를 내리고 부동산 여러곳에 매물을 내어 놓았다. 하루만에 전세가 나가다행이었지만, 다른 좋은 물건들이 다 빠지고 다음 차례가 내 물건이었는데.. 가격을 급하게 내릴 필요가 있었을까 생각이 들기도한다. 하지만 우선 조금 더 저렴하게 전세를 내고 투자금 회수가 더 많아 지는게 나은가?라는 생각이 들기도… ^^

나의 투자와 양파링이 알려주신 전세빼는 과정을 비교해 보니

가계약전에 확인 한 것은 2년뒤 입주가 있는지? 단지내 전세가가 이정도니, 이 정도 내면 나가겠지..라는 생각밖에 안한것 같다. 규제 전 지방투자라 가능했나?

전세를 잘 셋팅하는 것이 나의 투자에 얼마나 중요한지를 알게되고, 나의 1호기 투자를 돌아보는 소중한 시간이 되는 강의였다. 2호기에는 꼭 가계약전 양파링님이 알려주신 프로세스를 통해 확인햐야겠다는 생각을 했다. 

27년 1호기 임차인의 전세만기가 돌아온다. 양파링님의 강의를 통해 알게된 미리 임차인에게 연락하여 정확하게 계속 살것인지? 갱신권을 사용하는것인지?를 확인하고 이때 공급과 수요를 고려하여 필요시 계약기간을 변경을 해 봐야겠다. 

열정적인 양파링님의 강의 감사합니다.