[민씨] 기초를 다지게 해주는 열반스쿨 기초반 2강 강의 수강 후기

90년대에 집값이 안 오른 이유

1. 직전에 오른 싸이클이 있었음, 그래서 보합/하락장이 찾아왔음

2. 42만 가구인 서울에 1기 신도시 30만 가구 입주량이 있었다

3. IMF 터졌음

2004년부터 부산/서울 집값 비동조화  됨

현재 서울경기

480만 가구인데 3기 신도시 37만 가구 영향은 1기 신도시보다는 별로 영향 없을 것

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가여부(가치>가격)

- 비교평가를 해야할 수 있음

  → 그러기 위해서는 임장을 가야하고, 임장보고서를 작성해야 함

2. 환금성

- 빌라, 오피스텔, 상가 금지 

- 재개발/재건축은 관리처분인가 이후에 투자

3. 수익률

- 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

- 72의 법칙: 72 / 수익률  = 원금이 2배 되는 기간

- 수익률이 높이기 위해서는 수요가 많고, 공급이 없는 곳을 좋은 타이밍에 사서 인내하기

4. 원금보존 (잃지 않는 것)

- 적정 전세가율: 강남 50%, 서울 60%, 경기 70%, 지방 80%, 

- 입지독점성 (주변지역 포함 공급예정 물량) 

5. 리스크 관리

- 역전세 (1. 입주물량 2.  정부정책 3. 상승기 이후 찾아오는 하락기)

- 리스크 헷지: 작은 캡(전세금 욕심X), 입주물량(3년내)/입지독점성, 전세보증금 5~10% 보유(예산or대출), 고정적 수입

- 수도권 10년 200%, 지방 5년 200% 기다리고 매도 고려

"세상에는 두 가지 부류의 예측자가 있다.

첫째, 미래를 모르는 사람들

둘째, 자신이 미래를 모르는 사실조차 모르는 사람들이다."

- 존 케네스 캘브레이스

상승기 때는 나는 수익을 얻을 수 있는가?

하락기에는 내가 가진 자산은 안전한가? 를 생각하며 대응하자  

시세차익 부동산 투자의 종류

1. 투기(비교평가X)

- 아무 생각 없이 사고, 아무 생각 없이 팔면 안됨

2. 투기(저가치투자)

- 저평가를 사야지, 저가치를 사면 안됨

3. 우량주투자(나쁜 타이밍)

- 우량주는 나쁜 타이밍에 사도 가치를 믿고 버텨야 한다

4. 가치투자(담배꽁초투자) - 지방투자

- 저평가된 매물을 저렴하게 사는 투자방법

- 정확하게 싼 가격에 들어가서, 사람들이 환호할 때 나와야 함, 수익률 200% 달성하면 바로 나오기

5. 가치투자(성장가치투자)

- 저환수원리 기준으로 투자

- 싸게 사서 비싸게 판다

→ 싸게: 저평가

→ 사서: 사야한다

→ 비싸게: 앞으로 가치가 올라야 한다

→ 판다: 환금성이 있어야한다

부동산 세금 대응하는 법

- 1주택 6억 이하는 아직 걱정할 필요 없음, 1호기부터 마련하자

You Become What You Think of

투자의 기준은 "저환수원리"이다.

앞으로 집값이 오를 가능성이 크다(통화량 증가, 전세가 증가), 

그러므로 지금부터라도 저평가된 지역을 찾아서 투자해야된다.

투기와 투자의 차이는 투자원칙의 유무여부이다.

저평가 단지, 환금성 좋은 물건, 수익률 좋은 것, 원금보존, 리스크 관리

저평가 단지는 비교평가를 해야하고, 환금성이 좋은 아파트 투자를 할 것.

1.수익률이 좋으려면 결국 수요와 공급을 잘 봐야한다.

-수요는 직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드가 좌지우지하고,

 공급은 입지 독점성을 봐야한다.

 단 지방은 인구, 학군, 연식을 봐야한다.

-수익율은 수도권 5년내 100%, 지방 10년 200%를 목표로, 지방은 200% 달성하면 매도할것.

2.원금보존 가능성을 보기 위해서는

매매가 = 건물가치 + 투자가치라는 걸 알아야한다.

전세가율이 적정선이상인 단지를 보고, 가치가 있다면 존버해라!

전고점 20% 이하 물건

3.가장큰 리스크는 역전세다

그러므로 욕심 부리지말고 전세를 연에 5% 정도만 올려서 받아라.

3년 내 입주 물량 확인 할 것(부동산지인).

전망은 아무도 모른다, 다만 현재상황으로서는 앞으로 집값은 오를 것 같음

돈 있으면 똘똘한 한 채 사라, 하지만 부자들은 대부분 잡주로 시작한다.

소액을 투자하는 건 매도 타이밍을 잘 봐야한다(지방), 저평가인지 저가치인지 알아야 함.

성장가치 투자는 저환수원리 기준으로 투자 한 것이다.

- 잃지 않는 투자, 싸게 사서 비싸게 판다.

싸게: 저평가

사서: 사야한다, 행동을 해야만 한다

비싸게: 가치가 있어야 한다

판다: 환금성

1기 신도시 중 아직 분당처럼 가격 반영 안 된 곳이 많다.

지역은 자료보고 복기할 것.

세금이 걱정인가?

양도소득세/종부세/취득세

종부세는 1주택 과세기준금액 12억, 2주택은 9억이다.

세율은 자료 참고할 것.

나를 대입하자면 1주택 구매하는 거에 있어서 걱정할 필요가 없음.

나중에 걱정하자.

양도소득세도 1주택은 2년 보유시 크게 걱정 안 해도 됨(기본세율).

2주택부터 걱정하자.

취득세는 1주택 6억이하는 1%, 6억초과는  1~3%.

2주택부터는 조정지역 8%, 비조정 1~3%.

2주택 조정지역 12%, 비조정 8%.

똘똑한 한채도 좋다,

일시적 1가구 2주택 적극 활용하면 된ㄷ가.

하지만 직장인 투자자아면 비조정지역에 40억 이하까지 명의분산해서 투자할 수 있다.