안녕하세요 부총입니다.
월부학교 5강은 앞서간 선배님들의 살아있는 경험담으로 구성된 강의인데요
국송이님, 허씨허씨님, 갱지지님 세 선배님들의 강의를 들으면서 많이 배울 수 있는 좋은 기회였습니다 :)
1. 국송이님: 최선의 투자를 위한 매물털기 방법
국송이 선배님은 실제 투자사례를 통한 매물털기 방법에 대한 강의를 해주셨습니다.
강의를 들으면서 제 최근 투자에 대한 복기도 같이 할 수 있었던 좋은 기회였는데요.
특히 아래 내용들에 공감이 많이 갔습니다
1) 투자금 확정하기: 투자금을 확정하니 투자의 범위를 좁히고 방향성을 잡을 수 있었다
→ 매물털기의 시작은 투자금을 ‘제대로’ 확정하는 것에서부터 시작입니다.
여기서 ‘제대로’에 방점을 찍은 이유는,
저를 포함해 막상 투자를 앞두게 되면 이 부분을 잘 놓치게 되는 것 같아서입니다
당장 손에 쥐고 있는 종잣돈을 포함해 모든 경우의 수를 확인해 보아야 합니다
대출한도, 사내대출 가능여부 및 한도, 보험대출 등의 은행권 외의 대출, 부모님/배우자에게서의 차입가능여부 등.
이는 대출을 적극적으로 활용하자는 의미가 아닙니다
잔금이 가능한 경우 매수가능한 자산의 가치가 유의미하게 달라질 때,
준비가 되어있어야 활용할지 말지를 결정할 수 있기 때문입니다
2) 시장상황에 따라 같은 투자금으로도 더 가치있는 자산 매수가능
- 이유1: 매매가 조정가능
- 이유2: 전세가 상승가능
→
‘투자금 범위에 들어오는 곳만 보면 되는 거 아닌가요?'
'매물을 많이 보라는 의미를 모르겠어요’
저도 실제 해보기 전에 동일하게 품었던 의문입니다
하지만 실제로 해보니, 매물을 많이 보는 의미를 명확히 알 수 있었습니다
‘스스로 확신을 갖기 위함’이었습니다
국송이님이 강의해주신 내용처럼,
매매가가 조정가능한 매물이 있을지, 전세가 상승여부에 대한 내용을 가장 정확하게 아는 방법은
현장에 찾아가 많은 사장님들과 소통하고 매물을 보는 과정을 통해서 실제 몸으로 아는 것입니다
물론 전임을 통해서도 어느 정도는 파악 가능하나,
실제 눈을 마주치며 대화하는 것과 전화상으로 통화하는 것과의 차이는 의외로 큽니다
강의를 통해 매물털기의 중요성을 다시금 새길 수 있었던 소중한 시간이었습니다 :)
2. 허씨허씨님: 모든 시장에서 통하는 실전투자 협상 이야기
허씨허씨선배님은 최근 실제 투자과정에서 겪었던 생생한 경험을 통해,
협상에 관한 모든 것에 대해 말씀해 주셨습니다
현장에 있는 매물들을 보다보면 조건이 특히 좋은 매물들을 만나게 되는데,
그 매물들은 높은 확률로 다음과 같은 컨디션을 갖고 있을 때가 많습니다
[ 월세낀 or 높은 근저당 or 가압류 ]
저 역시 위와 같은 매물들을 만났을 때,
‘에이 그럼 그렇지… 다른 매물 찾아보자’
하며 깊게 파보지도 않고 바로 포기했던 적이 있습니다.
하지만 선배님은 그러지 않았고, ‘실제 투자한다’는 마인드로 한 발을 더 내딛음으로 인해
좋은 가치의 자산을 좋은 가격으로 투자할 수 있었습니다
게다가 저 세 가지 조건을 한 번에 모두 갖고 있던 매물을!
선배님은 그 세 가지 허들을 어떻게 넘었는지, 차근차근 설명해 주셨습니다.
1) 월세낀 매물: 세입자와의 적극적인 소통
→ 일단 월세낀 매물이라고 해서 지레 포기하지 않고,
부사님조차 말렸음에도 매임을 시도했습니다
매임을 했기에 매물상태 및 임차인과의 대화, 임차인의 퇴거의사를 알 수 있었습니다
(BM) 월세낀 매물이라고 지레 먼저 포기하지 말 것 / 매임을 통해 월세입자 퇴거의사 타진
2) 근저당+가압류: 구체적인 내용 파악하기
→ 가압류는 다양한 이유로 걸릴 수 있으나, 단순히 가압류 사실만으로 물러나선 안 됩니다
선배님의 실 사례에서도 계약금으로 해결 가능한 가압류였으므로 비교적 쉽게 상황을 해결할 수 있었듯이,
가압류와 근저당 매물이 일반적이지 않은 것은 맞으나 해결가능하다는 생각으로 접근하여 풀어갈 수 있음을 배웠습니다
3. 갱지지님: 언제 어떤 시점에서도 확신있게 갈아타기 하는 법
마지막으로 강의해주신 갱지지 선배님은 매도를 준비하고 실행하는 과정에 대해 자세히 강의해 주셨습니다
실제 매도를 목전에 둔 상황에서, 정말 피부에 와닿는 내용들이 많았습니다
특히 보유/갈아타기/쌓아가기로 케이스를 나눠,
각 케이스별로 현금흐름을 파악하여 테이블을 작성해봄으로써
좀 더 합리적이고 구체적인 의사결정을 할 수 있다는 부분이 인상깊었고,
꼭 결론파트에 BM해야겠다는 생각을 했습니다.
선배님들의 살아있는 경험을 통해,
앞으로 나아가야 할 방향성을 더욱 명확히 할 수 있었던 시간이었습니다
강의해주신 세 분께 다시 한 번 감사드립니다 :)
