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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025
김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음
저자 및 출판사 : 와즈즈맵
읽은 날짜 : ~ 25.12.15.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #대세상승 신호 #공급절벽 #부동산 가격 대 예측
도서를 읽고 내 점수는 : 8점
1. 저자 및 도서 소개
김경미
서울대학교 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획 부동산 연구로 박사 학위를
받았다. 현재 서울 대학교 환경대학원 도시 계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사
PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장
분석, 글러벌 오피스 비교 , 공공민간협동개발 등이다.
책 한 권을 통해 주택과 상권, 트렌드까지 파악할 수 있도록 부동산 시장을 다각도로 분석하려 노력했다. 시장에 영향을 끼치는 복합적인 요인들을 종합해 살펴봄으로써 앞으로의 시장을 예측하고 대응 전략을 마련할 수 있도록 했다.
2. 내용 및 줄거리
PART1 2024 부동산 시장 다시 보기
1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어 질까?
-N/자로 반등한 서울부동산 시장
16p
많은 사람들이 인지하기 시작한 전셋값 상승이다. 2023년 후반 까지만 해도 대부분의 시장 참여자가 전세가격
상승 인지하지 못했었다. 생략…
작년에 언듭했던 염려는 2023년도 현재까지의 전세값 상승으로 현실화되고 있다. 그 원인은 다양하나
주요한 것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다. 빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동했고 입주
물량까지 부족했던 탓이다.
2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기
-서울 아파트 골든크로스가 발생하다.
23p
지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격의 골든크로스'다 이는 두 가지 차원의 분석에서 도출되었다.
첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다.
둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다.부동산 거래는 ‘매매 거래’와 임대차 거래'의 합니다.
-공공 택지 기반 민간 아파트 개발안
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PART2 빅데이터로 분석한 서울 &전국 아파트
1. '전국'아파트 매매 시장 동향
-서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입
30p 역사적 전 고점도 시기의 문제이 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다.
즉 서울 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
-전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2.'신도시'아파트 매매 시장 동향
-상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
-수도권 동남부_강남, 분당, 수지
-수도권 서북부_마포, 일산, 파주
-수도권 서남부_양천, 안양구, 김포
-서울과 맞닿는 곳 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
-수도권 동북부_ 노원, 남양주, 의정부
3. '서울시 구별' 아파트 매매 시장 동향
-서울시 구별 아파트 세대수, 평단가 순위
-강남구 ,서초구_고가 아파트 시장
-노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장
-고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점
70p 지금까지 강남구, 서초구를 중심으로 고가 아파트 시장을, 노도성(노원구, 도봉구, 성복구)
지역을 중심으로 중저가 아파트 시장을 살펴봤다.
둘 다 세대수가 매우 많은 편이지만 지역의 특징은 상이하다.
두 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점을 몇 가지 짚고 넘어가자.
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
4. 서울시 아프트 공급 부족 사태
-빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
-서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
76p 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.
2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택가격의 상승을 초래할
가능성이 크다. 지금부터 이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다.
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
셋째, 주거 안정성이 악화 될 수 있다.
변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주태 가격
상승을 비릇해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.
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PART3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세 상승의 신호탄
-부동산 이동평균선의 골든크로스
-서울 아파트 시장의 슈퍼사이클 시작되다.
86p
1) 혼돈기(2008.09.~2009.12)
2) 대세하락기(2010.01~2013.02, 3년)
3) 최장기간 대세상승기(2013.03~2022.01. 9년간)
4) 대세하락기~정체기(2022.02 ~ 2024.03, 2년간)
5) 상승기 진입(2024.04.~ 현재)
-강남구 아파트는 이미 출발했다
-노원구 아파트는어디로 향할까 ?
-상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
94p
첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해,노월구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
-전 세계에서 월세 폭등이 일아나다.
-임대료 상승이 집값을 끌어 올리는 이유
-시공비는 내려간 적이 없다
-글로벌 주택 시장은 상승
-미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
-서울시 전세가격은 언제나 우상향했다
109p 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.
이러한 실거주 수요의 존재는 전세 시장에 시속적으로 긍정적인 영향을 미친다.
서민 주택지역이 평균의 비해 덜 상승했음을 알 수 있다. 고가 주택 지역에 대한 전세수요가
높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.
-대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름
-전세 가격 상승의 3가지 원인
116p
첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.
둘째, 입주 물량의 부족이다.
셋째, 전세사기의 인한 '빌라포비아'다.
-매매로의 전환은 시작되었나?
122p 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을
열고 있다.
-2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다.
4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
-PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유
-과거PF 사태에서 우리가 배운 것
132p
첫째, 토지 가격이 하락하지 않았다.
둘째,금융비용이 계속 발생한다.
-사업성 있는 PF가 사라졌다.
-창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
-빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
-공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다.
149p 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다.
첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.
둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.
동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만9000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서
나오는 물량(도합 약 3만 7000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이
부족한 상황에 처할 것이다.
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리의 인하의 협공
-부동산 수요:소득수준과 주택 양극화
-부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽
158p 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 임플레이션과 PF정책
실패로 비릇한 공급절벽은 결국 전세가격을 먼저 올렸고 이 것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다.
이미 시장에서는 전세 가격 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의
결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.
-금융시장:시점이 문제일 뿐, 금리가 인하돤다
-모든 지표가 '상승'을 가리킨다
Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트
1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
-대장 단지의 흐름이 바뀌었다
-서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
2. 서울 대장 단지 가격 분석
-종로구 경희궁자이
-강동구 '고덕그라테온'
-송파구 헬리오시티
-강서구 마곡엠밸리
-송파구 엘리트
-성동구 왕십리뉴타운
-중구 남산타운
-마포구 마포래미안푸르지오
-서대문구 DMC파크뷰자이
-관악구 관악드림타운
-서초구 반포자이
-강남구 도곡렉슬
-대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
234p
1)대장 단지들이 전 고점을 돌파하여 상승 중이다.
2)금리 인하는 시간문제다
3)거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
4)강남3구의 상승세가 전이될 것이다.
5)신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다.
6) 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
2023년에도 446만으로 증가하는 추세이며 이는 꾸준한 서울기 거주 수요를 의미한다.
공급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수요를 받쳐주는 못해 가격이 상승할
가능성을 암시한다.(서울의 세대수 증가)
PART 5 2025년 부동산 가격 大예측
1. 서울시 집값 시나리오
-서울시 부동산 가격 예측 모델
-2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
247p 임대차 2법 폐지는 부동산 수익률에 지대한 영향을 미치면서 가격을 한 단계 더 상승시킬
수 있다.
-임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
-강남 서초구 아파트 가격 예측
-노도성 아파트 가격 예측
-정부의 부동산 시장 개입 가능성
2. 대한민국 부도산 시장이 가야할 방향
-중산층과 서민을 위한'NEW'리츠' 정책
-알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
part 6 주목해야 할 '핫 플레이스'
1. 요즘 상권의 새로운 소비문화
-더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
265p 다양한 디저트가 1년 주기로 반짝하며 주목을 받다가 사라졌다.
이처럼 요즘 상권은 변화 무쌍하다.
높은 생존율은 해당 시장의 안정성을 , 낮은 생존율은 빠른 시장 변화를 나타낸다.
-소비행동이 만들어가는 새로운 공간
267p 요즘 소비는 단순히 제품이나 서비스를 구매하는 행위를 너멍 사회적 상징성, 개인성 경험과
의미를 함께 아루르는 복합적인 과정인 것이다. 이러한 소비행동은 상권 분석에 있어서 매우 중요한
주제다. (소비 세대의 변화)
-상권을 뒤흔드는 대기행렬 '오픈런'
-일시적 매장의 무한한 가능성' 팝업 스토어'
-브랜드의 얼국 '플래그십 스토어'
도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
290p 핫 플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드를
자리 잡고 있다. 리테일이 새로운 체험을 제공하는 '경험 공간'으로서의 의미가 강해지면서 다양한
형태의 공간이 등장했다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
-지리적 인접한 지역은 서로 영향을 주고 받으며 같은 시장 권역을 형성하는 부분를 보면서 입보 공급파트에서 같이 연결 지어 보면 좋겠다는 생각을 했습니다.
-전세사기 유형과 어떤점을 주의해야 하는지를 보면서 전입신고와 확정일장 반드시 챙기고 등기열람사항에 보증금 반환순위를 잘 따져야 겠다 볼 수있어 유용했습니다.
-요즘 상권의 새로운 소비문화를 보며(팝업 스토어, 플래그십 스토어) 이런것들도 알 게 되었습니다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
-책에서 보았 듯이 시장의 흐름이 좋은 곳부터 온다 투자를 한다면 상급지 부터 물건을 훌고 그 다음 급지를 보면서 덜 오른것에 투자를 하자
-서울에 공급이 턱없이 부족한데 인구는 늘고 있다면 앞으로 슈퍼 폭등이 언제인지는 알 수 없지만 반드시 오겠다는 생각을 하게 되었습니다.
-주식에서 보았던 이동평균선 골든크로스가 부동산시장에도 적용을 한다는 것이 새로 웠다. 24주, 7주 이동평균선을 보면서 시장의 흐름을 보는 보조지표롤 이용 할 수 있겠다 보았습니다.
-임대차 2법 시장에 어떤 영향을 주었고 폐지가 된다면 전세가 상승에 대해서 생각해 볼 수 있었네요
-서울 부동산 시장은 결국 오를 수 밖에 없는 구조이고 아무리 정부에서 규제가 있다고 하더라도 가치 공부를 하면서 가치대비 저평가 물건을 찾으려는 기회를 가져야 겠다.
5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 -이현철 지음
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