＜구리 덕현 아파트 수익률 분석 보고서＞
✅아파트명
구리 덕현아파트
✅위치(지도): 장자호수공원역까지 655m 도보 5~10분
✅입지평가
1. 직장(C)
c등급 / 종사자수:69,136 / 사업체수:21,325
구리에 직장은 별로 없음, 하지만 최근 8호선 개통으로 인해 강남, 잠실, 광화문, 여의도 까지 1시간 이내로 출퇴근할 수 있게 되면서 강남, 잠실, 광화문, 여의도 일자리까지 커버 할 수 있게 되었음
2. 교통: A( 강남 1시간 이내)
3. 학군(C)
교문중(83%), 장자중(85%), 동구중(82%)
학군이 좋지는 않음 /하지만 구리시에서 선호하는 학교임(교문중/ 장자중)
4. 환경(C): 모두 1KM 이상
- 구리 롯데백화점(2,5km),
- 구리 롯데아울렛(3.3km), 학원 상가 형성
초품아(백문초), 중품아(교문중)
5. 공급(B): 적정 수요량의 1.4배
구리역 롯데캐슬시그니처 1,180세대
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 이 아파트 시세로만 저평가 되어 있는지 확인할 수 없으므로 다른 매물을 비교해보고자 한다.
저평가 여부 판단 이유: 저평가 여부를 알기 위해 다른 두 아파트 매물과 비교를 해보았다. 먼저 첫 번재 매물과 비교를 해보자면 교통편에서 강남까지 직선 거리는 더 멀긴 하지만 두 아파트 모두 1시간 이내로 A등급이다. 학군도 C등급도 같은 등급이지만 수치상으로 보면 조금 더 구리 덕현아파트가 높은 것을 알 수 있다. 환경적 측면에서 살펴보면 두 아파트 모두 백화점이나 대형마트는 없지만 구리덕현아파트는 면목늘푸른동아 아파트에 비해 주변이 모두 아파트이고 초품아, 중품아, 학원가를 누릴 수 있다는 점에서 면목늘푸른동아 아파트보다 환경적 측면에서 더 낫다고 판단하였다. 구리 덕현 아파트의 전고점은 2021년 시기로 8호선 개통 전의 입지로 평가된 고점이다. 하지만 현재 8호선이 개통되고 나서도 아직 전고점을 넘지 못하였고 잠재적인 전고점은 6.7억 보다 더 높을 것이라고 판단이 든다. 따라서 수익률부분에서 면목늘푸른동아 아파트보다 조금 더 가격이 오르긴 해야 하지만 충분히 가능하다고 판단이 들어 저평가라고 판단하였다. 마찬가지로 신내6단지 시영 아파트와 두 번째로 비교하였을 때 교통부분에서는 구리덕현아파트가 더 좋으며 학군도 같은 C등급이지만 조금 더 미세하게 학군이 더 좋음을 알 수 있다. 수익률부분에서 앞서 말한 첫 번째 이유(8호선 개통 전으로 전고점 가격 형성)와 동일하게 신내6단지 시영보다 조금 더 오르긴 하여야지만 충분히 입지 대비 가격이 저평가 되어 있다고 판단이 들기 때문에 가능하다고 생각이 들어 이 또한 저평가라고 생각하였다.
2) 환금성 : O
- 꾸준히 거래가 되고 있음.
- 최근 들어 거래가 더 활발함 아마도 토허제로 인해 전세 안고 매매 할 수 있는 몇 안되는 곳이라 그런지 2025.10월 거래 더 활발함.
- 전세도 거래가 활발하고 꾸준히 전세가가 높아지고 있는 추세임.
- 연식은 오래되었지만(32년) 1077세대로 24평, 32평 47평 등 다양한 평수가 혼합되어 있고 1세대 당 1.25의 주차대수, 연식에 비해 아파트 관리가 잘 되고 있다는 점, 초품아, 중품아,유치원 등이 있다는 점등을 고려할 때 환금성은 괜찮은 편이라고 판단됨
3) 수익률 :O
현재 시점에서 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 6.4억+2.4억= 8.8억이 되어야 됨
가능하다고 판단됨. 개인적인 생각을 첨언하자면 구리는 2024년 8월에 8호선이 개통되었음. 현재 이 아파트의 고점은 2021년으로 찍혀있지만 실상 이 가격이 8호선 개통 호재를 반영하지 못한 수치임. 따라서 현재 시세에서 2.4억은 10년 이내에 충분히 상승할 여지가 있는 아파트라고 판단되어 수익률 100% 가능하다고 판단됨.
4) 원금보존 : ??
- 입지독점성이 높지는 않음.
- 3년동안 적정 수요 보다 1.4배 많은 공급 물량이 들어오므로 역전세가 일어날 가능성이 있음
- 전세가율 58~60%
5) 리스크 대비:역전세 대응 가능하다면 O
- 구리의 적정공급량은 1년 900세대. 3년 동안 평균 입주 물량을 계산하면 1,266세대로 적정 수요의 1.4배인 B등급에 해당됨. 따라서 리스크 대비가 철저히 필요하다고 판단됨. 역전세 대응 가능하다면 o
나의 투자 결론(매수 여부):
8호선이 개통되고 나서 장자호수공원역에서 강남까지 35분, 잠실까지 20분, 여의도 광화문 등 1시간 이내에 출퇴근이 가능함. 또한 주변이 모두 아파트로 균질성이 좋고 아파트 사이 사이 학교가 있으며 학원가도 잘 형성이 되어 있음.
우리나라의 전통 직장 강자인 강남, 영등포, 중구 까지 모두 커버 가능한 곳이며 무엇보다 강남까지 1시간 이내에 갈 수 있다는 점은 엄청난 매리트라고 생각됨. 또한 균질성이 좋고 작은 소규모 학원가, 아이 키우기 좋은 무해 환경인 점 등을 고려하였을 때 실거주 및 투자로 적당한 곳이라고 판단됨. 하지만 적정수요에 비해 1.4배의 공급량이 들어오므로 역전세나 전세가 잘 나가지 않을 것을 대비한 리스크 대비만 철저히 할 수 있다면 투자할 만한 가치 있는 곳이라고 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점 :
비교평가 및 저환수원리를 적용하니 어느 아파트가 저평가 되어 있고 내가 안전하게 투자할 수 있는 아파트인지 조금씩 보이는 것 같기는 함. 하지만 아직 초보이기 때문에 더 많은 매물들의 비교평가를 통해 저평가된 아파트를 찾고 그 아파트가 투자기준 원칙인 저.환.수.원.리 기준에 잘 들어맞는 아파트인지 계속해서 확인 및 검토하는 과정을 반복해야 겠다는 생각이 들었음. 비교평가 및 임장을 정말 열심히 하여 나의 앞마당을 많이 늘려 놓아야 내가 투자할 수 있는 투자금액이 되었을 때 망설이지 않고 과감하게 투자를 할 수 있을 것이라고 생각됨. 그래서 결론은 임장과 비교평가를 열심히 하여 나의 앞마당을 늘려 놓자!!
