안녕하세요.
공부를 하다 궁금한 점이 있어서 문의 드립니다.
저환수원리에 입각하여 두 아파트 매물을 비교해보고자 합니다.
1번 아파트 / 2번 아파트
두 아파트의 비교를 간단히 해보면
저: 1번 아파트가 초역세권 아파트로 주변 59타입에 비해 그리 저평가되어 있는 것 같지는 않습니다.(5호선 라인)
2번 아파트의 경우 초역세권(1호선 라인)주변 59타입에 비해 상대적으로 저렴합니다.
그래서 주변 아파트에 비해 저평가되어 있는가?라는 “저”의 기준으로 두 아파트를 비교하면 2번 아파트가 더 낫다고 생각합니다.
환: 환금성이 얼마나 좋은가?라는 기준에 두 아파트를 비교하면 월등히 1번 아파트가 거래량이 훨씬 많습니다. 세대수는 비슷하지만 1번 아파트는 한 달에 3건 이상 거래가 되지만 2번 아파트는 한달에 1건 정도 거래가 됩니다.
수: 두 아파트 모두 들어가는 투자금은 비슷합니다. 전고점을 비교해보면 1번 아파트보다 2번 아파트가 전고점이 더 높았습니다.
나머지 두 아파트의 입지 차이는 1번 아파트의 경우 3호선 연장의 호재가 있고 2번의 경우 주변 개발로 인해 아파트의 균질성이 좋아집니다. 또한 1번 아파트의 경우 초품아에 가까우며 학원도 주변에 꽤 있는 편입니다. 상대적으로 2번의 경우 초등학교까지 가는데 시간이 소요되며 학원도 거의 없습니다. 입지적인 부분에서 2번보다 1번이 더 좋다고 판단이 됩니다. 하지만 교통적인 부분에서는 2번 아파트가 강남까지 절대적인 거리가 더 가깝습니다. 1번 아파트: 강남까지 22km, 2번 아파트: 16km 하지만 대중교통을 이용하여 강남까지 가는데는 1번 아파트 1번 환승 2번 아파트 2번 환승해야 합니다……
이렇게 저.환.수 내용으로 보면 “저”는 2번이 더 나은 것 같고 “환”은 1번이 더 나아 보이고 “수”는 비슷합니다.
강남까지 절대적인 거리는 2번이 낫지만 2번을 환승해야 합니다……
칼로 무자르듯이 완전히 어느 아파트가 더 낫다고 판단이 서지 않을 때에는 어떻게 판단하는 것이 현명한걸까요?
고수님들 도와주세요.!!!ㅜㅜㅜ
댓글
자유와행복님 안녕하세요 :) 비교평가가 열심히 하고 계시군요 ~! 지금도 충분히 세세하고 바라보고 계신것 같아요~ 말씀 해주신 것처럼 위치도 중요하고 입지도 정말 중요 한데, 둘 중에서 수요(가치) 가 어디가 더 많은지 한번 고민 해보셨으면해요~ 저평가 여부에서 '가치 대비 싼가?' 이기 때문에 현재 관점에서만 놓고 두 개의 가치를 비교해서 가격까지 입혀보셨으면 합니다:) 그 이후 환, 수, 원, 리 를 생각 해보셨으면 합니다~! 가장 중요한건 저평가! 장단점을 따져봤을때 비슷 하다면 이후 환, 수, 원,리 를 따져 보면 좋을 것 같아요 ~ ㅎㅎ 자유와행복님 파이팅 입니다!
마그온님 답변 달아주셔서 너무 감사합니다... 여기서 더 궁금한 점은... 가치 대비 싼 것? 그렇다면 가치가 있다는 것은 어떤 기준에 의해서 정립이 될 수 있는지 근본적으로 가치가 있는 아파트는 어떤 것인지 그 정의도 궁금해집니다... 제가 생각하는 가치 있는 아파트란 교통 및 인프라 등이 많아 살기 좋은 곳이라고 생각이 드는데. 마그온님께서 생각하는 가치있는 아파트란 어떤 것인지 궁금합니다. 제가 부린이라..... 많이 부족합니다.ㅜㅜㅜ
자유와 행복님! 우선 너무너무 잘 하고 계신것 같습니다! 질문을 정리해보자면 1번 아파트가 입지는 더 좋아보이는데 가격이 비싸고, 2번 아파트는 입지는 좀 떨어지지면 싼것 같아요. 이럴때 2번 아파트가 싼데 가치가 있는가를 보셔야 할것 같은데요 (이부분이 마그온님이 말씀주신 가치대비 싼가 인것 같습니다) 이 부분을 확인하려면 2번 아파트의 수요도 함께 봐야할 것 같아요. 2번이 세대수가 작아 환금성이 낮아보인다고 해주셨지만 그럼에도 강남과의 물리적 거리가 가깝고, 주변 생활하기 불편함이 없고, 또 주변 아파트들이 올랐는데 이 아파트는 아직 안올랐다면 가치대비 싸다고 볼 수 있을것 같습니다. 답변 되셨길 바랍니다!
