✅아파트명 : 영통동 영통포레파크원
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 경기 | 수원시 | S | 481,383 | 110,987 |
| 경기 | 수원시 영통구 | B | 168,344 | 30,260 |
2. 교통
영통은 강남역까지 1시간 내에 접근가능
서울역, 시청역까지도 한 번에 움직일 수 있는 광역버스가 있음
하지만, 출퇴근 한남대교 건너는게 쉽지 않다.
수원은 삼성전자, 삼성전자 출퇴근버스가 저 큰 길목을 지나간다.
따라서 대로변이나 청명역 근처, 광역버스 정류장 근처가 선호도가 높음
3.학군
영통동 중학교 학업성취도가 80-90%로 대부분 높은 편이었다.
영통에 학원이 많은 이유도 이 때문 아닐까?
찾아보니 중학교는 아직도 지망순이여서 포레파크원에 거주한다면,
영통동 학업성취도 평가 1등인 영덕중도 1순위로 지망가능하다.
4. 환경
영통역 홈플러스를 차로 5분내로 이동가능하고,
아파트에서 도보 5분 내 상권밀집지역, 병원이 분포해 있다.
내가 실거주자라면 지하철을 이용하지 않는다 가정 아래, 청명역쪽보다는 상권이 분포해있는 센트럴파크뷰쪽 동을 더 선호할 것 같다.
5. 공급
영통동의 입주물량은 2027년 3월 580세대로 2026년부터는 영통구의 적정수요를 채우지 못한다.
수원시 주변 화성시, 용인시도 2026년부터 입주물량이 적정수요를 채우지 못한다.
반면, 의왕시는 공급이 적정수요를 초과하나 그 물량이 적다.
영통동의 수요를 모두 가져가지는 못할 것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
25평은 전고점 대비 20% 빠진 상태로 지금도 투자해도 좋다고 생각한다.
전세가율 또한 66%로 아직 70%를 넘지 않은 상태
하지만, 이 지역은 현재 규제지역으로 갭투자는 어려운 상태이다.
20평은 거의 고점을 회복했고, 전세가율도 70%이다.
자금이 부족하다면 20평도 투자하기 나쁜 선택은 아닌 것 같지만,
25평이 상승폭이나 현재 가격이 더 매력있다고 생각된다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 과거 최고가 대비 가격이 낮아 저평가 영역에 속하지만, 현재는 상승 흐름이 진행 중인 구간으로 판단
2) 환금성 : 수도권 대단지 아파트로 거래량이 꾸준하며, 삼성전자 직장인 중심의 실거주 수요와 투자 수요가 함께 형성되어 있어 환금성은 높은 편으로 판단
3) 수익률 : 투자 기간은 약 4년을 기준으로 하며, 아직 과거 고점을 회복하지 못한 상태에서 꾸준한 수요가 유지되고 있어 시세 회복에 따른 단기 시세차익을 기대할 수 있는 구조
4) 원금보존 : 전세가율이 보통 수준으로 형성되어 있고 실거주 수요가 탄탄해, 가격 조정 시에도 전세를 통한 보유가 가능하여 원금 훼손 가능성은 제한적
5) 리스크 대비: 실거주를 병행할 경우 주거비가 월 소득의 절반 이상을 차지하는 개인 자금 부담 리스크가 존재하나, 안정적인 급여와 전세 전환 가능성을 고려하면 관리 가능한 수준의 리스크로 판단
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 땅땅땅
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직도 수익률 계산이 어렵다. 아니, 타이밍이 어려운 것 같다.
투자 결론을 챗GPT와 함께 하나씩 해나가고 있는데 이 부분은 다른 사람의 보고서를 보며 개선해나가야겠다.
가치판단능력 기르기
모르는 지역도 이 정도의 보고서를 쓸 수 있도록 앞마당 넓히기
++ 조장님 코멘트 정리
가치가 있는 단지 중 절대적 저평가 아파트 찾기 (전고점을 회복하지 못한 무릎 이하의 가격)
투자 타이밍이 언제가 좋을까요? 라는 질문에 대한 답변
- 최근 5년간 전세가율이 가장 높은 구간 - 왜? 투자금이 적게 들어서 (담배꽁초투자)
or
- 많은 돈이 들어가지만, 정말 정말 저렴한 시기에 들어가는 투자 (가치성장투자)
코멘트 후 영통포레파크원 재평가
- 아직 영통포레파크원은 그 가치에 도달하지 못했다.
- 1억 5천이라는 비교적 큰 돈이 들어가지만, 가치성장투자를 하기에 좋은 시기이다.
