[열중48기 4고8아도 독서가 기본이5조_수노을] <부동산트렌드2024> 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2024

2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025.12.15

4. 총점 (10점 만점): 8점

STEP2. 책에서 본 것

2025년 이후, 서울시 주택 시장은 빌라 등 하위재뿐 아니라 아파트 전세가격부터 출렁일 가능성이 높다. 2010년대 중후반에 전세가격 상승이 매매가격을 밀어올렸던 것 같은 효과가 안 나타나리라는 보장이 없다. 2024년은 다양한 위기 상황이 나타날 가능성이 농후하며 위기는 어떤 투자자에게는 기회가 될 수 있다.

⇒ 강남 기준으로 23년도부터 계속 우상향 하고 있었다. 계엄을 누구도 예상할 수 없었지만, 정권교체 이후에 정책 변화로 전세와 상관없이 더욱 매매가를 밀어 올리고, 전세는 씨가 말랐다. 이는 더욱 매매가가 상승할 수 있는 조건 같다.

도플갱어 같은 한국과 미국 부동산 시장

한국과 미국 모두 여전히 유동성이 중요한 시점이며 시장은 유동성에 의해 움직이는 것을 알 수 있다.

“일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다”는 것이다. 즉, 실제 가격과 인지 사이 시차가 존재한다. 지난 급락기의 경우 가격 하락이 2021년 11월에 시작되었음에도 그 인지에는 몇 개월이 걸렸다.

이것은 역으로 가격이 하락을 멈췄다는 것을 늦게 인지할 수도 있다는 말이다. 시장이 급격하게 움직일 때는 더욱 그럴 수 있다.

가격의 본질적 흐름과 사람들의 인지 사이에는 시차가 존재한다. 사람들은 가격 하락이 시작된 시점을 늦게 인지한다. 그렇다면 향후 가격 상승이 시작된 지점 역시 늦게 인지할 가능성이 크다. 먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다.

⇒ 꾸준한 시세트래킹이 필요하다. 눈으로 보이는 데이터는 1개월 전 데이터이다. 1개월 이상 늦지 말자. 

2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.

⇒ 책을 읽으며 부동산트렌드 2026을 보고 싶어졌다. 2024에서 예측한 25년의 모습은 과정이야 어찌됐든 결과는 비슷하게 예측되었으니까.

결론적으로 기준금리 상승은 (많은 경우) 국고채 10년물 금리 상승으로 연결되며 이는 부동산 투자수익률 상승(즉, 부동산 가격 하락)으로 연결된다. 그런데 문제는 2022년 10월부터 기준금리 방향과 전혀 다르게 움직이는 국고채 10년물 금리 흐름에서 발생하고 있다.

⇒ 현재 코픽스 금리가 다시 오르고 있는데, 부동산 가격은 하락하지 않고 있다. 책에서 말하는 바와는 또 다른데, 더 많은 데이터와 생각이 필요한 듯 하다. 이와 상관없이 내가 할 일은 저평가 아파트를 찾고, 싼 가격에 사는 것이다.

초품아 단지는 초품아가 아닌 단지에 비해 (동일 평형 아파트를 가정할 때) 대략 6,300만 원 정도 비싸다.

초등학교에서 거리가 멀어질수록 아파트 가격이 떨어지는데, 대략 100m 멀어질수록 1,200만 원 정도 하락한다.

⇒ 선호하는 지역의 초품아는 그 주변 단지들 중에서 의미가 있는 것이다. 비선호 지역의 단지인데 초품아라는 이유로 싼 가격을 보며 사랑에 빠지면 안된다.

남산타운과 약수하이츠는 둘 다 대단지라는 메리트와 약수역이라는 대중교통망 그리고 뛰어난 종로·중구 및 강남 접근성이 있는 곳이다. 이처럼 강력한 어메니티가 존재하는 단지는 임대 아파트 세대수가 아무리 많더라도 이를 넘어서는 강한 상승 동력이 존재한다.

⇒ 임대아파트가 끼어 있더라도, 입지의 힘은 변하지 않는다. 입지를 반드시 생각하자.

과거보다 더 젊은 세대에서 아파트 시장에 참여하고 있기 때문에 신규 아파트 물량에 대한 수요는 항시 존재한다고 가정할 수 있다. 사람들의 소득이 조금씩 증가하고 있으며 인플레이션이 존재하는 현재, 수요를 충족시킬 새로운 주택의 공급은 매우 중요하다.

⇒ 인구가 줄어든다고 서울의 주택 수요가 그만큼 줄어들지 않는다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

서울 부동산 시장에서 한 지역이 폭등을 시작한다고 전 기간에 걸쳐서 지속적으로 폭등세가 이어지는 것이 아니라, 먼저 폭등한 지역의 가격이 후반으로 갈수록 상대적으로 상승률이 낮아질 수 있다. 그에 반해 폭등을 늦게 시작한 구에서 뒤늦게 더 빠른 상승률을 기록한다면 전 기간을 통틀어 누적 상승률이 비슷할 수 있다.
여기서 우리가 알 수 있는 일반적인 상식은 서울시 아파트 시장의 경우, 부동산은 단기 투자(보유)가 아니라 장기 투자(보유)라는 관점에서 시장에 접근해야 한다는 점이다. 이 부분은 인구가 줄고 대기수요가 없는 지방 도시에는 적용되지 않는다.

⇒ 수도권 시장에서 강남에서 시작된 상승이 주변 지역으로 퍼질 때 상승 흐름이 늦게 오는 지역일수록 상승률이 가파르다. 상급지에서 상승 흐름이 있었다면, 그 상승률을 전달 받기까지 시간이 필요하다. 기다림이 필요한 것이다.

강북 업무지구 접근성이 어느 정도 영향력을 발휘하고 있음을 보여주는 대표적인 사례다. 향후 도시개발계획 전략과 방향에 따라 강북 지역에서도 강남 수준의 생활권이 형성될 수 있음을 보여준다.

⇒ 마래푸, 경희궁자이 등 업무지구와 가까운 강북의 신축 대단지들은 고덕, 엘리트와 가격대를 같이 한다. 강북이라고 반드시 강남보다 저평가 해야 하는 건 아니다.

STEP4. 책에서 적용할 점

마포래미안푸르지오가 주는 인사이트는 다음과 같다.
첫째, 강남구와 달리 6개월 가량 늦은 2017년 초부터 대세상승을 시작했으나 2018년은 38%의 믿기지 않는 상승률을 보였다. ~ 늦게 상승을 시작했으나 연간 상승률은 강남을 상회했다. 

아파트의 투자 수요는 평당가 못지않게 ‘총액’이 중요하다. 가격이 상승할수록 소형 평형의 평당가는 33평형에 비해 더 상승하며, 이후 하락기에 다시 10~15% 고평가 수준으로 회귀했다.

“상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다.”

일반적인 시장 상황에서 25평은 33평형에 비해 매우 안정적인 흐름을 보여준다고 봐야 한다.

⇒ 강남으로부터 시작된 상승 흐름은 주변 지역으로 시차를 두고 퍼진다.

    서서히 오른 강남의 상승률을 따라잡기 위해 주변지역의 상승 속도는 강남에 비해 엄청 빠르다.

    서울의 33평형은 투자금이 부족해 24~5평형을 봤는데, 소형 단지의 평단가가 33평형에 비해 높다.

    그리고 소형 평형은 33평형에 비해 하방 지지를 잘 해주는 특성이 있어 상대적으로 가격이 안정적이다.

    상승장이 오고 있다고 판단되면 의도적으로 소형 평형을 찾자! (가치있는 지역에!)

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

“상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다.”

일반적인 시장 상황에서 25평은 33평형에 비해 매우 안정적인 흐름을 보여준다고 봐야 한다.

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