최근 부동산 커뮤니티가 술렁이고 있습니다
“토지거래허가구역에서도 갭투자가 된다더라”
“무주택자는 전세 끼고 미리 사놔도 된다더라”
하는 이야기들이 들려오기 때문입니다
제가 풀렸다는 소식보다 더 강하게
사람을 흔드는 건 “예외가 생겼다”는 소식입니다
결론부터 말씀드리면 '반은 맞고 반은 틀린' 이야기입니다
정부가 꽉 막혀있던 거래 숨통을 트기 위해
'실거주 2년 유예'라는 카드를 꺼내 든 건 맞습니다
하지만 그 이면에는 초보자가 멋모르고
덤볐다가는 계약금 수천만 원을 날리거나
나중에 전세금을 못 돌려줘
파산할 수도 있는 무서운 ‘지뢰’가 숨겨져 있습니다
안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의,코칭을 통해
내집마련과 행복한 노후를 돕는 6년차 투자자
Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다
오늘은 그 누구도 책임져주지 않는
이 정책의 '진짜 사용법'과 ‘치명적 주의사항’을
팩트 위주로 뜯어보겠습니다
1. "전세 끼고 매수 허용?" 오직 '이 사람들'만 해당합니다
가장 큰 오해는 누구나 갭투자가
가능해졌다고 착각하는 것입니다
이번 완화책의 핵심은 ‘토지거래허가구역 내 무주택자’에게
숨통을 틔워준 것에 불과합니다
기존에는 토지거래허가구역의 집을 사려면
세입자를 내보내고 즉시 입주해야 했습니다
현실적으로 세입자 만기가
딱 맞아떨어지지 않으면 매수 자체가 불가능했죠
이걸 풀어주기 위해 "무주택자가 매수하는 경우라면
기존 세입자 계약 기간까지(최대 2년) 실거주를 미뤄주겠다"
는 것이 이번 정책의 골자입니다
여기서 중요한 체크 포인트!
1주택자 갈아타기? NO: 1주택자가 집을 옮기기 위해 매수하는 경우는 해당하지 않습니다
오직 '무주택자'만 가능합니다.
비규제지역/지방? 상관없음: 애초에 양도세 중과는 '조정대상지역' 이슈입니다
지방이나 비규제지역은 이번 이슈와 무관합니다
2. 양도세 중과 유예 종료, 사람들이 가장 많이 헷갈리는 포인트 2개
(1) 기준일은 ‘잔금’이 아니라 ‘계약’
다주택자 양도세 중과 유예를 피하려면
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결해야
한다는 가이드가 나왔습니다
(2) 계약만 하고 끝이 아니라, 잔금/등기까지 기한이 붙음
그리고 “계약만 5/9 전에 하면 끝”이 아니라
계약 후 잔금과 등기 완료까지 추가 기한이 붙습니다
- 토허제 구역(서울 + 경기 규제지역): 4개월
- 그 외(경기 일부 비규제지역 등): 6개월
예시처럼 “5월 8일 계약
→ 토허제면 계약 이후 4개월 안에 잔금/등기”
같은 식으로 계산이 필요해요
3. 가장 무서운 함정: "나중에 전세금 어떻게 돌려주실 건가요?"
무주택자분들이 “와, 이제 전세 끼고 미리 사둘 수 있네? 기회다!”
하고 덜컥 계약하는 것도 걱정이 됩니다
지금 갭투자가 위험한 이유는
'전세퇴거자금 대출(전세보증금 반환 대출)'이 꽉 막혀 있기 때문입니다
작년 10.15 가계부채 대책 이후, 다주택자나 갭투자용 물건의
전세 퇴거 대출 한도가 빡빡하게 조여졌습니다(1억 원 한도)
[상상해보세요] 여러분이 15억짜리 아파트를 전세 10억 끼고
내 돈 5억으로 샀습니다(투자)
2년 뒤 세입자가 나간다고 합니다
그런데 그때 대출이 안 나오거나 1억밖에 안 나온다면?
나머지 10억 원을 구하지 못하면
여러분은 그 집을 경매로 넘기거나 파산하게 됩니다
또한 현재는 대출받으면 6개월 이내에 전입신고를 해야 합니다
정부에서 이 부분도 조율해준다고 하는데 아직 확정된 사항은 아닙니다
정책은 언제든 변할 수 있습니다
"나중에 어떻게든 되겠지"라는 막연한 기대는
투자가 아니라 도박입니다
확실한 차액 확보 계획을 세운 상태로 매수하세요
그럼 다른 투자자에겐 어떤 영향을 줄까요?
아래부터는 어려울 수 있고 재미로 판단해보는 것이니
참고만 해보시길 바랍니다 ^^
시장에 가져올 효과: 핵심은 “거래는 열고, 대출은 묶는다”
① '그들만의 리그'가 더 견고해진다 (양극화)
가장 먼저 나타날 현상은 ‘상급지 쏠림’입니다
자금 여력이 있는 무주택자 분들은 토허제 지역 내에서 나올 물건들을
기다리면서"어차피 한 채 살 거면 가장 좋은 곳을 사두자"는
심리로 최대한 좋은 입지로 진입을 시도할 것입니다
하급지로 흘러가던 시장 분위기가 잠깐의 소강상태로 접어들 수 있습니다
결과적으로 핵심지의 호가는 더 단단해지고
비규제지역이나 애매한 입지의 매물이 소외될 수 있습니다
② 전세가 상승의 불쏘시개가 된다
갭투자가 가능하다는 건 매수자가 실거주하지 않고
전세를 놓는다는 뜻입니다 언뜻 보면
전세 공급이 늘어날 것 같지만 실상은 다릅니다
당장에 실거주로 들어가지 않아도 되는 상황에서
무주택 실수요자들은 서울 등기를 치고자 이후
전세로 나올 수 있을 물건들을 매수하게 되고
전세 물량이 실거주 물건으로 전환되게 됩니다
자연스레 안그래도 없는 전세 물건이 더 없어지며
수요는 치솟게 되고, 전세가를 자연스럽게
밀어올리는 형국이 벌어질 수 있습니다
③ '급매물'은 더 빠르게 소진된다
그동안 토허제 지역의 매물은 '실입주 가능한 매수자'만
찾을 수 있어서 거래가 힘들었습니다
세입자가 낀 물건은 더더욱 팔기 어려웠죠
정부의 의도는 세입자가 껴있는 물건을 매도하게 함으로써
시장에 거래될 수 있는 매물이 나오도록
공급을 더 크게 보고 내놓은 대책이었습니다
실상 그런 물건들은이미 지난 3년간 많이 정리가 되었습니다
최근 시장은 실거주 수요자들이 리딩하던 시장이었습니다(낮은 전세가율 영향)
이번 장에서 가격이 오르는걸 보고 매수한
유주택자나 다주택자들이 과연 세금때문에 물건을 내놓을까요?
한가지의 방법은 있습니다 갖고 있는 물건을 팔고
더 상급지로 간다면요 그러나 그 또한 정책상으로 막은 상황입니다
여기에 이제 무주택 갭투자자라는 수요층이 더 유입됩니다
세입자가 껴있어서 싸게 나와있던
급매물들이 가장 먼저 소화될 것이며
바닥 가격을 다지는 속도가 빨라질 것입니다
[결론] 정책은 '도구'일 뿐, 본질은 '가치'입니다
정부가 규제를 풀었다 조였다 하는 것은
수도꼭지와 같습니다
물이 나올 때 그릇을 대는 건 맞지만
그 물이 독이 든 성배인지
깨끗한 물인지는 여러분이 판단해야 합니다
이번 정책은 무주택자가 서울에 진입할 수 있는
‘작은 틈새’를 열어준 것은 맞습니다
하지만 그 틈새는 준비된 자에게만 기회일 뿐
자금 계획 없이 덤비는 자에게는 지옥문이 될 수도 있습니다
- 내가 무주택자인가?
- 계약일과 잔금일(토허제 +4개월)을 맞출 수 있는가?
추후 전세금을 돌려줄 '확실한' 현금 플랜이 있는가?
이 세 가지 질문에 "YES"라고 답할 수 있다면 지금 당장 움직이세요
우리는 정책 변화를 기다리면서 인생을 멈출 수 없습니다
하루하루 아이를 키우고 회사를 다니고
그렇게 살아가다 보면 어느새 시간은 훌쩍 지나갑니다
그리고 나와는 거리가 먼 것 같던
시장의 변화가 어느 순간 내 삶에 직접적인 영향을 미치기 시작하죠
정책은 기회처럼 보일 수 있지만
동시에 함정이 될 수도 있습니다
중요한 건 정책이 아니라 내가 얼마나 준비되어 있느냐입니다
확실하지 않은 미래의 정책 변화에 인생을 거는 것보다
지금 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하는 게 중요합니다
내 예산 범위를 알고
실거주 목적이 분명하고
최악의 상황도 견딜 수 있다면
외부의 소음에 흔들리지 마세요
정책의 파도를 타려고 하기보다
내 상황과 생애 주기에 맞는 선택으로
여러분만의 행복한 내집마련에 성공하시길 바랍니다
날씨가 많이 풀렸네요
이번 주말에는 관심 있는 지역
한두 곳 직접 가보시는 건 어떨까요?
도움이 되셨다면 이 글이 필요하신 분들께 공유해주시고
팔로우를 통해 많은 올해도 정보 얻어가시길 바랍니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
