4년차 지방투자자가 보는 현재 지방투자 [용용맘맘맘]

안녕하세요

꾸준한 열정

용용맘맘맘입니다.

오늘 저는

2019년 첫 지방 투자를 시작하여

지금까지

4년차 지방투자자로 지내오면서

지금 시장에서

지방 투자를 어떻게 봐야하는지.

그리고 만일 23년으로 돌아간다면

어떤 단지를 선택할지를

복기해보는 시간을

가지려고 합니다.

지방투자 해도 되는거 맞나요?

지금도 우리 주변에는 투자하시는 분들이 있습니다.

최근에 많은 분들이

이런질문들을 하십니다.

Q. 진짜 지방투자가 가능할까요?

Q. 모은 돈이 3천 뿐인데….

지방의 구축 투자만 가능한게 아닐까요?

Q. 지금 투자하지 말고,

좀더 돈을 모아 5천을 만든 다음

좋은 단지에 투자하는게 나을까요?

처음 투자를 고민하시는분들은

아마 위와같은 고민을

모두 해보셨을겁니다.

그럼 지금부터

지방투자가 가능할지부터

한번 알아보겠습니다.

위단지는

과거 제가

21년 중소도시에서

3개의 앞마당을 만들고

비교평가를 한뒤,

매수한 2014년식 단지 입니다.

> 매수가격 2.4억 / 전세 셋팅 2.3억<

이 단지는 매수한 이후

3.5억 까지 올라갔다가,

현재는 다시 1년만에

제가 매수했던 시점 까지

다시 가격이 회기하였습니다.

그럼 지금 이 단지의

전세는 어떨까요?

실제 2.3억 선에서

전세가 이루어지고 있고,

지금도 충분히 투자 대상으로

고려가 되는 단지 입니다.

물론 과거만큼 1천만원의

투자금으로 매수할 수는

없다할지라도,

지금도 3천만원으로,

충분히히 투자 할수 있수있는

단지 중 하나입니다.

이외에도 현재

투자 가능한 단지 샘플을

가져와보겠습니다.

하나는 전형적인

입지 좋은 구축이고

하나는 신축 랜드마크 중

하나인 선호도 좋은신축 입니다.

즉 현재 지방 투자를 고려시,

지방의 선호도가 떨어진

구축이 아닌,

입지 좋은 구축도,

입지 좋은 신축도

지금 이시점

여전히 투자가능한

후보로 올려둘수 있다는 사실입니다.

즉 지방에서

투자가 불가능 한거 아닌가요?

라는 이면에는

과연 내가 알고 있는 지역이

몇 개가 있는지를

반문해 봐야 하는 부분이기도 합니다.

물론 해당지역의

공급과 리스크 까지 따져서

최종 투자 여부 결정을 해야 하지만

지금도 충분히 좋은 단지에

2020년 2021년 가격으로

회기한 단지들이

여전히 남아 있다는점,

그리고 여전히

우리가 두려워할 때,

그속에서도

여전히 투자하는 분들이

계속 있다는것도

잊지 말아야

할 부분이 아닌가

생각됩니다.

기존 투자자가 지방을

대하는 자세는 무엇일까요?

저의 아집과 편견을 버리기로 했습니다.

그동안 저를 가만히

복기해 보면

수도권 가격이 내려가면서,

저 또한

그동안 나는 지방 투자만 해왔으니.

이제부터서는

무조건 수도권 들어갈꺼야

라고 마음을 먹었던 적도 있었습니다.

하지만

시장을 계속 지켜보다보니

과거 절대가 기준에

들어 오지 않았던

선호도가 높은 단지들의

2년전 3년전 가격회기를

계속 보게되었고,

만일 이 단지들을

투자 기준에 맞게 매수를 한다면,

충분한 수익률을 얻을수 있다는 것을

과거시장을 통해 알고 있기에.

제가 가진 편견과

아집을 버리기로 했습니다.

그리고 나서 제가 내린

3가지 결론입니다.

1. 수도권 시세 트레킹만

하는 것이 아닌,

지방 트레킹도 절대도 빠지지 않고,

매달 해나가며

지방의 1등을 계속 뽑아나간다.

2. 매달 트레킹을 하면서,

내가 보유한 물건보다

수익금을 더 낼수 있는

단지가 들어 온다면

언제든지 기존 물건을 매도후

다시 매수하는 방향으로 잡아 간다.

3. 지방에서 추가 매수를 할경우,

보유 기간을 가늠해보고,

매달 비교평가를 통해,

충분한 수익을 냈다면,

욕심을 버리고 적당히 매도해서

수익금을 만들어 가겠다.

라고 투자 방향을 세웠습니다.

현재 수도권 가격 또한

저렴해 진 것은 맞지만.

실제 전세가율이 차오르기까지

얼마의 시간이 걸릴지.

정확히 알수 없기에.

수도권 외곽의 투자보다,

오히려 지방의 선호도가 있는

단지의 수익률이

역으로 더 높을수도 있다는 것을

지난 과거를 보고 알고 있기에

지방. 수도권

모두 편견없이 바라보며,

준비된 투자자의 시각으로

지속적으로 시장에 참여해

나갈예정입니다.

지방투자 기준을

어떻게 잡아야할까요?

첫투자인지 VS 기존 투자인지에 따라 다르게 잡겠습니다.

Q. 모든 돈이 3천 뿐인데.,

5천을 모아 2년에 한채를 하더라도

좋은 물건을 해야 하지 않을까요?

동료분께 이 질문에 받고,

과거의 제가 많이 떠 올랐습니다.

내가 가진 돈은 3천만원.

내가 치를수 있는 잔금 3억대.

내가 가진 앞마당은 2~3개뿐

현재 내가 가진 앞마당중

투자금액과 잔금 기준으로

투자 후보 단지들을

고르다보면

결국

투자 기준에 들어 오는곳은

하순위 생활권의 구축만 보여

과연 이런데도 해도 되는지

의심과 불안감을 가지고

결국 이게 맞는 방향인지

의구심이 들게 됩니다.

4년이 지난 지금

이 질문에 대한 복기를 하라고하면

전 아래와 2가지 방향으로

답할수 있을것같습니다.

( CASE1) 투자진행

내가 이미 투자공부를 시작한지

"1년이상" 이 되었다면,

그리고 내가 아직 투자를 하지 않았다면,

3천만원 투자금.

5천만원 투자금이라는

기준을 세우기 보다는

그동안 내가 만든 앞마당에서

투자기준에 맞는 단지를 찾아

잃지 않는 투자를 기준으로

진행을

해보는게 좋다고 말입니다.

그이유는

그동안 강의와 칼럼에서

배웠던 간접경험이

실제 현장으로 나가면,

그 깊이와 폭이

전혀 다르다는 것을

많이 깨닫게 되기 때문입니다.

실제 계약과정에서

오고가는 협상의 과정들.

전세를 맞추기 위해 내가 했던 노력들.

그리고 집을 보유하면서

각종 일어나는 세입자의요구에

대처하는 노하우들이

직접 내가 "내 돈"을 넣고,

온몸으로 겪어보면서,

그동안 책과 강의에서만

배워왔던 간접경험이

실제 현장으로 녹아들어가며,

결국은

나의 투자가이드를

만드는

"나의 투자기준"이 되기 때문입니다.

또한

단순히 막연하게

난 2년동안

5천을 만들어서

좋은 단지에 투자를 할꺼야 가 아닌,

과연 2년간 내가 투자를 하지 않고

지금이 시장에서

투자자로 버티고 견디며,

살아남을수 있을까?

를 스스로 질문해 보시는것도

결정의 좋은 방향이라고

생각이 듭니다.

(CASE2)

이미 지방 투자경험이

많은 경우라면 어떨까요?

이미 지방투자경험이

많이 있다면,

그동안 잡아 왔던

투자가능 금액과 잔금 범위를 늘려,

"양"보다는

"질"을 좀더 보는 투자로

이어가겠습니다.

과거 저는

제가 보유한 자금 3천.

잔금범위 3억.

취득세 12% 를 고려해서,

흔히 말하는

투자금과 잔금을 픽스해두고

여기서만 투자할수 있는

물건을 찾으려고 했고,

실제 투자로 이어 왔었습니다.

하지만 지금 돌아보면

제가 제 잔금 기준에만

맞춰 매물을 보고 투자를 검토하다보니.

흔히 말하는

4억 5억대 매물에 대한

기준의 감을 잡는데 어려웠고

추후 이가격대가 3억대 4억대로

내려왔을때, 적기 적소에

투자 판단을 내리기에

역부족이 였다는 것을

깨닫게 되었기때문입니다.

즉. 제가 현재 시점

2023년 기준으로

지방 투자 검토를 한다면

투자 횟수에 집착하기 보다는,

투자 기간이 조금 걸리더라도

수익률+ 수익금을 같이 볼수 있는

단지를 좀더 찾아 보는데

최대의 노력을 기울이겠습니다.

즉 전세가가 매매가를

밀어 올리는 투자에서,

오른쪽과 같이

좀더 매매가가 입을 벌릴수 있는

투자단지로

투자 기회가 없는지 더 찾아 보는

노력을 부어넣겠다는 말씀입니다.^^

물론 그 사이에

투자금을 3천에서

5천으로 모으고,

그만큼 잔금을 대응범위를

넓혀가야겠지만요 ^^

지금까지 했던 투자를 후회하나요?

의미없는 투자는 단 한개도 없었습니다.

누군가 저에게

이런 질문을 하적이 있습니다.

지금 2023년으로 돌아간다면

과거의 단지들을 매수 했을것같나요?

사실 이질문에 대한

제 솔직한 답변은

지금도 여전히 매수를 했을 단지도 있고,

제 바구니에 담지 않았을

단지도 있다고 말할수 있을것 같습니다.

하지만 이 이면뒤에는,

단순한 수익금 이외에도

제가 투자자로

투자 가이드를

잡아가는데

단 한 개도 도움이 되지 않았던

투자는 없었다는 사실입니다.

입지 안좋은 구축 투자 해보면서.

이정도 되는 범위의 지역에서는

구축의 투자 범위가

어디까지 겠구나를

직접 느끼고 배웠고,

실제 전세가가 올라가면서

매매가가 올라가는 단지라는

의미가 무엇인지를 배웠고

이런 단지에서는

수익률과 수익금을 어떻게 보고

매도 계획을 세워야 하는지

직접 제 돈을 넣고

제대로 현장에서 배웠기 때문입니다.

그렇게 때문에

후회는 없습니다.

그리고 앞서

제가 말씀드린 지방 투자 계획처럼

지방 시장을 떠나지 않고

계속 꾸준히 째려 보면서

언제든지 수익률에서 수익금으로

바꿔나갈 단지를찾으면

추가 매수하겠단 계획을

함께 하고 있습니다.

지방에서 태어나,

지방 투자자로 시작해.

현재까지 지방투자만을 이어오면서

때로는 왜 나는 수도권

투자를 못했지?

라는 아쉬움이 들었던 적이 있었던것도

사실입니다.

하지만 지금까지

투자생활을 계속 이어오면서

충분히 지방에서도

수익을 얻을수있다는것을

알게 되었고,

이 기반을 바탕으로

추후 지방에서도 그리고

수도권에서 수익을 얻을수 있는

경험과 실력을 쌓아 가고 있기에

지방투자라고

편견을 가질 필요는 없다고

말씀드리고 싶습니다.

그리고 무엇보다

지금 시점에서

너무 좋은 가격들이 많이 보이기에

지금이야 말로

경험과 수익과 실력을

쌓을수 있는 기회라는

생각도 듭니다 ^^

첫 투자에 대한 두려움을

가진 분들께는

다음 단계로

나아갈수 있는

"용기"를

앞선 투자에

대한 후회를

가진 분들꼐는

"기준"과 "원칙"을

지켰다는"자신감"을

꾸준히 투자를

해나가고 있는

분들에게는

시장에 흔들리지 않는

"단단함"을

배워가는 시간이

될것입니다.

- 양파링 멘토님-

지방투자를 고민하신분들께

도움이 되길 바라며

글을 적어 보았습니다.

다들 힘내시고

긴글 읽어주셔서 감사합니다.