✅아파트명
청구3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
노원구 종사자주 133,398명 사업체수 37,909개
2. 교통
강남역 65분
여의도역 72분
시청역 61분
3.학군
중계1동 을지중 92% / 특목고 진학률 7.9%
중계동 상명중 90.2% / 특목고 진학률 8.1%
하계동 불암중 88.8% / 특목고 진학률 10%
중계동 중계중 87.6% / 특목고 진학률 5.5%
하계동 중평중 87.1% / 특목고 진학률 6.3%
공릉동 태랑중 86.4% / 특목고 진학률 7.8%
상계동 신상중 86.1% / 특목고 진학률 2.7%
상계동 노원중 85.9% / 특목고 진학률 3.2%
상계동 상계중 85.6% / 특목고 진학률 3.9%
상계동 상경중 85.1% / 특목고 진학률 1.4%
4. 환경
롯데백화점 노원점
롯데마트 중계점
홈플러스 중계점
트레이더스 월계점
이마트 월계점
인제대학교 상계백병원
노원을지대학교병원
원자력병원
5. 공급
노원구 28년 7월 서월원아이파크, 2264세대
성북구 27년3월 푸르지오라이디우스파크 1673세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 보다 낮은 단계로서 싼 구간에 있는 것 같다.
2) 환금성 : 중계동학원가가 있고 학업성취도가 좋은 중학교가 있어 꾸준한 수요가 있는 것으로 보인다.
3) 수익률 : 안전마진으로 9천만원이다. 전세가 과거부터 꾸준히 오르고 있다. 10년전 전세가가 3.9억으로 앞으로 10년이 지나서도 2배 상승을 기대할 수 있다면 무한대의 수익률도 기대 할 수 있다.
4) 원금보존 : 갑작스런 시장의 변호로 가격이 떨어지면 -4억의 손실이 일어날 수 있겠지만 장기적으로 회복될 수요가 있는 단지이다.
5) 리스크 대비: 주공단지들이 모두 재건축이 일어나면 어려운 시기를 보낼 수 있을 것 같다. 신축을 이길 수 있는 강력한 수요는 아닌 것 같다. 학군적 수요가 높다면 리스크방어가 가능할 수도 있을 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
투자금을 떠나서 본다면 현재 5억대의 투자금이 들어가는 투자로서 노원구의 가장 수요가 높은 단지이다.
5억대의 투자금이라면 오히려 4급지 중위 생활권, 강남접근성이 더 좋은 20평대, 30평대를 투자할 것 같다.
하지만 학군지로서의 중계동, 하계동에서 멀수록 특목고 진학률이 낮아지는 것으로 보아 학군지와 인접할 수록 높은 수요가 있을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
분위기 임장으로 주변을 지나갈 때 상당히 많은 학생들이 보였다.
역세권이 아니고 구축임에도 오랫동안 랜드마크로서 높은 수요가 있는 것을 볼 수 있었다.
주변에 없는 학군지로서 높은 선호도가 있는 것을 알 수 있었다.
노원구라는 지역도 이것을 통해 살기에는 좋은 동네임을 알 수 있었다.
청구3가 아니더라도 7호선을 통해서 강남접근성이 좋기때문에
서울은 서울인 것 같다.
