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책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 저 _ 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025. 12. 17
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 매매가를 움직이는 3년 공급 # 작은 도시일수록 짧아지는 주기 # 시장이 성숙해지면서 월세의 전환률이 높아진다
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9.5
1. 저자 및 도서 소개
: 열중반 수업은 전세에 집중한 강의이기 때문에 어떤 책을 읽을까 고민하다가 결국에 오르는 집값의 비밀을 집어들었다. 집값이 왜 오르는지, 오를수밖에 없는지, 어떤 요인으로 오르는지를 상세하게 설명해서 수업 하면서 들었던 전세에 대한 이해도가 올라갈 수 있었다.
2. 내용 및 줄거리
:
1장, 전세는 무엇이길래 매매가를 밀어올릴까?
-전세는 해당 부동산의 사용가치이며, 월세로 전환하면 현재의 현금 흐름이다. 전세의 성장은 새로운 주거 수요의 성장이며, 소득의 성장은 전세의 성장과 매매수요의 성장이다.
즉, 매매가격은 전세가(사용가치) + 성장에대한 기대치를 의미하므로, 전세가율이 낮은 곳은 성장에대한 기대치가 높다는 의미이다.
2장, 자산가치 변동성과 변화의 차이
-부동산 시장은 금리와 수요와 공급에 영향을 받는다. 다양하게 영향을 받기때문에 일반적으로 전세가격의 변화에 초점을 맞춰 시장을 전망한다.
단기변동성이 일어나면 가장먼저 움직이는것이 전세수급이다. 전세수급은 순수한 주거 목적이고 수요와 공급의 부족을 그대로 보여주기 때문.
전세부족=주거 부족
3장, 수요를 어떻게 파악할까?
-신규공급과 신규수요는 지그재그로 균형을 찾아간다. 이때문에 공급과잉과 공급과소가 번갈아 가면서 나타난다.
때문에 3년 평균 공급량을 그 지역의 필요 수요라고 볼 수 있음
-인구가 같더라도 가구수의 증가에따라 주택 수요가 늘어남, 시장의 구조로 인한 입주대기, 전세로 머무르는 수요때문에 수요가 늘어남, 또 주요지역들은 필요로 인한 수요가 늘어남. 때문에 신규 수요들이 생성됨.
때문에 지역의 특징에 따라서 수요도가 다르게 나타남. 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매거래가 많거나, 개별 아파트는 세대수 대비 매매 거래 건수와 회전율이 높음.
4장, 수도권과 지방 공급이어도 다르게 적용된다.
-지방과 수도권은 크기가 다르기때문에 시간차이와 거리차이가 생긴다. 그래서 수도권은 사이클이 더 크고 느리고, 지방은 사이클이 빠르다.
-공급으로 오는 반응속도는 지방이 빠르다. 더 작은 소도시로가면 주변의 공급현황과 다른 요소들에 영향을 받기 때문에 주의가 필요하다.
-도시가 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규공급에 영향을 크게 받는다.(대구)
-매도물량은 단기적인 영향을 주지만 신규물량은 더 길게 시장에 영향을 미친다.
5장, 수도권과 지방의 차이
-수도권은 전세가율이 위아래로 변동이크지만 지방은 높은 전세가율 선에서 움직이고 폭이 작다.
-전세가율에 리스크가 반영되어있기때문에 높은 전세가율을 가진 지방은 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커짐.
수도권은 전세가율을 보고 지방은 전세수급지수를 본다 둘은 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계임
지방은 이미 높은 전세가율을 가지고있어 이미 투자하기 좋은 환경을 가지고있다. 때문에 전세가격 상승을통한 전세가율을 만들 필요가 없음. 그래서 전세물량 부족이라는 한가지만으로 매매가격이 상승한다.
반면에 수도권은 전세가율이 등락이 크기 때문에 전세가율이 높아지고 전세수요가 높아지면 그 영향으로 매매가가 상승하게된다.
성장이 성숙한 도시일수록 자가보유률이 높고 성장하는 곳일수록 투자수요가 들어오면서 자가보유율이 낮다
10만 이하 지방소도시여도 경쟁력이 높은 다시라면 많은 거래가 일어난다. 이런곳은 투자로 접근이 가능하다.
인구가 감소하는 곳에선 공급량도 적어 신축이 더욱 유리하다.
인구가 감소해도 2040년까지는 가구수가 늘어난다.
-수요 감소가 부동산시장의 지속적인 침체라고 단정하지말라. 수요 감소가 되면 공급또한 감소해서 균형을 이루게된다. 일시적인 하락이 있을 수는 있지만 장기적 하락이 나올 수 없는 이유이다.
금리는 수치가 아닌 변동 폭을 봐야한다. 금리는 수익률을 훼손하는 단기 변소이다.
6장, 전세에서 월세로의 변환
-임대시장은 성숙할수록 전세>반전세>월세로 이동하게된다. 매매가격에서 성장하지않아 투자가치가 없으면 월세로 전환하기 때문임
-월세는 전세보다 수익률과 리스크에 민감하기때문에 월세는 전세만큼 공급이 쉽지않게됨. 그러므로 임대공급이 잘 안되며 월세가격은 지속적으로 상승하게됨.
또한 월세가 늘면 공급이 낮아지게됨
즉, 인구감소=수요감소 > 가격변동성이 낮아져 전세가 월세화됨> 공급이 줄어들고 임대를 적게하면서 월세는 오르게 되는 구조임
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?, 알게된점과 얻은점
:수업에서 들었던 공급파악의 중요성에 대해 깊게 생각 할 수 있는 시간이었다.
월부에선 3년 공급을 주요하게 다루는데, 정확힌 3년동안의 공급량의 움직임이 중요하단 걸 알수있다. 1년만으로는 정확한 파악이 어렵기 때문이다.
또 인구감소때문에 부동산 투자는 끝이다라는 이야기를 많이 들었었는데 인구 감소와 관계없이 가구수는 앞으로도 증가한다는 것을 통계적으로 알 수 있어서 좋았다.
비록 40년부턴 가구수도 줄어들게 되지만 사람들의 선호도가 있는 곳에 부동산을 산다면 투자처로써 여전히 좋을 것이라는 생각을 해볼 수 있다.
또 미래엔 전세가 아닌 월세가 주인 시장으로 바뀔 거라는걸 알 수 있는데, 비록 지금은 전세를 낀 투자를 하게되겠지만 미래엔 어떤 투자를 해야할지 생각 해 볼 수 있었다.
투자오밥 11번째 독서후기
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1cjyOdbc44Nawx-9VIQQeaOXtCue0CRZ1HJP2Z1MChuo/edit?gid=0#gid=0
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