[열중48기 오늘 1페이지가 5년을 만들조🤍나혜희를 위하여] "같은 돈으로 더 좋은곳"

처음으로 오프라인 강의를 듣게 된 비교평가 강의. 개인적인 사정으로 다 듣지 못하고 떠나야 해서 강의 뒷부분이 궁금하여 온라인 강의 오픈일만 목 빠지게 기다렸다. 그만큼 비교평가 강의는 지금 내가 고민하고 있는 간지러운 부분을 정확히 찾아 긁어 주는 내용들로 구성되어 있었고, 수강생들의 고민을 최대한 해결해 주고 싶은 강사님의 마음이 투영된 따뜻한 강의였다.

강의에서 가장 중요하다고 생각했던 내용인 ‘비교평가’는 투자 관련 의사 결정을 스스로 하기 위한 과정으로 가격, 가치, 거기에 더해 선호도가 단지를 선택하는 아주 기본적인 부분이라고 생각했다. 여기에 리스크 대응, 물건 협상이 가능한지의 여부가 더해져 내가 택할 수 있는 최고의 선택은 아니더라도 최선의 선택이 가능함을 알게 되었다.

수도권 아파트 가격에 영향을 주는 요소로 교통(접근성)+위치를 최우선으로 보고, 거기에 +α(알파)로 직장, 학군, 환경이 더해지는 것이지 +α 요소가 다 충족되어도 교통, 위치가 먼저 충족된 곳을 찾아야 한다.

비교평가를 지역 내 → 지역 간 → 물건별로 하며, 지역 내 비교평가 시 그 지역 내의 핵심 가치를 찾아야 하며 이는 임장 → 손품 → 가격(전고점 수준)을 통해 찾을 수 있다. 여기서 전고점을 보는 이유는 단순히 가격 상승을 보는 게 아니라, 전고점에는 사람들의 선호도가 녹아 있어 전고점을 그룹핑하다 보면 그 지역 사람들이 선호하는 단지에 대해 알 수 있기 때문이다. 또한 지역 내 비교평가 시 핵심 가치를 더 충실히 만족하는 곳으로 찾되, 그 가치가 비슷하여 우선순위를 가릴 수 없다면 단지의 개별 매물로 접근하여 비교평가 하는 과정을 거친다. 지역 간 비교평가는 지금 나의 현재 상황에 맞는 지역을 먼저 선택하고 진행한다.

토지거래허가구역 지역 간 비교는 매매가가 이미 고정되어 있는 상황에서의 최선의 물건을 찾는 것이다. 이 과정에서 서울 수도권에서는 급지 높은 곳이 반드시 좋은 게 아니므로 본질적인 가치(교통, 위치, 선호도)가 중요하며, 평형보다는 어떤 땅을 가졌느냐가 중요하다. 21년 전고점으로 가치를 참고할 수 있으나 전적으로 맹신하면 안 된다(특히 신축 → 초기 가격의 왜곡 가능성, 소단지 → 거래가 안 되었을 가능성).

단 하나의 정답이 있을 거라 생각하기 시작하면 선택을 계속 미루게 되므로, 같은 돈에 더 좋은 단지를 찾기 위해 노력하며 지금이 베스트 타이밍인지 워스트 타이밍인지는 시간이 지나봐야 알 수 있는 것이다. 다만 피해야 할 일은 무주택으로 전세 상승기를 맞는 것이다.

비규제 지역 내 비교평가 할 때는 비규제 지역 대부분은 서울 핵심지로부터 멀기 때문에 빨리 가는 것이 핵심(교통/소요시간)이고 이를 우선순위로 하여 평가를 한다. 우선순위 기준인 교통+위치가 큰 변별력이 없다면 +α 요소를 많이 충족하며 현장 임장을 통해 해당 지역 거주자들이 선호하는 단지를 선택한다.

물건별 비교평가 시에는 실제 들어가는 비용을 정확히 체크한다. 물건별 비교평가를 잘하면 더 싸고 좋은 조건의 집을 살 수 있고, 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있으며, 내 집을 전세 놓을 때나 팔 때에도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다. 물건별 비교평가 시에는 동·층·향·선호도(+타입), 수리 상태, 점유자 조건을 고려한다. 만약 수리를 해야 한다면 실거주용인지 임대용인지에 따라서 수리의 범위가 달라질 수 있고 이는 곧 비용과 연결됨을 알게 되었다.

사실 여러 강의를 들으면서 지역 내, 지역 간 비교평가에 대해서는 이렇게 심도 있게 듣지는 못했었지만 어떻게 하는 건지 정도는 알 수 있었는데, 물건별로 비교평가 시 고려해야 할 부분에 대해서 특히 내가 전혀 알지 못했던 내용들을 자세히 알려주셔서 감사했고 앞으로 매물 임장을 할 때 어떤 부분을 더 중점적으로 봐야 할지도 알게 되는 유익한 강의였다.

[적용할 점] 현재 토지거래허가구역 매수를 고려하고 있는 상황에서 어떻게 하면 내 투자금에 맞는 단지를 골라야 하는지, 단지가 추려졌다면 단지 내에서도 내가 어떤 물건을 선택하는 게 투자금을 줄이고 협상에 우위를 가질 수 있는지 생각해 봐야겠다. 또한 물건별 비교평가 내용을 조금 더 숙지하고 주어진 편한 선택만 하는 게 아닌, 물건을 만들고 협상하는 과정으로 실제로 해봐야겠다.